돈이 된다! 부동산 대백과
삶에 반드시 필요한 의, 식, '주'에 대해 학교에서 알려주지 않는 지식
지난주에 읽었던 '노후를 위해 집을 이용하라'라는 책은 지금의 갖가지 복잡한 규제가 반영되기 이전인 2016년도에 발간된 책이었습니다. 실제 지금 당장 올해에 거주할 집을 마련한다거나, 투자를 염두에 두신 분들이 보기에는 개념과 원리, 경향성을 이해하는데 도움이 되겠지만, 당장의 매매에 적용하기에는 현실과 다른 부분이 많겠죠. 세금이 몇% 달라지고, 금리가 얼마나 차이나고가 아주 작은 소수점에 불과한 숫자로 각종 서류에 적혀있지만, 규모의 경제가 다른 지금의 시기에는 실질적으로 한 달에 수백만 원에 해당하는 차이를 불러일으킬 수도 있습니다.
이번에 읽은 '부동산 대백과'는 '지금', '2021년'을 반영한 책입니다. 지금의 각종 규제, 지금의 경제규모, 지금의 제도와 법령을 담고 있죠. 그런 면에서 '올해' 가족의 보금자리에 대한 고민이 있으신 분들은 한 권 책장에 꽂아두고 필요할 때 찾아보면 의미가 있을 것 같습니다.
500페이지에 육박하는 두꺼운 책이지만, 책 구성이 아주 간결해서 앉은자리에서 일독하기에도 좋고, 필요한 부분만 발췌해서 보기에도 좋습니다. 부동산이라는 자산이 가지는 개념부터 20대부터 40대 이후까지 세대별 상황에 맞는 부동산 관련 이슈를 잘 엮어놓았습니다. 쭉 훑어보면서 거시적으로 부동산이라는 것이 어떻게 경제와 맞물려 있는지 이해하기에도 좋고, 미시적으로 당장 내가 필요한 전세, 월세, 아니면 매매, 경매까지 각 챕터별로 궤적인 사례와 관련 법령이 잘 정리되어 있습니다. 실제 이쪽 일을 업으로 하시는 분이 쓰신 글이겠지만, 여느 학자 못지않게 자신의 분야에 대한 꾸준한 연구와 통찰이 서려있는 책입니다.
당장의 살 집을 마련해야 하는 20대에게는 전월세, 가정을 꾸리고 안정적인 생활터전을 닦아야 하는 30대에게는 내 집 마련, 어느 정도 자본이 모인 40대에게는 투자까지 설명해주고 있는 책 전반의 구성을 보고 있으면, 이 분께서 단순히 알고 있는 지식을 전달하는 것이 아니라 어떻게 해야 효과적이고 효율적으로 전달할 수 있을지 고민한 흔적이 보입니다.
개인적으로 이 책은 '재테크' 서적, 부동산 '투자' 서적이 아닙니다. 우리가 사회에 진출하고, 가정을 꾸리고, 노후의 남은 여생을 보내는 인간의 삶에 반드시 필요한 '의, 식, 주' 중에 '주'에 해당하는 필수적인 지식을 가르쳐주는 책입니다. 살기 위해 반드시 알아야 되는 법령과 사례들인데도 불구하고 학교에서는 단 한 글자도 가르쳐주지 않는 것들이죠. 이 책은 부동산 상승장의 시세나 잠재가치, 투자시기를 알려주는 책이 아닙니다. 전재산인 전세 보증금을 지킬 수 있는 제도와 절차, 안전하게 가족들의 잠자리를 마련할 수 있는 방법을 알려주는 책입니다.
이 쪽에 관심이 있으시다면, 개인적으로는, 지금 당장 읽어보시기를 권합니다. 워낙 제도와 규제가 급변하는 시대이다 보니 얼마나 어떻게 또 바뀔지 예측할 수 없기 때문입니다. 한번 정리를 해 놓은 상태에서 매년 바뀌어 가는 것을 쫓아가는 것은 쉽지만, 처음부터 새로 시작하는 것은 아주 어렵기 때문이죠. 기본 개념부터 현재의 실상까지 한번 정리하고 가기에 아주 좋은 책이었습니다.
