2019년 3월. 또 다시 봄이란 계절이 찾아왔다. 성수는 이른 점심을 먹고 청사 뒤편 벤치에 앉아 우두커니 앉아있었다. 햇살은 눈부셨고 따뜻하기 그지 없었다.
이런 날엔 유독 사무실이라는 공간이 더욱 답답하게 느껴졌다. 창문도 없는 자리 한켠에서 서류를 보고 있노라면 마치 봄이 '안녕. 나갈게.'하며 지나가는 소리가 들리는 것 같았다.
언제나 그렇듯 그는 핸드폰을 꺼내들었다. 부동산 카페 앱을 열고 최상단에 위치한 글을 하나씩 훑어내려가기 시작했다. 알고리즘 덕분인지 그의 제목은 늘 한결 같았다
'꼬마빌딩 투자 후기 — 3년 만에 2배'
'상가보다 꼬마빌딩인 이유'
'초보가 꼬마빌딩 사는 법 총정리'
세 개나 연속 즐비되어 그의 클릭을 기다리고 있는 글들. 성수는 첫 번째 글을 클릭했다. '꼬마빌딩 투자 후기' 사실 꼬마빌딩에 대한 정확한 정의란 건 없었다.
통상적으로 연면적이 작은 다층의 건물로 1층은 상가, 그 위층은 주거나 사무실이 대부분이며 서울이나 수도권 주요 지역에 있는 소형 빌딩을 보통 카페에선 꼬마 빌딩이라고 칭했다.
그의 눈에 조금 부담스러웠던 건 역시나 숫자였다. 매매가는 보통 10억에서 30억 사이. 성수는 늘 이런 글을 읽다가 이곳에서 멈춰서곤 했다. 최소 10억. 자신이 가진 돈의 액수와 차원이 다른 금액이었다.
그의 자산이라곤 아파트 두 채 합산 시세가 6억 남짓에 불과했으며 심지어 상가를 포함한다고 해도 8억 언저리였다. 담보대출을 최대한 끌어도 실투자금이 부족해보였다.
'아직 멀었네.'
아쉬운 생각을 하며 글을 계속 읽어내려갔다. 그가 그런 류의 글을 보는 이유 중 하나는 댓글엔 언제나 이런 말이 있었기 때문이었다.
'꼬마빌딩 꼭 10억짜리 살 필요 없어요. 지방 소도시 작은 거 5억 이하도 있어요. 거기서 시작하는 사람들 많아요.' 성수는 그 댓글을 아마 눈으로 두서번은 읽었을 게다. '5억 이하로 진짜 가능할까?'
나름의 짧은 제테크 공부를 마치고 사무실로 돌아오는 길, 복도에서 그 새끼. 아니 최병철을 마주쳤다.
"박 주임, 점심 먹었어요?"
"네."
"저도 지금 먹고 오는 길이에요."
겸손한 것 같지만 재수없는 말투. 언제나 그대로다. 두 사람은 나란히 걸었다. 최병철이 언제나 그렇듯 이야기 하나를 꺼내들었다.
"요즘 부동산 어때요?"
"그냥 관망하는 거죠 뭐."
"상가 하나 있다고 했죠?"
"네."
"잘 돼요?"
"그럭저럭요."
최병철이 웃으며 이런 이야기를 건넸다.
"저는 요즘 다른 거 보고 있어요."
"뭐 보시는데요?"
"꼬마빌딩요."
성수는 흠칫 놀랐지만 표정 하나 바꾸지 않고 걸으며 그에게 되물었다. 일종의 전략이었다.
"비싸지 않아요?"
"아는 형이 소개해줬는데 경기도 쪽에 싸게 나온 거 있더라고요?"
"얼만데요?"
"6억 초반."
성수는 바로 계산에 들어갔다. 6억 초반. 담보대출 70퍼센트 잡으면 4억 넘게 대출. 실투자금은 2억 이하.
이 정도라면 사실 넘사벽인 금액은 아니었다.
"괜찮아요?" 그의 말이 그치기도 전에 병철이 답했다.
"이번 주 토요일에 보러 가요. 입지가 괜찮으면 바로 할 것 같아요."
사무실 문이 열리고 언제나 그렇듯 최병철이 먼저 사무실로 들어갔다. 한 발 늦은 성수는 들어가며 또 한번 생각했다.
'이 새끼. 또 먼저 움직이네."
그날 저녁. 성수는 식탁에 앉아 오래된 노트북을 다시금 열었다. 검색창에 '꼬마빌딩. 경기도. 5억 이하.'를 입력하고 엔터를 눌렀다. 생각보다 매물은 많았다.
