[기획] 청약 통한 주택마련 준비, 이븐하네요

편집부원 김태헌

Jan 28. 2025

지난 7월 경기도 화성 동탄신도시에 위치한 한 아파트의 미계약 물량 1가구가 무순위 청약분으로 나왔고 이 한 가구에 294만여 명이 신청하면서 역대 최다 접수 기록을 세웠다. 언론은 이러한 역대급 경쟁률의 이유로 청약조건이 간단했고 당첨 시 기대수익은 억 단위에 달한다는 점을 들었다. 45개 중 6개 번호를 맞추는 한국 로또의 1등 당첨금을 20억이라 가정하면 단순 기대값은 약 245원이 나오고, 이번 동탄신도시 무순위 청약분의 기대차익(시가-분양가)을 10억 이라고 했을 때 그 기대값은 약 340원이다. 당첨이 된다면 기대값은 전혀 의미가 없지만 낮은 확률에도 우리는 이런 베팅을 곧잘 하게 된다.

주식에 관심이 있다면 공모주 청약이나 신규상장주 투자에 대해서도 들어보았을 것이다. 최근에는 실적 혹은 성장 기대감이 높은 기업들의 공모주 청약도 대중의 큰 관심으로 상당한 경쟁률을 보이고 있다. 개인의 직접투자가 늘어나던 2020년에는 SK바이오팜이나 카카오게임즈의 기업공개 당시 각 30조 원과 58.5조 원 가량의 증거금이 모이며 국내 청약증거금 역대 최고치를 공개 건마다 경신하기도 했다. 여러 기업의 IPO를 거치며 투자자들 사이에서는 공모주를 배정받으면 무조건 수익을 거둘 수 있다는 생각이 자리잡은 듯하다. 신규상장주에 관심을 갖는 다수의 개인투자자들이 목표로 하는 것은 단기차익이다. 하지만 한국거래소 상장공시시스템의 IPO현황에서 2018년 초부터 2021년 초 사이에 신규상장한 309 종목의 주식들을 보면 상장 첫날 종가 기준으로 공모가 대비 하락한 종목의 비율은 21.2%이다. 각각 상장 6개월 후, 1년 후에는 해당 종목들 중 30.3%, 34.2%가 공모가보다 낮은 주가수준에 머물고 있었다. 글을 작성중인 2024년 11월 7일 기준으로는 54.4%가 공모가보다 낮다.

사람들은 투자에서 언제나 알파, 즉 시장평균을 초과하는 수익률을 원한다. 그럼에도 성공적인 투자는 멀고도 험한 길처럼 느껴진다. 주제 고민을 하며 상경논총 과월호들을 읽어봤다. 개인적인 투자 아이디어에 대입해볼 만한 흥미로운 글도 많았다. 동탄 사례와 같은 청약과열 현상은 투자자산으로서의 부동산을 다룬 84호의 ‘살 사람이 살 수 있게'라는 제목의 글을, 공모주 청약과 공모가격 산정은 89호의 ‘공모주 가격은 어떻게 결정되나요?’라는 글을 읽으며 더 깊이 있는 이해를 할 수 있었다. 그러나 아직 주택청약을 다룬 글은 찾을 수 없었다.

공모주청약과 주택청약 모두 청약이라는 점에서 특정자산 취득을 내용으로 하는 계약의 체결 의사표시이다. 하지만 주택청약제도는 실수요자에게 실거주 목적의 부동산을 공급하겠다는 것이 목적이므로 두 제도의 취지는 다르다. 일반적으로 주택청약은 요건을 갖춰야만 신청이 가능하고, 때로는 그 신청자 사이에서도 정량적 평가를 통해 당첨자를 선정하는 것도 그 이유 때문이다. 이러한 주택청약제도는 어떻게 구성되어 있고, 청년층이 활용할 수 있는 공급유형을 중심으로 신청과정까지의 활용법에 대해 작성해보았다.

