'계약갱신청구권' 효과 상실 플랜, 전셋값 패닉-UP
[마음의 시선] 애완견 vs 들개, 정부가 원한 임대인은?
(내용이 좀 복잡합니다. 쉽게 쓰려 노력했지만, 재주가 부족하다는 점만 알게 됐습니다. 남루하지만 찬찬히 살펴보시어 미리 대비하시길 소원합니다. 공부가 부족한 부분은 가르침 구합니다.)
“자네는 애완견과 들개 중 어떤 삶을 원하나?”
대학생 시절, 한 교수에게 이런 질문을 받은 적이 있다.
애완견. 귀여움의 대상이다. 앙탈을 부린다. 길들여진 순종적인 모습. ‘삶의 질’을 위해 행동한다.
들개. 두려움의 대상이다. 사납다. 길들여지지 않은 거친 모습. ‘생존’ 만을 위해 행동한다.
“교수님께서는 제가 애완견이길 바라세요? 들개이길 바라세요?”
“내 입장에서는 아무래도 자네가 애완견이었으면 하지. 사납게 물려고 달려드는 것보다는 아부까진 아니더라도 말을 잘 듣고 시키는 거 잘하는 게 더 편안할 테니 말이야. 하지만 자네가 날 위해 존재하는 것은 아니니 어떤 삶을 살지는 자네가 선택해야겠지.”
빠르면 2년 후부터 전세, 월세 보증금이 또 한 번 ‘패닉-UP’할 것으로 예상한다. 이 과정에서 임차인의 ‘계약갱신청구권’은 일부 또는 전부 그 실효를 잃을 것으로 예측하고 있다. 임대인들이 반격을 시작할 것이기 때문이다. 현실이 된다면, 이 정권은 부동산 정책을 포퓰리즘 측면으로 활용했다고 볼 수도 있겠다. (속상한 일이다.)
지금도 이렇게 올랐는데 어떻게 더 오르냐고? 시장은 마음의 집합이다. 본인이 임대인이라면 어떻게 행동할지 가만히 생각해보면 예상할 수 있다. 임대인의 기본적인 생각은 다음과 같다.
1) (세금이 오르던, 보험료가 오르던) 절대 손해 보지 말아야 한다.
2) 한 번 팔면 다시 살 수 없을지도 모른다. 한 번 손에 쥔 건 최선을 다해 쥐고 있자.
자세한 설명에 앞서 주택임대사업자 신분에서 탈출한 임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거부할 수 있는 경우에 대해 설명하고자 한다. 우선 이에 대해 국토부는 2020년 9월 11일 보도설명자료 ‘주택매매 시 임차인 잔여 거주기간을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다’에서 다음과 같이 밝히고 있다.
임차인의 계약갱신 요구 시점에 해당 주택을 구매한 임대인이 소유권 이전등기를 마쳤고 주택임대사업자가 아니라면, 계약갱신요구권을 거부할 수 있다는 것으로 해석할 수 있다. 이 경우 임차인은 잔여 거주기간만 채운 채, 사실상 5% 이상 보증금(전세, 월세)을 올리고 있을지 모르는 정글로 나서야 할 수 있다. 결국 정부가 임차인 스스로 권리를 찾으라며 총(계약갱신청구권)을 쥐어주곤 총알은 주지 않아, 임차인은 총알 없는 총의 방아쇠만 당기고 있는 셈으로 볼 수 있다.
자, 본인이 임대인이라면 어떻게 하겠는가. 의무 임대 기간을 절반 이상 채우면 주택임대사업자에서 탈출하지 않을까? 받을 수 있는 혜택은 다 받을 수 있으니 말이다. 속 시원하게 이마저도 거부하는 임대인도 있을 수 있다. 그렇다면 탈출 속도는 더 빨라진다. 임대인이 주택임대사업자에서 탈출하면 임대인은 다음의 폭탄을 떠 앉는다.
- 계약갱신청구권 효력 일부 또는 전부 상실
- 보증보험료 100% 자기 부담(가입 안 하려나?)
- 임대료 5% 이상 인상 가능성
- 임대인 교체 가능성
등등
다음의 상황에 사례를 대입해 좀 더 자세히 살펴보자.
