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Oct 16. 2023
LOI(임대의향서) 살펴보기_01
Letter of Intent(레터오브인텐트) 설명
손님과 집을 보러 갔던 것이 오후 5시 조금 넘은 시간. 3시간 후 오퍼를 넣고 20분 만에 승낙이 떨어졌다.
오퍼진행 연락중개인이 "Proceed with LOI(LOI 진행해)"라고 답해왔다. (엘오아이라고 읽으며 임대의향서를 지칭한다)
매우 간략하지만, 같이 계약체결을 해본 중개인끼리라면 많은 말이 필요치 않다. 위의 내용은
구두상의 교섭에서 다음단계로 넘어가는 것을 의미하며 세입자 쪽에 중개인이 있을 경우 LOI는 세입자 측 중개인이 준비하는 경우가 대부분이다. (문자 그대로 세입자의 임대의사를 전달하는 것이기에 그렇다)
중개인을 사용하지 않는 세입자라면 집주인 측의 중개인에게 서류 작성을 문의해 볼 수도 있다.
Letter of Intent (LOI) : LOI for Tenants in Singapore에서 발췌서로의 진정성을 입증하기 위한 의향서, LOI
레터오브 인텐트의 정의는 아래와 같다.
레터오브인텐트 : 계약을 맺기 전에 대략적인 협약 사항을 적은 문서. 당사자 가운데 어느 한쪽의 생각, 의도, 결정 따위를 다른 당사자에게 전하거나, 최종 협상에 앞서 내부 의사를 정리하고 확인하기 위한 것이다. ⇒규범 표기는 미확정이다.(네이버 국어사전 발췌)
A letter of intent (LOI or LoI, or Letter of Intent) is a document outlining the understanding between two or more parties which they intend to formalize in a legally binding agreement. The concept is similar to a heads of agreement, term sheet or memorandum of understanding. (Wikipedia 발췌)
A Letter of Intent (LOI) is a document that outlines a preliminary agreement between two parties before a deal is finalised. In Singapore, a prospective tenant would give an LOI to a landlord to express his intention of renting a particular property from the latter.
(Property Guru 발췌)
An LOI is a preliminary agreement by a tenant to lease a landlord’s property.
(99.co 발췌)
요약하자면 LOI(의향서/동의서/가계약서)는 집주인의 재산을 임대하기로 하겠다는 임차인의 의향이면서 집주인의 승인이다. (거래가 성사완료되기 전 두 당사자 간의 합의내용을 설명하는 문서로 이해하면 된다)
의향서의 대전제로는 예비세입자는 더 이상 다른 집후보를 살펴보지 않으며, 예비 집주인은 TA(본계약서)가 서명될 때_즉 계약이 완료될 때까지 다른 세입자를 찾지 않겠다는 의사/결의의 표명이기도 한 것이다.
여기서 주의해야 할 것은 모든 집주인이 LOI 서명을 요구하는 것은 아니지만 간혹 LOI 없이는 본계약 단계로 넘어가지 않으려는 집주인들도 있다. 의향서는 임대계약을 이행하도록 하기 위한 법적 구속력은 없기에 본계약서인 TA의 내용과 일치해야 한다. 예비세입자가 얼마나 진지하게 임하고 있는가를 입증하기 위해 서명 시에 예약금(Booking Fee)의 지급도 동반되어야 하는 것이다. (지급된 1개월치 선급금은 계약이 체결되고 나면 보증금으로 전환된다)
주의사항 : 이것만은 꼭 알아두자!
임대/임차인간에 의향서 서명이 완료된 상태에서 세입자의 변심으로 인해 계약을 취소하고자 한다면 선급금(1개월치의 월세에 상당)은 몰수되어 돌려받을 수 없다. 그러나 계약철회의 이유가 임대차 계약서(TA)에 명시된 조건에 양 계약자가 동의할 수 없어 합의에 이르지 못했기 때문이라면 선급금은 다시 돌려받게 된다. 또한 집주인의 변심에 의해 임대취소를 결정했을 경우 이미 지급된 선급금은 환불받을 수 있다.