성수는 이를 하나씩 열어보며 나름의 손임장을 해댔다. 위치. 연면적. 층수. 현재 임대 현황. 수익률. 등등. 부린이라지만 그의 손을 거친 숫자들은 대부분 수익률이 낮았다. 4퍼센트대에 불과했으니 입맛에 안 맞을 수밖에. 상가 7퍼센트에 익숙해진 성수에겐 솔직히 낯설었다.
순간 댓글에서 읽은 그의 머릿 속에 '꼬마빌딩은 수익률보다 시세차익이다.'라는 문장이 떠올랐다. 사실 토지가 포함돼 있기 때문에 건물이 노후돼도 땅값이 버텨준 셈이다. 상가는 그냥 콘크리트 건물일 뿐이다. 꼬마빌딩의 핵심은 결국 땅이었다.
성수는 이를 읽으며 하나씩 메모해 나갔다. 땅값. 용적률. 건폐율. 재건축 가능성. 그에겐 또다른 새로운 단어들이었다. 순간 깊은 잠을 이루지 못하던 지영이 밖으로 나왔다.
"또 공부해?"
"응. 해야지"
"꼬마빌딩?"
"어떻게 알았어?"
"어제부턴가 그 단어 검색하더만."
성수는 검색 기록을 지영이 볼 수 있다는 것을 까맣게 잊고 있었다. 이건 혼자만의 노트북이 아니라 함꼐 공유 노트북이었다.
"관심이 조금 생겼어."
"얼마짜리?"
"5억 이하."
"그게. 우리 돈으로 돼?"
"대출 끌어당기면 되는 거지 뭐"
"대출 얼마나 늘어나는데?"
차마 대답할 수 없는 성수는 엑셀 시트에 나름의 계산한 결과를 보여줬다. 지영이 숫자들을 물끄러미 들여다봤다.
"이자가 생각보다 많이 늘어나는데?"
"응. 근데 월세도 그만큼 늘어나는 거야."
"얼마나?"
"잘 되면 월 150에서 200."
"잠깐만. 혹시 최병철 계장도 보고 있어?"
성수가 멈칫하며 지영을 보며 말했다.
"어떻게 알았어."
"얼굴 딱 보면 알지. 혹시 오늘 그 사람 만났어?"
"그러더라. 이번 주 토요일에 보러 간다고."
"아니, 그 사람이 한다고 우리가 따라 할 필요는 없잖아."
"나도 알아."
"근데 하고 싶다고?"
"응."
"그 사람 때문에?"
"아니. 원래 봐왔던 거야. 꼬마빌딩이 우리 투자의 다음 단계 같아서."
"별개로 보는 거, 진짜 맞아?"
성수는 대답할 수 없었다. 그 찰나, 지영이 일어서며 성수에게 말했다.
"이번엔 공부 좀 더 해. 서두르지 말고."
2019년 4월. 벚꽃이 흐르더지는 계절, 성수는 토요일마다 다시 임장을 다니기 시작했다. 다른 물건은 관심이 없다. 오로지 꼬마빌딩뿐이었다. 꼬마빌딩 임장은 상가 임장과 판이하게 달랐다. 봐야 하는 게 더 많았다. 생전 처음 드러보는 토지이용계획. 용도지역. 건축물 대장. 등기부등본. 근저당. 전세권. 지상권까지.
서류도 무지막지하게 많았다. 그도 처음엔 무슨 말인지 전혀 몰랐다. 인터넷을 찾고 카페를 뒤지며 건축물 대장 보는 법을 익혔으며, 제1종 일반주거지역과 제2종이 어떻게 다른지 용도지역에 대해 공부했다. 공무원이라고 다아는 건 솔직히 아니다. 솔지기 모르는 게 더 많다. 그 덕분에 그의 세 번째 노트가 시작됐다.
다섯 번째 꼬마빌딩 임장날이었다. 경기도 남부에 위치한 어느 작은 소도시였다. 3층짜리 건물에 1층은 편의점, 2층에는 작은 보습학원, 3층엔 고시원이 자리잡고 있다. 매매가는 4억 8천이다.
성수는 건물 외벽을 유심히 들여다봤다. 연식이 꽤 돼보였다. 벽에 금이 간 곳이 있었으며 옥상의 방수 상태도 꽤 좋지 않았다. 건축물 대장을 보니 1992년 준공된 건물로 30년을 훌쩍 넘었다. 이런 포트폴리오를 두고 부동산 사장이 말을 꺼낸다.
"수익률 좋아요. 연 6퍼센트 나오고 있어요."
"옥상 방수 언제 했어요?"
"한 5년 전에 한 걸로 알고 있어요."
"다시 해야 할 것 같은데요."
"뭐, 당장은 크게 안 새니까."
"그러니까 지금 새냐구요."
사장님이 그말에 멈춰섰다. 이를 비집고 성수가 치고 들어갔다.
"솔직히 비 많이 오면 다르잖아요. 수리비 나오면 수익률 깎이는 거고."
