좋은 것은 남에게 권하지 않습니다. - 기획부동산

이번 글은 '기획부동산, 그것이 알고 싶다'는 나의 지인 백종원 씨(가명)의 요청으로 작성하게 되었다.

'기획부동산’이란 개발 호재가 있다면서 사실상 개발이 불가능한 토지 지분을 쪼개 불특정 다수에게 비싼 가격으로 파는 사기 수법을 말한다. 신도시나 산업단지, 관광지 개발, 광역급행철도 등을 미끼로 하는 경우도 많고 인근에 대형 아파트와 상가, 전원주택단지가 들어설 것이라고 작은 호재거리를 던지는 경우도 있다.    

사기수법이 얼마나 그럴싸하면, 보이스피싱을 위해 전화를 한 사람이 기획부동산 영업에 말려 들어 땅을 산 경우가 있었다고 한다.

피해자들은 주로 노인, 주부, 조선족, 외국인이다. 기획부동산 업체들은 마치 금융권과 연계하는 것처럼 상호 앞에 신한, Kb라는 문구가 있는 경우도 있고, 00 컨설팅, 00 리츠, 00인베스트, 00 경매, 00 개발, 00 투자개발, 00 부동산 이런 문구를 상호에 쓰는 경우가 많다.    

---

나는 기획부동산 사기사건들을 가까이에서 보면서 '부동산에 관하여' 마음속에 새기게 된 것이 있다.        

좋은 것은 남에게 권하지 않습니다.    

기획부동산은 3가지 특징을 가진다(지번, 지분, 지인).

1. 지번을 가르쳐주지 않으려 한다.

지번을 알고 지적도, 등기부, 토지이용계획, 행위제한 정보를 열람하게 되면 개발 가능성이 없다는 것을 깨닫고 계약을 하지 않기 때문에, 계약 체결할 마음이 굳어질 때까지 지번을 잘 알려주지 않는다. 그러면서 핑계는 부동산의 투자가치, 미래가치에 대해서는 고객님이 전문가가 아니기 때문이라고 한다.
   

2. 지분등기로 이루어진다.

개발 가능성이 없는 그린벨트지역, 맹지, 임야 등을 헐값에 사서 지분으로 쪼개서 파는 것이 많이 남는 것이기 때문에, 기획부동산에서는 한 지번에 수백 명, 수천 명까지도 지분을 쪼개서 판다(필지분할은 지자체로부터 허가받아야 하는데 기획부동산의 경우 분할 가능성이 거의 없다고 보면 된다).     

3. 주로 지인을 활용한다.

기획부동산 업체도 교육과 영업, 판매 팀 등 나름대로 조직을 갖추고 있다. 영업과 판매를 담당하는 사람들은 주로 40대, 50대 주부들이며 이 사람들도 속아서 지인들에게 권유하는 경우도 있다. 보통 3천만 원에 팔면 300만 원을 가져가는 식으로 인센티브가 높기 때문에 공격적으로 영업한다. 무작위 전화를 돌리거나 공짜 선물을 주는 투자설명회를 하기도 하지만, 업체에서는 지인 리스트를 만들어서 계획적으로 영업하도록 독려한다. 판매원들에게도 땅을 사야 영업을 더 잘할 수 있다고 하여, 지분등기를 한 사람들도 많다. 그래야 지인들이 그 좋은 땅을 너는 샀냐고 하면 당연히 샀다고 하면서 안심시킬 수 있으니까.    

---

기획부동산에 당하게 되는 이유

1. 실제 인근에 개발호재가 있는 경우가 많다.

인근에 개발호재가 있다는 것을 도면 등으로 표시하여 자료를 제시한다. 시군구청에 물어보면 실제로 인근에 개발 호재가 있는 경우가 많다. 심지어 인터넷에 검색해보면 블로그에 개발호재에 대해서 적어 놓은 글도 많다(기획부동산에서 영업용으로 작성하는 경우가 많으니 속지 말자).

그러나, 주변에 개발호재가 있다고 하여 땅값이 덩달아 오르지는 않는다. 강남에도 쓸모없는 땅이 있을 수 있고 시골에도 가치 있는 땅이 있다. 부동산은 그 개별적 특징이 가격을 좌우하는 것이다. 인근에 무엇이 들어선다고 한들 경사도가 심하고 도로도 없는 산 중턱이 개발될 리 없다.

