주택연금제도 이해와 실생활 활용하기
주택연금 편
지금 우리는 고령화 시대로 은퇴 이후에도 30년~40년의 노후의 삶을 준비해야 하는 백세인생을 살아가고 있습니다. 노후의 삶뿐만 아니라 젊음의 청춘도 길어져 자녀들의 취업이나 결혼이 늦어지고 있으며, 직장의 정년도 또 한 번의 연장을 추진하고 있습니다. 대부분 직장에서 정년을 맞아 퇴직을 하면 자가주택과 퇴직금이 전부입니다. 퇴직금을 자녀지원(교육, 결혼 등) 자금으로 사용한다면 부부의 노후자금은 살고 있는 집을 주택연금으로 활용하여 은퇴 이후의 삶을 준비해야 합니다. 이 글에서는 부부의 노후생활자금 마련을 위한 주택연금 활용에 관하여 이야기해보고자 합니다.
1. 주택연금은 노후자금 마련을 위한 최후의 수단, 역모기지론으로 단순한 연금상품이 아니다.
주택연금은 주택을 담보로 일정 금액의 연금을 수령하는 역모기지론으로 자녀에게 주택상속 의향이 없을 때 또는 자녀에게 의지하지 않고 부부가 자신의 집에 거주하면서도 주택을 활용하여 평생 노후생활비를 마련할 수 있는 제도입니다.
주택연금제도는 2007년 처음 도입되었으며 최근에는 퇴직연금 활용률과 비슷한 3%~4% 수준입니다. 주택연금은 가입 시 주택가격의 1.5%를 초기 보증료로 납부하고, 매달 연금 수령액의 0.75%를 보증수수료로 지불하게 됩니다.
그리고 부모의 사후 정산 시점에 주택가격보다 더 많은 연금수령을 했더라도 상속인 자녀에게 부담이 전가되지 않습니다. 만약에 더 적은 연금수령을 했다면 그 차액을 상속인들에게 유산되는 방식으로 운영됩니다.
2. 주택연금 신청절차와 신청대상 이해하기.
주택연금 신청을 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 합니다.
먼저, 부부 중 한 사람이 만 55세 이상이어야 하며, 공시가격 12억 원 이하의 주택(다주택 포함, 2 주택보유자는 3년 이내 1 주택 처분)을 보유하고 있어야 합니다.
주택연금 신청은 주택 소유자가 한국주택금융공사에 보증신청을 하면 보증심사를 거친 뒤 보증서가 발급되고, 은행과 보험회사 등 지정 금융기관을 통해 주택연금을 신탁방식 또는 저당권 방식 중 선택하여 계약을 체결하게 됩니다. 특히 신탁방식의 경우, 배우자 자동 승계가 가능하여 부부 중 한 명이 사망하더라도 남은 배우자에게 안정적인 연금수령이 계속됩니다.
주택연금의 주택가격은 가입기준 공시가격으로 책정되며, 연금액은 시장가격에 따라 결정되나 주택가액 1억당 약 20만 원의 종신연금(2024년, 60세 기준)이 됩니다. 일반적으로 주택연금액은 주택가격 및 신청연령이 높을수록 많이 지급됩니다.
3. 주택연금 신청에 있어 부모와 자녀 간의 시각 차이를 어떻게 좁힐 것인가를 고민해야 한다.
노후생활비를 제대로 마련하지 못한 부모가 걱정되는 자녀들이 주택연금 신청을 권유할 때도 거절하는 부모가 있는가 하면, 자녀들이 부모의 노후생활비 마련하는데 어려움을 겪을 것을 우려해 부모가 주택연금을 신청하려 해도 자녀가 상속을 기대하며 부모의 주택연금 신청을 만류하기도 합니다. 이러한 부모와 자식 간의 시각차이를 좁히는 것이 중요합니다. 대부분의 많은 부모님들이 자녀에게 집을 물려주고 싶어 하지만, 자녀들 역시 부모님의 노후생활비 마련을 걱정하고 있는 것이 현실입니다.
자녀에게 집을 상속하는 대신, 부모님이 주택연금을 통해 여유 있고 품위 있는 노후를 보내시고, 자녀는 부모님을 부양해야 할 경제적 부담에서 벗어나 자신의 삶을 준비할 수 있도록 하는 것이 진정한 가족을 위한 선택일 수 있습니다.
4. 은퇴 후에도 부채가 남아 있다면, 주택 다운사이징을 하여 부채상환 하는 것이 중요하다.
현재 살고 있는 집에 담보대출이 있다면 먼저 주택연금을 고려하기 전에 대출금 상환부터 하셔야 합니다.