말문이 막힌 사장을 뒤로하고 성수는 이를 노트에 적어내려갔다.
'옥상 방수 요주의. 수리비 500 이상 예상. 실수익률 하락됨. 패스하는 게 나아보임'
그 다음 주 여섯 번째 임장은 경기도 외곽의 한 신도시였다. 4층짜리 건물로 1층 카페. 2층 사무실. 3층 4층 원룸 각 3개씩있다. 매매가는 5억 2천. 성수는 건물을 세세히 들여다 봤다. 연식은 2005년 식으로 올해 14년 차다. 외벽이 깨끗했고 옥상도 올라가보니 방수도 최근에 된 것 같아보였다.
외부를 살피고 이어 1층 카페로 들어갔다. 테이블은 꽤 차있었고, 창문 너머로 2층 사무실을 살피니 불은 환히 켜져 있었다. 사람이 있다란 증거다. 사실 원룸은 외부에서 볼 수 있는 환경은 아니었다. 이를 확인해볼 수 있는 유일한 길은 부동산 사장 뿐이다.
"원룸 공실 있어요?"
"지금 한 개있어요. 나머지는 다 차 있고요."
"임대료 시세는요?"
"35에서 40 사이요."
1층 카페 월세 130. 2층 사무실 70. 원룸 5개 평균 37. 합계 385. 매매가 5억 2천 기준 수익률이라고 본다면 연 4,620만원. 8.9퍼센트의 수익률이다. 생각보다 수치를 상회했다. '뭐지?' 수익률이 너무 높다면 나름의 이유가 있다란 걸 카페에서 읽었던 기억이 있었다. 부동산 사장에게 물었다.
"왜 파는 건데요?"
"다른 데 투자한다고 하던데"
"다른 투자가 뭔지는 알아요?"
"거기까지는 모르죠."
성수는 그 말을 듣고 다시 건물을 물끄러미 바라봤다. 설명할 수 없는 느낌이었다. 무려 석 달을 이리저리 걸으면서 생긴 잡종 같은 감말이다. 그 촉을 빌어 바로 사무실에서 등기부등본을 떼봤다. 은행 하나 그리고 개인 이름된 하나. 근저당은 두 개나 있다.
성수는 이를 다시 노트에 적었다.
'개인 근저당 확인 필요. 사유 파악 전까지 보류.'
집으로 돌아오는 길에 지영에게 전화했다.
"오늘 어땠어?"
"두 개 봤는데 둘 다 아니야."
"왜?"
"하나는 수리비 좀 나올 것 같고. 하나는 개인 근저당이 있어."
"그 근저당이 뭐가 문제야?"
"은행 근저당은 이유가 명확한데, 개인은 사유가 다양해. 채무 관계가 복잡할 수 있어."
"좀 있어 보인다?"
"그냥 해야 하는 거니까."
"사긴 살 거야?"
"좋은 거 나오면."
"기준이 대체 뭔데?"
"위치, 건물 컨디션, 임차인, 수익률은 6~7퍼센트. 많지."
"그럼, 최병철 씨는?"
성수가 한참 이야기를 하다 멈춰섰다.
"그 사람 얘기를 왜하는데."
"있잖아. 그 사람. 샀더라고. 꼬마빌딩."
성수는 버스 안에서 창밖을 바라보며 말했다.
"언제?"
"지난주에 계약했다고 사무실에서 수근대더라. 괜찮아. 우리 페이스대로 가면 돼."
"응."
"조급하게 하지 마."
"오케이."
전화를 끊고 성수는 차창밖을 하염없이 바라봤다. '또 먼저 했다고?' 조급하면 안 된다는 걸 알지만 알 수 없는 조급함을 그를 멈춰세울 수 없었다.
2019년 7월. 성수의 열두 번째 임장날이었다. 익숙한 경기도 북부였으며 일전에 봤던 동네에서 차로 20분 거리에 위치한 2층짜리 건물이었다. 1층 세탁소가 있고 2층엔 주거지다. 매매가는 3억 9천. 솔직히 꼬마빌딩이라고 부르기도 민망한 크기였다.
그러나 성수는 그곳에서 발걸음이 멈춰섰다. 그가 보고 있는 건 건물의 크기가 아닌 땅 그 자체였다. 코너 자리. 큰 길과 작은 길이 만나는 모서리며 용도지역은 일반상업지역이다. 용적률은 높았다.
훗날 재건축이 된다면 지금보다 훨씬 큰 건물을 지을 수 있다. 성수는 이 건물의 건축물 대장을 뜯어봤다. 1985년 준공으로 거진 40년은 훌쩍 넘었다. 오래됐다는 건 재건축이 가까워졌다는 신호였다.
"여기 땅값만 해도 3억은 넘어요."
"건물 가치는요?"
"뭐, 이 정도 연식이면 거의 없는 거죠. 뭐. 그냥 땅 가치보고 사는 거예요."