7. 부모님은 여느 어른들처럼 열심히 사셨다. 근면성실을 기본 바탕으로 정말 개미처럼 일을 하셨다. 그리고 노동의 시간과 강도로 따지면 오히려 그들보다 더 열심히 일을 하셨다. 그런데, 부모님의 경제력은 평균 이하로 뒤쳐져만 가고 있었다.
31. 현재의 1억 원을 20년 후의 가치로 환산해보자. 매년 물가상승률이 2.5%라고 가정했을 경우 20년 후 1억 원은 약 1억 6,000만 원이 된다. 하지만 1억이라는 액면가는 바뀌지 않으니 그 가치(6,000만 원)가 하락하게 된다. 그러므로 하락한 가치는 6,000만 원에서 이자비용 4,000만 원을 뺀 '2,000만 원'이 채무자에게 이익이 되는 것이다.
41. 하지만 막상 하락장으로 접어들면, 앞서 말한 불안심리 때문에 또 못 산다.
51. 소득증빙이 안 되는 직장이어서 전세자금 대출받기가 어렵다고 생각하는 사람은 그나마 이해가 된다. 하지만 '방법을 몰라서'와 '귀찮아서'라고 대답한 사람은 정말 곤란하다.
61. 그러므로 때로는 '살아야(live) 하는 집'과 '사고(buy) 싶은 집'을 분리해서 생각할 줄도 알아야 한다.
96. 시세보다 저렴하게 나온 월세 신축빌라는 조심해야 하며, 이런 매물을 전세로 권유받는다면 계약하지 않는 것이 좋다.
97. 특히 곰팡이가 많이 피는 창가 쪽이나 현관 입구 쪽 벽면만 새로 도배가 되어 있다면 곰팡이를 감추기 위한 것일 수도 있으므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
125. 대법원 공보관은 공식적인 입장에서도 '부동산을 팔기로 한 사람이 계약금을 받았더라도 24시간 안에 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 말은 아무런 법적 근거가 없는 낭설이다'라고 밝혔다. 그러므로 정상적으로 체결되고 성립된 계약이라면 24시간 안에 계약을 해약한다 해도 계약금은 돌려받지 못하는 것으로 알고 있어야 한다.
143. 그러나 임차인은 묵시적 갱신기간이 남아있다 하더라도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지하고 이사할 수 있다.
172. 재계약은 계약서를 다시 작성한 새로운 계약의 일종으로 보아야 하기 때문에 계약 만기 전에는 임대인과 임차인 쌍방 모두에게 해지권이 없다. 반면 묵시적 갱신에서는 임차인에게만 해지권이 있다.
173. 그러므로 임차인 입장에서는 '재계약'보다는 '자동연장'이 더 유리하다고 볼 수 있다. 이와는 반대로 임대인 입장에서는 재계약이 유리할 것이다.
175. 앞서 설명했듯 '임차권등기명령'을 해놓으면 '주민등록'을 다른 곳으로 옮긴다거나, 해당 주택에 살고 있지 않더라도 '대항력'의 효력이 그대로 유지된다. 또한 계약기간 동안 미처 '주민등록'을 하지 않아서 '대항력'을 갖추지 못하였다 하더라도 '임차권등기명령'을 하는 순간 대항력과 우선변제권의 효력이 생겨 그때부터 임대차 보호법의 보호를 받을 수도 있게 된다. 따라서 '임차권등기명령'이 된 주택에 이사 가면 안 된다.
198. 이처럼 시간이 지날수록 가격 상승폭이 크기 때문에 장기보유를 권한다. 또한, 투자자의 입장에서 세금 중에 가장 부담스러운 세목이 바로 '양도소득세'인데, 오래 가지고 있으면 있을수록 세금 할인 혜택이 크다. 그러므로 샀다 팔았다를 자주 반복하기보다는 충분한 수익이 날 때까지 장기보유를 하는 것이 좋다. 필자는 3년 이상 보유를 추천한다.