[주택청약제도의 변천]

우리나라 헌법 제35조 3항에는 국가가 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있도록 하는 것을 국가의 책무로 규정하고 있다. 이를 위해 정부는 주택 가격과 공급물량을 조절할 목적으로 대규모 주택 공급, 재개발・재건축 규제 완화, 그린벨트 해제를 통한 신규택지 조성, 공공임대주택 확대, 부동산 세제 및 대출 규제 조정 등의 정책수단을 활용하고 있다. 주택청약제도는 전술한 주거정책 중에서도 주택공급제도의 일환이다.

최초의 주택공급제도는 1963년 제정된 ‘공영주택법'이다. 공공주택의 한 종류인 공영주택을 저소득자인 동시에 무주택자이거나 분양대금이나 임대료를 지급할 수 있는 수요자를 대상으로 단순추첨 방식으로 저렴하게 공급하는 것이 목적이었다. 1970년대에는 이촌향도 현상의 심화로 도시지역의 주택부족 문제가 심각해진다. 이에 따라 정부는 1972년 제정된 ‘주택건설촉진법’에 근거해 1977년 ‘국민주택 우선공급에 관한 규칙’ 제정을 통해 공급 순위를 설정했다. 이후 국민주택청약부금 가입자에게 주택 분양 우선권을 부여하고 주택을 공급했다. 1978년에는 ‘주택공급에 관한 규칙’이 제정된다. 이 규칙을 통해 주택공급제도의 범위가 민영주택까지 확장되었고, 우리가 흔히 청약저축으로 알고 있는 ‘입주자저축 제도’의 틀도 만들어졌다. 추후 설명하겠지만 청약은 신청자를 1순위와 그 외의 순위로 나눠 절차를 진행하는데, 당시 최초의 민영주택 대상 일반공급은 1순위 자격이 해외 취업 근로자이면서 영구불임 시술자였고, 2순위는 영구불임 시술자, 3순위 해외 취업 근로자 순이었다. 그 외에도 철거민이나 해외 취업 근로자를 대상으로 한 특별공급도 최초로 등장했다.

1980년대는 주택시장 규모와 변동성이 동시에 커지는 시기였다. 특히 수도권의 여전한 주택난 해소를 위해 정부 정책도 부동산 투기 억제 목적의 규제 강화로 방향타를 잡는다. 이 시기에 소형 공공주택에 대한 소득 제한, 민영주택의 채권입찰제, 전매 제한 및 재당첨 제한 기간 연장 등의 제도가 생겼다. 1990년대 초는 금융실명제와 토지거래허가제 등으로 80년대에 비해 부동산시장이 안정기에 접어들면서 정책도 시장기능 강화로 바뀌었다. 하지만 1990년대 후반에는 IMF사태로 인한 불경기 극복을 위해 분양가 전면 자율화, 전매 제한 폐지 등의 정책을 핀다. 당시 민영주택 청약 자격을 세대주에서 20세 이상 성인으로 완화하면서, ‘1세대 1주택’ 원칙이던 공급기준이 ‘1인 1주택’ 기준으로 변화한 것이 지금까지 이어지고 있는 것이다. 2000년대 초반은 외환위기 극복의 흐름으로 저금리에 따른 가계대출 증가와 재건축 사업 추진이 잇따르자 주택시장이 점차 과열되었다. 반작용으로서 정부는 투기과열지구 지정제 도입과 동시에 분양가상한제 및 전매행위 제한 제도를 부활시킨다. 그리고 무주택 세대주에게 특정 민영주택의 75%를 우선공급하는 방식으로 실수요자에게 우선순위를 부여하려는 노력을 시작하게 된다. 이어서 2007년에는 실수요자 중심의 제도운영을 위해 주택청약제도에 가점제를 도입했다. 무주택 기간, 부양가족수, 입주자저축 계좌 가입 기간을 정량화하여 점수합산 방식으로 입주자를 선정하는 것이다. 2009년 5월에는 청약 기회 확대와 입주자저축 활성화와 국민주택과 민영주택으로 분리되어 세 가지 형태로 존재하던 청약통장을 통폐합할 목적으로 주택청약종합저축을 신설한다. 가장 최근인 2017년과 2018년에는 규제지역(투기과열지구, 청약과열지역)내 가점제 비율 확대와 추첨제에도 무주택자를 우선 선정하는 방식을 도입하면서 청약당첨자 중 무주택자 97.7%에 달한다고 한다. 나아가 맞벌이 부부 등에 대한 소득 및 자산 요건 완화로 청년 세대의 당첨비율이 높아지고 있다.