성수는 코너를 유심히 바라봤다. 꾸준히 사람은 지나들었다.
'코너. 일반상업지역. 재건축 가능성. 땅값 3억 이상. 매매가 3억 9천. 건물 노후도 심함'
이를 지영에게 사진을 찍어 보냈다. 얼마지나지 않아 답문이 왔다.
'낡았다.'
'여긴 땅을 사는 거야. 건물은 덤.'
'코너 자리네.'
'응.'
'가격은?'
'3억 9천.'
조금 늦은 답이 흘러왔다.
'흠. 여긴 나도 직접 봐야 할 것 같아.'
그 다음 주 토요일. 지영이 출정길에 나섰다. 두 사람이 코너에 서서 건물을 유심히 바라봤다. 여전히 낡았고 외벽은 오래됐다. 1층 세탁소 간판도 너무나 오래됐다. 하지만 위치는 너무나 좋았다. 부동산은 로케이션이라고들 하지 않는가.
"사람들 꽤 지나다니네."
"응."
"재건축하면 어떻게 되는 건데?"
"이 지역이면 5층은 올릴 수 있을 걸."
"돈이 많이 들지 않을까."
"그건 뭐 나중 일이고. 지금은 그냥 땅값만 보는 거야."
"세탁소는?"
"계약 갱신 1년 남았대."
"만약 나가면?"
"월세 올리거나 다른 세입자 받거나."
지영이 한참을 서 있었다. 성수는 아마 그녀의 대답을 기다렸을 게다.
"등기부등본 깨끗해?"
"응. 근저당 없더라."
"건물 내부는 봤어?"
"오늘 봐야지."
부동산 사장님을 불러 건물 안으로 들어갔다. 1층 세탁소는 좁디 좁았다. 빽빽한 세탁기 사이로 주인 할머니가 일하고 있었다. 얼결에 눈을 마주친 두 사람은 웃음으로 순간을 모면한다. 2층 주거 공간. 구조는 멀쩡해보이나 도배는 오래됐고 바닥마루는 삐걱거린다. 옥상으로 올라가니 주변이 한 눈에 들어온다. 이를 보며 지영이 말했다.
"여기 좋네."
"뭐가?"
"전망 말야."
성수는 옥상에서 주변을 차근히 살폈다. 낡은 건물이 즐비하지만 여전히 사람은 오고간다. 이어 지영이 말을 꺼냈다.
"하자."
"하자고?"
"땅 사는 거잖아. 건물은 덤인 거라며."
"리스크는."
"세탁소 할머니가 오래 계실 것 같지는 않아보여. 그 다음이 변수같음."
"그러게."
"근데, 당신 판단 믿어볼게"
2019년 8월 3일. 그둘은 계약서에 도장을 찍었다. 매매가 3억 9천. 부부의 세 번째 부동산이었다.
공인중개사는 늘 그렇듯 이런 말을 건낸다. "이 자리 코너라 나중에 값어치 하실 거예요."
성수가 중개사무소를 나오며 지영에게 말을 건넸다.
"이번엔 손 안 떨었다."
"그게 좋은 건지 나쁜 건지 모르겠네 나는."
"좋은 거지."
"근데 뭔가 익숙해지면 대충 보게 된다고 하잖아. 조심해."
사실 그녀의 말은 언제나 맞았다. 손이 안 떨린다는 건 익숙해졌다는 뜻이다. 그리고 그 익숙함이 방심이 되지 않도록 노력해야한다. 그날 밤. 성수는 노트에 부부의 자산 현황을 차분히 정리했다.
첫 번째 아파트. 현재 시세 3억 8천.
두 번째 아파트. 현재 시세 3억 1천.
상가. 매입가 기준 1억 9천 5백.
꼬마빌딩. 매입가 3억 9천.
합산 시세. 12억 7천 5백.
대출은 6억 2천.
순자산. 6억 5천 언저리.
성수는 그 숫자를 오랫동안 들여다 봤다. 5년 전 새벽. 140만 원밖에 남지 않는다고 막막했던 그날의 밤.
그때로부터 얼마나 온 건지 세월은 순삭이었다. 하지만 숫자는 분명했다. 그럼에도 그러나 성수는 기뻐하지 않았다. 정확히 말하면 아직 끝난 게 아니었기 때문이었다.
대출과 이자가 있었고 더불어 공실에 대한 리스크도 무시할 수 없었다. 인생이 계획대로 되지 않듯 앞으로 펼쳐질 변수를 그는 예견하고 있었는지도 모르겠다. 수천가지의 변수를 생각하기 싫어 그는 노트를 질끈 덮어버렸다.
내일도 출근이다. 그의 자켓 안 주머니엔 여전히 사직서가 있었다. 하지만 아직은 꺼낼 타이밍이 아니었다.