218. 정부의 정책은 시장의 분위기, 상황 등에 따라 시시각각 바뀐다. 어제의 규제가 오늘의 완화 정책으로 언제든지 바뀔 수 있기 때문에 준비를 하고 있다가 기회가 왔을 때 잡으면 된다.
257. 분양가 상한제가 시행되면 재개발, 재건축의 경우 일반분양가는 낮아져서 수요자는 좋지만, 조합원 수익률이 낮아져서 정비사업이 위축될 수 있다. 이럴 경우 신규 분양 물량이 감소되어 오히려 기존 주택의 집값 상승을 불러올 수 있다. 또한 신규 아파트 분양 가격을 낮춘다고 해서 일반주택 가격까지 내려갈지는 미지수라는 점도 불안요인으로 볼 수 있다. 결과적으로 주택 건설업체의 생산성을 떨어뜨려 양적으로나 질적으로 주택공급을 위축시키게 되면 의도치 않게 서민이나 실수요자들은 소외되고 현금부자들에게 혜택이 돌아갈 것이라는 점 등은 분양가 상한제의 단점이라 할 수 있다.
305. 지역 주택조합은 잘하면 서민들이 저렴한 가격에 새 아파트를 장만할 수 있다는 장점이 있지만, 반대로 사업이 좌초될 가능성이 크며, 우여곡절 끝에 사업이 완료되었다 하더라도 사업 지연으로 인한 추가부담금 납부 등의 단점이 존재하고 있다는 점을 알고 신중하게 가입 여부를 결정해야 할 것이다.
395. 매수자와 매도자에게 6월 1일은 굉장히 중요하다. 왜냐하면 부동산 보유세(재산세, 종합부동산세)의 납부 의무자를 등기사항 증명서상 매년 6월 1일 자 소유자로 정하고 있기 때문이다. 기준일은 계약일이 아니라 '잔금일'(실제 등기를 넘겨받은 날)을 의미하므로 매수자는 소유권 이전 등기일을 6월 1일 이후로 하는 것이 좋다. 만약 6월 1일 이전으로 소유권 이전등기를 했다면, 소유자가 된 지 단 며칠밖에 되지 않았지만 해당 부동산과 관련된 보유세 1년분 모두를 부담해야 한다.
400. 단, 일부 비양심적인 법무사 중에 국민주택채권을 가지고 과다 청구하는 경우가 가끔 있다.
401. 대부분의 사람들이 채권을 5년간 보유하기보다는 약간의 손실을 보더라도 할인율을 적용하여 바로 매도한다. 그러므로 실무에서 흔히 채권 비용이라고 말하는 것은 손해 보는 할인율을 말하는 것이다.
402. 최근 법무사 비용을 아끼기 위해 셀프등기를 하기도 한다. 셀프등기는 9억 원 미만의 주택이라면 비용적인 면에서 효과가 있지만 9억 원이 초과하는 주택에는 추천하지 않는다. 매매가가 9억 원을 초과하면 매도 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수가 없다. 양도소득세를 낼 때에는 등기 관련 세금 및 법무사 보수가 '필요경비'로 인정되어 모두 비용 처리된다.
405. '손'이 없고 있고에 따라서 이사비는 상당히 많이 차이가 나지만 이사서비스의 품질에는 별다른 차이가 없다. 오히려 '손 있는 날 + 평일'에는 이사 수요가 다른 날에 비해 적어 상대적으로 좋은 품질의 서비스를 받을 수도 있다.
409. 계약서를 작성할 때에는 너무하다는 생각이 들 정도로 꼼꼼하게 작성하는 것이 좋다. 분쟁의 소지가 그만큼 줄어들기 때문이다.
412. 그러나 다주택자이거나 혹은 향후 양도가액이 9억 원 초과로 양도소득세 부과가 예상될 경우 부가세 10$를 지급하고 영수증을 발급받아 놓는 것이 좋다. 양도소득세 계산 시 필요경비로 공사비를 인정받을 수 있다면, 공사비만큼의 양도차익에서 공제를 할 수 있기 때문에 양도차익이 줄어들어 절세할 수 있기 때문이다.