[일반공급과 특별공급: 수요에 대응하며]

현 청약제도의 구체적인 부분을 살펴보기에 앞서 알아둬야 하는 것이 몇가지 있다. 먼저 주택 종류를 구분할 수 있어야 한다. 주택은 계약형태별로 분양주택과 임대주택으로 나뉘고, 공급주체와 건설자금조달처별로 민영주택과 국민주택(공공분양주택 포함)으로 구분되어 총 네 가지로 분류해볼 수 있다. 국민주택은 법적으로 국민주택이라 정의되어 있고 별도 규모 제한이 있지만, 민영주택의 반대급부로 공공주택이라 생각하면 이해가 쉽다. 두번째는 공급방법이다. 앞선 네 종류의 주택은 통상 청약통장 요건만 충족하면 신청이 가능한 일반공급과 통장가입 요건 외에도 신혼부부, 다자녀 가구 등과 같이 별도 자격 요건을 갖춘 사람만 신청이 가능한 특별공급의 두 가지 형태로 공급된다. 가장 큰 차이는 일반공급의 경우 청약 당첨 시 최대 10년의 재당첨 제한기간만 있는 반면 특별공급은 세대당 평생 한 번으로 당첨기회를 제한했다는 점이다.

AD_4nXdwm8vmmZ3lqc5kcwUAljTz7BNMW_9ZtLS1K5GAX85yfDNlPJIT-kOPhQrqN6i5zXox6YPmHt3NCm8Ij_HpwckPGaM0eFXlTRDMnu4vex_NH4HeuAGooQsThOqJUvBgLAR24M3vFQ?key=wfIfBdujytCE3YKOFQbphA

[그림1] 주택청약제도상 주택의 분류

특별공급의 취지는 국가정책상 또는 사회적 배려가 필요한 계층에 주택을 공급하기 위함이다. 일반공급 대상자와는 별도의 풀(pool)에서 일정 비율을 공급받는 방식으로 동일 단지 대상의 청약에서도 일반공급과 함께 각각 신청이 가능하다. 특별공급도 전체 청약제도가 변모했던 것처럼 사회의 요구에 발맞춰 주택 공급이 시급한 다양한 계층의 실수요를 충족하기 위해 신설・개정되어왔다.

최초의 특별공급은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제정 시 포함된 국가유공자, 철거민, 해외 취업 근로자 등을 대상으로 한 기관 추천 특별공급이었다. 이후에는 올림픽대회 입상자(1983), 장애인(1995), 중소기업근로자(2004), 장기 복무 제대군인(2008), 다문화가족(2011)등으로 대상이 확대되었다. 그 외에도 2002년에는 고령화 사회 대비 목적으로 노부모 부양 특별공급, 2006년에는 저출산 문제 해결책으로서 다자녀 특별공급, 2008년에는 혼인과 출산 장려 목적으로 무주택 신혼부부를 대상으로 한 신혼부부 특별공급이 도입되었다. 이어서 2009년에는 사회 초년생의 주거 불안 및 근로 의욕 저하 문제 해소를 위해 생애최초 특별공급이, 2022년에는 주택 소유 이력이 없는 19세 이상 39세 이하의 청년층을 대상으로 한 청년 특별공급이 신설된다. 가장 최근에는 2024년 3월 말 2세 이하 자녀가 있는 세대 타겟의 신생아 특별공급 제도가 추가되었다.