2019년 9월 1일 : ‘IN 서울 아파트’ 최초 임대차 계약 체결
2021년 9월 1일 : 임차인, 계약갱신청구권 행사 가능
2023년 9월 1일 : 임대차 계약 종료
먼저 임대인이 최초 임대차 계약 당시(2019년 9월 1일) ‘단기(임대 의무기간 4년)’ 임대사업자인 경우다. 합리적 경제주체인 임대인은 항상 자신의 이익을 극대화하는 방향으로 행동한다. 주택임대사업자 신분 유지 여부를 선택할 때도 그럴 것이다. 정부가 아파트에 대한 주택임대사업자 제도를 폐지했고, 언제든 사업자 신분에서 탈출할 수 있게 해 사실상 자유를 얻었기 때문이다.
최초 임대차 계약 만료(2021년 8월 31일) 후,
1. 임대인이 주택임대사업자 신분을 유지할 경우, 피부에 와 닿는 혜택은 ‘양도세 중과 배제’ 정도다. 이마저도 의무임대기간(단기의 경우 4년)의 절반인 2년 이상 보유하고, 임대주택 등록 말소 후 1년 이내에 해당 주택을 매매하였을 때나 가능하다. 반면 전월세 보증금 등 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있고, 임대주택 보증보험에 의무적으로 가입해야 하며, 2022년까진 부기등기도 수행해야 한다. 의무임대기간 동안에는 거래도 할 수 없으며, 실거주 목적으로 입주도 불가능하다. (4년 후 자동 탈출이니 실제론 일회성에 지나지 않는다.) 임차인은 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 안정적으로 주택을 임차할 수 있으며, 임대인에게 보증보험 가입 의무가 생겨 보증금에 대한 불안감도 덜 수 있다.
2. 임대인이 주택임대사업자 신분에서 탈출할 경우, 피부에 와 닿는 혜택은 임대 보증금을 자유롭게 올릴 수 있고, 임대주택 보증 보험 가입 의무가 없으며, 거래를 자유롭게 할 수 있는 데다 원한다면 언제든 입주가 가능하다. 다만 세금은 불어나겠지. 이는 어차피 임차인에게 전가하게 된다. 임차인에게는 시한폭탄을 떠안는 불안감이 생길 수 있다. 보증보험에 가입하고자 한다면 25%만 부담하면 되는 줄 알았던 보증보험 비용을 100% 전부 부담해야 하고, 임대인이 실거주 목적으로 입주를 원하면 계약갱신청구권을 행사하지도 못한 채 나가야 한다.
# 단기 주택임대사업자의 경우이번엔 임대인이 최초 임대차 계약 당시(2019년 9월 1일) ‘장기(임대 의무기간 8년)’ 임대사업자인 경우다. 앞선 설명과 마찬가지로 임대인은 합리적이다. 자신의 이익을 극대화하는 방향으로 행동한다. 2가지로 나누어 생각해보자 주택임대사업자가 2021년 9월 1일을 기점으로 탈출 여부를 결정하는 경우와, 2023년 9월 1일을 기점으로 탈출 여부를 결정하는 경우다.
최초 임대차 계약 만료(2021년 8월 31일) 후,
먼저 2021년 9월 1일을 기점으로 결정하는 경우, ‘단기’의 경우와 크게 달라지지 않는다. 다만 탈출했을 경우, 의무 임대 기간의 절반을 채우지 못했기 때문에 양도세 중과 배제 혜택은 받지 못한다.
# 장기 주택임대사업자의 경우 12023년 9월 1일을 기점으로 결정하는 경우, 2년이 더 늦춰졌을 뿐, 크게 차이 나지 않는다. 임대인은 본인 소유의 아파트를 누구에게, 얼마를 받고 임대를 할지 자유를 얻는다. 주택임대사업자 제도가 있을 때에는 세제혜택이라는 달콤함에 갖은 제약 속에 갇혀 있었지만, 이제 임대료는 ‘본인이 정하는 가격’이 된다. 물론 시장의 흐름에서 크게 벗어날 순 없겠지만 말이다.
