MZ만을 위한 속성 투자전략

위험하지만 확실한 효과

:: 이 전략은 실질적인 효과가 있다.

부동산 투자의 정석은 입지 좋은 물건을 사서 장기 보유 하는 것이다.

아직 시드머니 조차 변변히 만들지 못 한 채 경제적 자유를 물어보는 후배들에게 부동산 투자의 정석이 귀에 들어 올까?   직장생활을 열심히 하고 절약해서 시드머니를 더 모으라는 궁색한 조언을 하면서 실망이 가득찬 그들의 눈을 바라 본다. 마치 초등학생에게 서울권 대학교 수능 전략을 설명하고 있는 듯 한 미안함과 갑갑함이 늘 나를 짓눌러 왔다. 지금부터 설명하는 도약판 전략은 리스크가 동반되지만 분명 시드머니를 신속하게 모으는데 좋은 참고 사항이 될 것이라 믿는다.

::: How

도약판 전략은 레버리지를 최대로 이용해 소형 아파트를 계약금만으로 매수하고, 입주 후 임대를 하거나 매도하는 전략이다. 시장이 상승할 때 매도하고 상급지 또는 큰 평형으로 넘어갈 수 있도록 한다.

현금 5천만원만 있으면 된다. 20대 직장인이라면 2년에서 3년정도면 모을 수 있을 것이다. 모자란 돈은 부모님의 도움을 적극 받도록 하자. 돈이 모아졌다면 수도권 아파트 청약을 물색한다. 서울 신축분양 아파트는 대부분 1차 청약에서 완판 되지만, 수도권에서는 미분양 분량이 조금씩 남는다. 특히 18평 미만의 소형평형은 비선호 물건이라서 경쟁률이 매우 낮아 미분양이 나기도 한다. 일반청약이 종료된 후 신축 아파트 분양사무실에 직접 방문하면 물건 몇 개는 반드시 남아 있다.

시행사는 소형 평수 에서 주로 미분양이 나기 때문에 혜택을 많이 얹어서 분양한다. 혜택이라면, 인테리어 무상, 전자제품 무상 등 이 있지만, 보통 중도금 무이자 조건을 많이 내세운다. 이런 경우 청약자는 계약금만 있으면 분양 받을 수 있다. 5천만원 계약금이 있으면 5억짜리 20평 이하의 아파트를 분양 받을 수 있다. 계약금을 치르고 입주가 되는 3년동안에는 돈이 전혀 들어가지 않는다.

도약판 전략의 첫번째 장점은 일반 아파트투자를 하기에는 택도 없는 작은 돈을 가지고 아파트를 매매해 보는 경험을 준다. 계약금만을 가지고 아파트 투자를 해 볼 수 있다.

:: 종잣돈은 투자의 시작이다.

부동산 전문가들이 특급 투자 비결을 알려주더라도 당장 나에게 종잣돈이 없다면 아무 의미가 없다. 시중가 보다 2억이나 저렴하게 나온 급급매 물건을 소개 받더라도, 내 통장에 배팅할 투자금이 없다면 아무리 좋은 조건의 아파트를 소개 받아도, 나와는 상관없는 복권이 된다. 100만원 또는 1천만원은 어떤 이에게는 매우 큰 돈일 것이다. 투자 시장이 어디냐 에 따라 다르겠지만, 적어도 부동산 시장에서는 쓸모 없는 돈이다. 종잣돈은 1억이상이 모아 졌을 때 힘을 발휘한다.

::  MZ가 부동산 투자 전문가가 되기 힘든 이유

어느 영역에서든 전문가의 반열에 오르기 위해서는 학습과 경험이 반드시 필요하다. 올림픽 금매달을 따기 위해 선수는 지식과 이론을 습득한다. 그 기술이 완전히 몸에 익을때 까지 매일 매일 반복한다. MZ가 부동산 투자 전문가가 되기 힘든 이유는 부동산 가격이 너무 비싸, 연습이 불가능 하기 때문이다. 부동산 투자 이론은 책에서, 전문가로부터 배운다고 치더라도, 투자 경험을 위해 수억원에 달하는 아파트를 매일 팔고 살수는 없는 노릇이다. 도약판 전략은 매수가의 1/10 의 돈을 가지고 부동산 투자를 경험할 수 있는 최고의 투자연습방법이다.

20대 청약으로 접근하는 투자전략은, 비교적 작은 시드머니로 부동산 소유를 경험하게 한다. 근로소득이 아닌 투자소득을 작게 나마 경험하게 됨으로써 40대를 계획할 수 있는 기회가 된다. 수도권 작은 아파트 청약부터 시작해 5회 또는 10회 이상의 부동산 매매경험을 쌓다 보면 40대에는 서울의 좋은 입지 브랜드 아파트를 소유할 확률이 높다.