대표적으로 신혼부부 특별공급은 혼인기간이 7년 이내이며 혼인 후 주택 소유 이력이 없을 것을 기본 신청자격으로 한다. 주택 유형별로 세분화한다면 공공주택특별법을 적용받지 않는 국민주택과 민영주택은 소득 ‘또는’ 자산 기준을 충족해야 하고, 2세 미만 자녀가 있는 경우에는 신생아 우선공급 및 일반공급 유형으로 신청해 선순위로 배정받을 수 있도록 했다. 반면에 똑같은 신혼부부 특별공급임에도 공공주택은 혼인기간이 7년을 초과하더라도 태아를 포함한 6세 이하 자녀를 둔 무주택 세대구성원인 신혼부부나 6세 이하 자녀가 있는 한부모 가족 또는 주택 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부도 신청자격이 충족된다. 여기에 더해 공공주택은 소득 ‘및’ 자산 기준을 충족해야 하기에 민영주택보다 진입장벽이 높다. 이처럼 여러 공급유형이 있지만 특별공급은 그 공급유형이나 주택구분에 따라 신청자격과 당첨자 선정 방식이 복잡・상이하기 때문에 지면 사정상 이 글에서는 일반공급과 청년 특별공급을 톺아보기로 하자. 필자도 예상독자층이 가장 많이 해당될 만한 특별공급유형이 생애최초와 청년 두 종류일 것으로 예상했지만, 생애최초 유형의 경우 비연속적이더라도 5개년 이상의 소득세 납부실적을 요하고, 민영・국민주택의 경우 2세 미만의 신생아가 있는 세대에 주택형별 물량의 20%를 우선공급하는 등 유형 자체가 청년층 대상이라기보다는 제목처럼 ‘생애최초’ 주택 마련을 목표로 하는 신청자에게 초점이 맞춰져 있었기에 본글에서는 생략하기로 결정했다.

[도표1] 공공주택 유형별 공급 물량 및 특징

청약은 보통 특별공급 후에 일반공급으로 잔여세대의 입주자를 선정하는 순서로 진행된다. 다른 특별공급유형은 민영・국민・공공주택의 모든 종류의 주택이 공급되지만 신생아와 청년 유형은 공공주택만 공급대상이다. 앞의 [그림1]에서처럼 공공주택은 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형, 일정기간 임대로 거주 후 분양을 선택하는 선택형, 이익공유형・토지임대부 분양주택인 나눔형의 세 종류로 다시 나뉜다. 청년 유형은 그 중에서도 선택형과 나눔형 물량의 15%를 각각 배정받는다. 당첨자 선정은 우선공급 대상이면서 해당지역 거주자인 신청자를 최우선으로 선발하되, 동일 지역 거주자끼리 경쟁이 발생하면 가점(본인 월평균 소득, 해당 시・도 연속거주기간, 청약종합저축 납입인정회차) 산정을 통해 입주자를 뽑는다. 그 다음은 우선공급대상이면서 기타지역 거주자인 신청자를 차선으로 선발, 그 풀에서 경쟁이 발생하면 다시 한번 가점 고득점자를 뽑는다. 그 후에 70% 혹은 그 이상의 잔여물량을 해당 지역거주자 → 가점산정(소득세납부기간까지 포함한 네가지 항목 합계) → 기타 지역거주자 → 가점산정의 절차를 거쳐 선발한다.

청년 유형에서 특기할만한 것은 많은 요건들이 개인 기준이라는 점이다. 즉 본인만 현재 무주택이자면서 출생부터 지금까지 주택 소유 이력이 없는 혼인 중이 아닌 청년이면 된다. 이는 청약의 1세대 1주택 공급 원칙을 깨고 1인 1주택 공급을 예외적으로 인정한 것이다. 소득기준도 본인으로 한정한다. 하지만 총자산만큼은 본인과 부모님(세대분리한 경우에도 포함) 각각의 자산기준을 충족해야 한다. 청약에서의 ‘자산’은 보통 부동산(건물+토지)과 자동차가액을 의미하지만, 청년 유형에서의 ‘총자산’은 여기에 더해 금융・기타 자산을 포함하며 부채는 제외하고 계산하는 것이 또 다른 차이점이다.