LOI를 서명 전에 반드시 확인해야 할 것은 계약을 진행할 사람이 정말 집주인이 맞는지(실제로 소유하고 있는지)이다. (우리나라로 치면 등기부등본에 해당) 서명 전에 반드시 서류를 확인하고 진행할 것. 중개인이 있다면 LOI서명 전에 오너십(Ownership)부터 확인하기 마련이나 중개인 없이 진행할 경우는 타이밍이 아무리 늦어도 서류 서명 전에는 확인하고 진행해야 중개사기를 피할 수 있다
싱가포르의 경우 IRAS의 e-valuation (Ownership/오너십증명)을 아래에서 찾아볼 수 있다(유료/$2.50)
IRAS | myTax Portal Check Annual Value of Property
혹시라도 받은 계약서와 위의 집주인정보가 다르다?! 월세사기당할 뻔한 것을 가까스로 면한 것일 수도 있다.
E-Valuation 예시The Singapore Land Authority (SLA) 토지청 산하의 INLIS (sla.gov.sg)에서 $5.35/검색 1건 를 내고
토지정보 종합서비스에서도 확인가능하다.
임대의향서에 포함되는 내용들(서식비교: 약식 Vs 임차인)
보다 알기 쉬운 설명을 위해 인터넷에서 구할 수 있는 서식(약식)과 조금 더 상세하게 되어있는 임차인 측 LOI를 비교해 보기로 하겠다.
계약에 부가적인 내용이기에 Subject to Contract이라는 문구가 포함되어 있을 것(공통)
1. 날짜 : 작성 혹은 제출날짜 어느 것이어도 무방(공통)
2. To 에는 대개 집주인의 성명과 주소(계약서에 등록될 실제거주주소), 집주인중개인의 회사(에이전시)와
중개인의 성명 등이 참조로 기재된다.(공통)
3. 임대할(계약진행될) 부동산의 주소 (Re: 뒤에 기재, 공통)
숫자(콘도의 '동'표시 경우가 많음) 도로명, #XX(층)-XXX(호수) 콘도명, Singapore ______ (우편번호 6자리 숫자)라고 적는 것이 일반적)
4. Tenant와 Occupier의 차이?
서식상에 임차인과 실거주자가 별도로 나뉘어 표기되지 않는 경우가 대부분이며 어떤 서식을 사용하느냐에 따라 생략되기도 한다.(왼쪽)
Tenant(테넌트)는 직접 계약하는 임차인을 의미한다. 회사(법인) 계약일 경우, 회사 이름이 기재되는 것이 일반적이며 Occupier(오큐파이어)는 실제 거주하는 사람의 이름, 가족동반일 경우 아무개와 가족들이라는 식으로 표기된다.
*드물기는 하지만, 임대차계약을 맺은 후에 집주인에게 통보 없이 전대(서브렛)를 하는 경우도 있기에 명확하게 해 두는 것이 바람직하다.
5. Commencement Date와 Date of Possession
4번과 마찬가지로 아주 미세한 차이이기는 하나, 모르는 사람이 대부분이다. (특히나 중개인을 사용하지 않는다면 알기가 힘든 부분. 두 날짜가 다른 게 얼마나 유용한지 나중에 따로 설명해 보기로 하겠다)
Commencement Date :계약개시(기산) 일 즉, 공식적으로 계약이 시작되는 날짜를 의미하여 예를 들어 2023년 10월 15일이 계약개시이고 2년 계약이라면 2025년 10월 14일이 계약종료일에 해당한다.
Date of Possession : 입주일(핸드오버일 이라고 표기되기도 한다) 계약시작과 같은 날인 경우도 있고 네고에 따라서는 1-2일 정도 전에 집 인도를 진행하기도 한다. (해당 1-2일은 월세면제가 적용되기도 한다)
6. Period of Lease (Term of Lease + Renwal Option)
계약 기간 그리고 계약 연장이나 갱신
일반적인 임대차기간:2년 (brunch.co.kr) 편에서 잠시 언급했으나, 기본적인 기간은 2년(24개월)이고 그 후에 갱신 혹은 연장에 대해서는 당시의 시장상황에 따라 다시 조정이 필요한 부분이다.
오른쪽 서식에 '12개월'로 적혀있는 것은 혹시라도 기재가 없는 경우 집주인이 2년만 임대하고 본인이 들어와서 살겠다고 우긴다면 세입자에게는 계약갱신 우선권이 없어지기에 그렇다. 기간 만료 후에 추가할 기간이 12개월, 3개월이나 24개월이 될지는 계약만료 2개월 전에 다시 상의하는 것으로 일부 버퍼를 두는 것이 좋다.