둘째로는 시드머니 완성기간을 대폭 단축시킨다.

 월급을 모아 시드머니를 만들어 원하는 부동산 물건에 투자하는 것이 일반적인 투자전략이다. 시드머니가 완성될 때 까지 짧게는 6년 길게는 10년 이상 걸린다. 도약판 전략은 시드머니가 완성되기도 전에 자산을 소유하고 차익을 만들 수 있으며, 최소한 인플레이션을 헷징할 수 있게 한다. 계약하고 입주할때 까지 3년동안 돈 한푼 안들이고 차익을 가져올 수 있다. 새아파트를 보유 한다면, 대출을 받아 거주 할 수도 있다. 대출이 여의치 않은 경우에도 임대를 주고 2년 후 또는 시장이 상승하는 기회에 맞춰 매도해 수익을 낼 수 있다. 이것이 도약판 투자의 궁극적인 목적인 5년안에 시드머니를 만드는 전략이다.  

:: 승률보다 중요한 속도.

20대도 안다. 부동산이 가장 안정적인 투자처이며, 수익률 또한 훌륭한 투자수단이라는 것을. 월급 300만원을 모아 서울 국평 아파트를 매수하기에는 시간이 너무 많이 걸린다. 꾸준히 모아간다면 불가능하지는 않겠지만 반드시 인플레이션의 속도 보다 더 빨리 모아야 한다는 조건이 있다. 모으고 있는 동안에 결혼이나, 사고를 당하거나, 병에 걸려 큰돈이 지출 되지 않아야 한다. 종잣돈 모으는 시간이 길면 길수록 뭉칫돈을 만들 가능성은 점점더 희박해 진다. MZ 세대들이 결혼을 포기하고, 아파트를 포기하고 욜로족이 되는 이유가 아무리 열심히 돈을 모아도 인플레이션을 따라갈 수 없어 실질적으로는 구매력이 감소 하기 때문이라는 기사도 있다.

도약판 전략은 부동산투자의 한계를 우회하는 전략이다. 부동산 투자를 정도로 하기 위해서는 빨라도 6년에서 보통 10년을 준비해야  첫 아파트를 겨우 살 수 있다. 청약,미분양 물건으로 시작하는 투자전략은 종잣돈을 빠르게 모을 수 있도록 도와준다.

투자시점을 앞당기기 위해 오피스텔이나 값싼 빌라를 추천하지 않는다. 투자 초보자들이 기대할 수 있는 수익에 비해 위험이 너무 큰 투자 유형이기 때문이다.

세번째  MZ의 소비 패턴을 완전히 바꾼다.

중도금을 무이자로 빌릴 수 있는 장점이 있을뿐이지, 입주때는 어쨌든 잔금을 치뤄야 한다. 분양계약 을 하고 나면 많은 생각을 하게된다. 잔금 4억5천만원이 어느새 인생 목표가 되고, 모든 소비활동에서 멀어져 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 월급에서 저축하는 비율이 현격히 늘어나고, 심지어 퇴근 후 투잡을 할 지도 모른다. 4억5천 의 잔금과 3년의 기간이라는 명확한 목표가 20대 직장인을 짠돌이 전사로 만들기에 충분하다.

도약판 전략은 투자로 수익을 얻는 전략은 아니다. 20대 직장인에게 모자란 종잣돈을 만들어주고, 시드머니를 최대한 빠른 기간안에 뭉치게 할 수 있는 전략이다. 이 전략에 사용되는 소형 아파트 청약투자는 입주 후에도 엄청난 수익을 기대할 수 없기 때문이다.

:: 도약판 전략을 사용할 때 반드시 기억해야 할 것이 있다. 

입지가 좋지 않은 신축 아파트에 청약 이나 줍줍은 반드시 피해야 한다. 입지 자체가 좋지 않다면, 완공되고 입주했을 때 세입자를 구할 수 없게 되거나, 계약 분양가보다 오히려 싼 값에 아파트를 매수 해야 하는 경우가 있을 수 있다. 이 전략은 반드시 시장이 침체장일 때 입지 좋은 아파트를 선점하는 것이다. 좋은 입지임에도 시장이 바닥이라 일시적으로 시행사에서 손해를 감수하고 파는 물건이 이 전략의 대상이 되어야 한다.  

도약판 전략은 20대 직장인으로 정부의 특별우선대출에 해당되고, 소형평수로 최소한의 보유자금으로 부동산 자산을 우선 획득하기위한 전략이다.