토지에 접한 도로가 없거나 경사도가 심하면 건축허가가 나지 않는다. 산이 필요한 사람이 나타난다고 하더라도 지분등기를 한 상태라면 처분에 전원의 동의가 필요하므로 결국 매매가 되지 않을 것이고 환금성이 없다고 보면 된다. 고속도로 인근 땅은 더욱더 개발 가능성이 없고, 토지는 문화재나 군사보호를 비롯하여 앞으로 한 100년간 풀릴 가능성 없는 개발제한구역도 많다.     

2. 계약 체결과 등기가 순식간에 이루어진다.

기획부동산에서 계약 체결을 가장 많이 하는 때가 금요일 오후이다. 관공서가 문을 닫는 주말에는 해당 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 확인하는 것이 어렵기 때문이다. 계약서를 작성할 때 무언가 궁금해서 물어보면 계약서는 형식적인 것일 뿐이라는 황당한 말을 하기도 한다. 계약서를 작성할 때는 내용을 꼼꼼히 읽어보고, 약속한 내용이 계약서에 특약사항으로 들어가 있는지를 살피고 그 내용을 넣어달라고 해야 한다. 약속이 실현되지 않을 경우 환불규정도. 아무 생각 없이 계약서 작성하면 끝이다!

3. 미래가치 실현을 기다리는 동안 민형사상 조치를 취할 시간을 잃게 된다.

토지라는 것은 진득하게 기다려야 한다는 생각으로 개발호재 실현을 기다린다. 그러면서 시간이 지나가고 사기라는 것을 눈치챘을 때에는 기획부동산 업체는 먹튀 한 다음이다.     

---

기획부동산 사기라도 '전망이 있다, 오를 것이다, 유망하다' 등 두루뭉술한 과장광고 정도라면 구제받기 어렵다. 인근에 00가 들어선다. 00단지가 언제 착공한다, 건축허가가 났다는 등 구체적인 사실관계에 대해서 언급했다는 증거가 있어야 한다. 이것은 계약서 특약사항이나 녹음으로 증거를 남기는 것이 중요하다.   

민사상 손해배상 청구를 해도 개발 가능성에 관하여는 투자자가 제반 사정을 참작하여 이를 예측하고 그 책임 하에 투자 여부를 결정하여야 하는 것이라는 이유로 손해배상 청구를 기각한 사례도 존재하기 때문이다.    

구체적으로 속인 내용이 있다면 형사적으로 사기죄가 되고, 민사상 불법행위에 기한 손해배상 청구도 가능하다. 그러나, 상대방에게 강제집행할 재산이 없고 변제의지가 없으면 피해회복이 어려운 것이 현실이므로 사후 구제는 예방하는 것만 못하다.

---

토지를 구입할 때는 반드시

 [부동산정보 통합 열람 사이트]

1. 현장 확인!!

2. 토지이용 규제정보서비스, 부동산정보 통합 열람사이트, 대법원 인터넷등기소 활용

현장에 가지 못할 경우라도 토지이용 규제정보서비스와 부동산정보 통합 열람사이트에 들어가서 토지이용계획과 행위제한사항, 지적도를 확인하고 대법원 인터넷등기소에서 등기사항, 포털사이트 지도검색에서 로드뷰와 항공사진을 이용해서 형세를 살펴야 한다.  

경사도가 완만하고 멀쩡해 보이는 땅도 주변에 장례식장과 화장터, 쓰레기 매립장이 있는 경우 가치가 확 떨어질 수 있기 때문에 현장에 가지 않더라도 위 사이트들에 들어가서 확인을 해보아야 한다.   

대박 날 땅을 싼 값에 살 수 있는 방법을 알면

어떻게든 본인이 사겠지요. 돈을 끌어와서라도 산 다음, 가치 있는 땅이라면 담보대출받아서 해결하겠지요.  

개발 가능성이 있다면서 왜 나한테 돌아올까. 대박 난다는데 왜 쌀까.

개발 가능성이 없기 때문이다.    

오늘의 부동산 격언

좋은 것은 남에게 권하지 않습니다.