7. Rental, Monthly Gross Rent
약식의 LOI에는 월세 금액에 관리비가 포함되며 미리 납부해야 한다고만 되어있다.
오른쪽의 경우 포함된 가구, 빌트인으로 설치된 서랍장이나 가전, 관리비, 부가세 및 주차장 포함이라는 조항을 넣음으로써, 주차장 비용이 발생하는 상업시설과 겸용 콘도일 경우에도 주차장 포함시켜 세입자가 별도 지불해야 할 수도 있는 비용을 줄일 수 있다. 세세하고 명확하게 책임소재를 나누어 두는 것이 중요하다.
8. Security Deposit
보증금의 금액. 1년 계약일 경우 1개월치, 2년 계약일 경우 2개월치의 월세에 상당하는 금액을 지급해야 한다. (왼쪽의 경우 TA서명 전에 지급완료할 것으로 기재가 되어있으니 송금일정을 맞추지 못하면 문제의 소지가 될 수도 있으니 유의하는 게 좋겠다) 계약, 서류진행할 때 알아야 할 것들 (brunch.co.kr) 편 참조
8-1. Rental Payment
왼쪽서식에는 포함되어 있지 않으나 오른쪽에는 월세 납부에 대해서 조항이 추가되어 있다.
모든 계약이 매달 1일 날 계약개시하는 것은 아니기에 예를 들어 계약이 10월 17 일일부터 시작된다면 매달 17일이 월세를 납부하는 일정이 된다. 그러나 회사에 따라서는 지급일이 1일이어야 하는 곳도 있고, 개인월급날이 25일인 사람도 있으니 첫 달 입주 시에 일별계산해서 내면 다음 월세부터는 지정한 날짜에 월세를 입금하도록 설정할 수 있는 방법이라고 보면 된다.
9. Diplomatic Clause
외교/중도해약 조항은 2년 계약 중 12개월 체류 후 2개월 전에 집주인 측에 알리면 중도해약할 수 있다는 내용으로 최소한의 체류일정이 정해져 있다. 2년 계약이라면 12개월(1년)+ 2개월 전 통지로 묶어버림으로써 총 14개월의 월세는 지불해야 한다는 내용에 해당한다. 싱가포르를 떠나지 않는 이상 본 조항은 사용할 수가 없고, 1년 계약에는 중도해약 조항이 포함되지 않는 경우가 일반적이다. 계약종료 통지를 하고 두 달 더 월세를 낼 수도 있으나 도중에 해약할 경우 집주인에게 중개수수료를 반환해야 한다. 그러나 약식에는 페널티가 발생하는 내용에 대해서는 정확하게 기재되어있지가 않다. 법으로 정해진 것은 아니나 암묵적인 관례이기에 외국인으로서는 모르는 경우가 많다. 물론 모른다고 면제가 되지 않는다.(좀 더 자세한 내용은 추후 별도 설명)
10. Minor Repair
하자로 인한 수리 발생 시 세입자가 부담해야 하는 금액을 정의한 내용이다.
평균 금액은 건당 $200 정도(재작년까지는 $150이 평균이었다) 물론 계약에 따라서는 집주인의 강한 주장으로 $300, $350일 경우도 있다. 시간경과, 마모나 낙후로 인한 것은 일정 금액을 세입자가 부담하고 그 금액을 초과하는 금액은 집주인이 부담하는 것으로서 입주 후 1개월간 발생하는 수리는 배제된다 는 것이 주요 골자이다. 메이저 같은 Minor Repair(마이너리페어) (brunch.co.kr) 편 참조
단, 세입자에게 조금이라도 유리하게 돼있는 오른쪽 서식에는 에어컨의 고장, 온수 급유기(보일러), 건물, 매립배관에서의 누수는 마이너리페어 조항에서 제외된다는 내용이 포함되어 있다. 서식에 포함되어 있더라도 집주인과 서류 조정단계에서 이 부분은 삭제를 요청해 올 수도 있으니 최종적으로 적용되는 것은 상호 합의된 계약서를 기준으로 한다는 것.