반면 임차인의 부담은 훨씬 커진다. 보증보험의 혜택을 받기 위해서는 본인이 보험료를 100% 부담해야 하며, 계약갱신청구권을 행사해도 집주인이 이를 받아들일 의무가 없어 주거의 안정성이 흔들리게 된다. 특히 임대인 또한 합리적인 탓에 임대료가 5% 이상 인상될 가능성이 크기 때문에 주택난에 시달리게 될 수 있다.
# 장기 주택임대사업자의 경우 2정부가 아파트에 대한 주택임대사업자 제도를 없애면서, 임대인들을 완전히 시장으로 내몬 것이다. 흡사 애완견을 들에 풀어놓은 것과 유사하다. 그렇게 야생으로 나간 임대인들은 오로지 생존을 위해 행동한다. 세금이 늘어나도, 그 어떤 제약이 있어도 살아남기 위해, 이익을 남기기 위해 필사적으로 노력하게 된다. 이런 마음들이 시장에 반영되면 이들의 욕구는 한 데 뭉쳐 시장 내 가격 등에 반영된다. 흡사 들개들이 무리 짓고 번식하며 세력을 넓히는 것처럼 말이다.
이것이 현실이 되면 2년 후부터, (늦어도 4년 이내에,) 임대료 상승을 원하는 임대인의 마음이 순간적으로 시장 내 전세 매물이 넘치게 할 것이다. 40만 채, 서울 잠실의 파크리오 아파트 단지 40개가 물량이 쏟아져 나올 수 있기 때문이다. 공급이 많으면 가격은 떨어져야 하지만, 그렇지 않고 오히려 상승하는 기현상이 나타날 것이다.
임차인을 구하지 못하면 가격을 떨어뜨리지 않겠느냐고? 응, 아니다. 가격 붕괴를 저지하려 필사적으로 방어할 것이다. 차라리 임대인이 그 주택으로 입주해서라도 말이다. 이 경우 본인이 실거주하던 주택을 임차하거나, 해당 매물을 팔고 재건축·재개발 등 당장의 임대차가 급하지 않은 곳에 집중 투자할 수 있다. (이는 투자라기보다는 투기에 가까울 것이지만 사전적 의미로는 투자가 맞다.) 이러면 오히려 급속도로 매물이 잠길 수도 있다. 임대인의 반격, 즉 들개의 생존 싸움이 치열해지는 것이다.
게다가 월세로 돌리려는 시도나 임차인의 전세 보즘금 대출 연장 부동의, 트집잡기식 원상복구 요구 등까지 합쳐지면 임대인의 권한 행사가 더 커지고, 이는 결국 전세 보증금의 ‘패닉-UP’ 현상으로 이어질 수 있다. 이러면 정부는 (현재 정권을 계속 잡고 있는 정당이 여당이라는 가정 하에) 전세보증금 지원 정책을 더욱 확대할 수밖에 없을지 모른다. 그러면 들개들은 군침을 삼키며 임대료를 더욱더 올릴 것이다. 나랏돈은 눈먼 돈, 빼먹을 만큼 빼먹지 못하면 본인만 손해라고 생각해 최대치로 올리려들 것이기 때문이다.
하아..
들개들이 지금보다 더 와일드해지기 전에 철제 펜스라도 만들어 사육하는 편이 낫지 않을까?
차라리 '토털 케어'. 말 잘 듣는 임대인은 애완견처럼, 아니 아예 식물로 만들어 보살펴주고, 말 안 듣는 임대인은 굶겨 죽이면 어떨까. 물론 애완견이든 식물이든 배부르겐 해줘야겠지만 말이다. (부동산 정책 결정권자들에게 ‘마음의사회학(김홍중 저, 2009)’ 69~74page를 선물하고 싶다.)
이러다 임차인만 평생, 그것도 여러 주인을 모시는 노예로 살아가야 하지 않을까 걱정이다. 실제로 최근 주인이 한차례 더 늘지 않았나. 2년마다 상납해야 할 수도 있는 서울보증보험과 같은 임대주택보증보험사 말이다.
임차인 스스로 임대인의 애완견이 되는 것만큼은 막었으면 좋겠지만, 지금의 환경 내에서 방법이 딱 떠오르진 않는다. 2년 후를 위해 스스로 계약갱신청구권 행사를 미루는 일 만큼은 없었으면....!!