은퇴 후에도 남아 있는 부채 때문에 노후연금을 받아 대출 상환을 한다면 그것은 현명한 선택이 아닙니다.
주택규모로 줄이는 주택 다운사이징을 하거나 더 저렴한 집으로 이사하여 생긴 현금으로 먼저 부채 상환에 쓰고, 이후에 추가 자금이 필요하다면 그 집으로 다시 주택연금을 신청할 수 있습니다.
예를 들어 현재 살고 있는 10억 원짜리 주택을 축소하거나 주택 가격이 더 낮은 지역으로 옮겨 7억 원짜리 주택을 구입하면 3억 원의 현금 흐름을 만들어 부채 상환이나 노후 생활비로 사용할 수 있습니다.
5. 부모의 주택연금은 자녀들의 부모에 대한 부담을 줄이는 대안이 될 수도 있다.
부모님이 연금 없이 은퇴하시면, 그 부담은 고스란히 자녀에게 전가됩니다. 은퇴 이후 노부부의 노후생활비가 부족하여 넉넉하지 않은데도 자녀에게 주택을 상속하기 위해 주택연금을 신청하지 않을 정도로 어리석지 않았으면 합니다.
자녀의 학업과 취업이 늦어져 스스로 홀로서기를 할 때가 되면 부모는 직장에서 60세 정년퇴직으로 소득절벽의 시기를 맞이합니다. 한편, 자녀가 커서 결혼하고 독립한 경우라면 거주하는 부모의 주택규모를 줄이는 주택다운사이징하거나 주택연금을 신청하여 자녀들의 걱정이나 도움 없이 여유자금을 활용해 부부의 노후생활비 마련을 위한 현금흐름 확보하는 방안을 고려해 보시길 바랍니다. 주택연금은 자녀의 부담을 덜어주고, 부모님의 안정적 노후의 삶을 가능하게 해주는 현실적 대안이 될 수도 있습니다.
주택은 삶의 터전이자 노후의 안정적 자산입니다.
이제 그 자산을 고정된 벽돌덩어리로 남겨두지 말고, 살아 있는 연금자산으로 바꾸는 결단이 필요할 때입니다.
주택연금은 인생 2막의 소득이 끊긴 시기에 내 집에 살면서 소득을 창출하는 또 하나의 선택지 대안을 가져갈 수 있는 최후의 수단입니다.
===♤♤♤=====♤♤♤=====♤♤♤=====♤♤♤===
[참고]
* 주택연금의 변천사 이해하기
1. 주택연금 개념
주택연금이란 고령자가 소유한 주택을 담보로 하여, 한국주택금융공사에서 공적보증을 수행하고 시중은행은 대출금을 지급하는 구조로 운영되고 있는 것으로, 평생 혹은 일정한 기간 동안 월 일정금액을 연금방식으로 노후생활비를 지급받는 역모기지(reverse mortgage) 연금제도입니다.
2. 주택연금의 가입요건
1) 연령: 주택소유자 또는 배우자 나이가 만 55세 이상.
2) 국적: 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민.
3) 주택: 공시가격 12억 원 이하 주택소유(다주택은 합산가격이 12억 원 이하면 가능)
3. 주택연금의 주요 변천사(가입연령 최저 기준 중심)
2007년 7월 한국주택금융공사는 주택금융 신용보증기금 내에서 주택담보 노후연금보증계정을 설치하고 주택연금 상품을 처음 출시하였으며, 2007년 10월 23일 제정된 주택연금법에 따라 주택연금제도가 도입되었습니다.
1) 2007년 7월: 만 65세 이상(부부), 최초도입(9억 이하)
2) 2012년 4월: 만 60세 이상(부부), 가입연령 하향조정
3) 2013년 7월: 주택소유자만 만 60세 이상으로 변경
4) 2016년 4월: 부부 중 1명 만 60세 이상, 공동명의 가능
5) 2019년 9월: 부부 중 1명 만 55세 이상, 가입연령 확대
6) 2022년 3월: 부부 중 1명 만 55세 이상, 주택가격 12억
7) 2025년 ~ : 부부 중 1명 만 55세 이상, 공시가격 12억
4. 주택 1억당 종신연금 월 수령액 예시
1) 55세: 약 15만 원/ 1억
2) 60세: 약 20만 원/ 1억
3) 65세: 약 25만 원/ 1억
4) 70세: 약 30만 원/ 1억
만약, 주택 5억을 소유하여 70세에 주택연금(종신형)을 신청하면 약 월 150만 원 정도를 지급받을 수 있습니다.
주택연금은 주택담보의 대출구조로 1) 소득세 과세대상이 아니며, 2) 건강보험료에도 영향을 미치지 않습니다.