주택유형과 무관하게 일반공급은 가장 먼저 주택공급 지역별 입주자저축의 가입기간, 납입액, 납입회차와 다주택자 여부 등을 판별해 청약순위를 1, 2순위로 나눈다. 민영주택 일반공급은 청약통장 가입기간과 무주택 기간, 부양가족수를 점수화한 가점제 → 단순 추첨제의 차례로 입주자를 선발한다. 요컨대 1순위자이면서 해당 지역 거주자인 신청자 풀에서 가점순 → 통장 가입기간순 → 단순 추첨으로 대상자를 선발하고, 다시 1순위자이면서 기타 지역거주자인 신청자 풀에서 가점순 → 통장 가입기간순 → 단순 추첨을 하는 것이다. 이후 잔여물량이 있다면 2순위자이면서 해당 지역 거주자, 기타 지역 거주자 순으로 다시 같은 과정(가점→통장가입기간→추첨) 을 진행한다. 공공주택 일반공급은 전체 입주세대의 80%는 납입인정금액(저축 총액)이 많거나 납입인정회차가 높은 순으로 선정하는 순위순차제를 시행중이며, 나머지는 추첨으로 뽑는다.

[도표2] 주택별・공급지역별 통장 순위 요건

여기서 한 가지가 더 있는데 바로 무순위 공급이다. 법으로 명시되지는 않았지만 사전・사후 접수 무순위, 선착순 모집(임의공급), 계약취소 주택 재공급의 네 가지로 구분해 청약을 진행한다. 무순위 공급은 국내에 거주하는 성년자이기만 하면 청약통장을 가입하지 않아도 신청할 수 있다. 다만, 별다른 요건 없이 신청이 가능한 ‘미분양분’을 선착순 모집하는 임의공급과 달리 ‘미계약분’을 공개 모집하는 형식인 사후 접수 무순위의 공공주택 물량은 무주택 세대구성원인 국내 거주 성년자가, 계약 취소 주택 재공급분은 해당 지역에 거주하는 무주택 세대구성원인 ‘세대주’가 자격자가 된다. 24년 7월 동탄의 무순위 공급은 민영주택을 사후 접수 무순위 유형으로 공급한 케이스로 2023년 개정된 규칙에 따라 국내거주 성년자면 자격이 됐기 때문에 최대 경쟁률을 경신한 것이었다.

[청약제도 활용법]

제도 활용의 첫 단계는 청약통장 가입이다. 무순위 공급을 제외한 모든 유형이 일정기간, 일정회차 이상의 통장 가입 및 납입을 신청요건으로 두고 있기 때문이다. 이전까지 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축의 네 가지로 구분되던 입주자저축제도는 2015년 9월 15일부터 주택청약종합저축 하나로 간소화되었다. 물론 사라진 세 종류의 통장은 신규가입만 불가능할 뿐 만기인 청약당첨까지는 기존계좌를 활용할 수 있다. 기존에 가입한 청약저축 혹은 청약예・부금이 있다면 조만간 기존통장의 가입기간과 금액까지 승계되는 종합저축으로의 전환도 가능해질 것으로 보이지만, 현재로서는 신규가입으로만 종합저축으로 전환할 수 있다.

[그림2] 입주자저축 제도의 변화

따라서 현재 가입가능한 청약통장은 주택청약종합저축 한 종류뿐이다. 종합저축은 국내에 거주하는 개인(외국인 거주자 포함)이라면 누구나 가입 후 월 최소 2만 원부터 최대 50만 원까지 자유납입이 가능하다. 미성년자도 소득과 무관하게 가입이 되며 올해부터는 최대 5년까지 가입기간을 인정받을 수 있다. 통장 활용은 계좌 개설로 끝나지 않는다. 앞서도 언급했지만 청약을 신청하면 통장 가입기간과 납입액(민영주택) 또는 납입회차(공공주택)를 충족했는지를 기준으로 청약순위를 나눈다. 공공주택 일반공급의 경우 1순위 내에서 당첨자가 정해지지 않으면 3년 이상의 무주택 세대구성원이면서 납입인정금액이나 인정회차가 높은 신청자를 우선순위로 선정한다. 그래서 공공주택 청약을 고려한다면 월 최대 납입인정액인 25만원을 장기간 지속적으로 납입하는 것이 중요한 포인트 중 하나이다.

독자의 나이가 19세 이상 34세 이하이면서 무주택자이고 작년 신고한 소득이 5,000만 원 이하이거나 비과세 소득이 있다면 청년주택드림 청약통장 가입도 좋은 옵션이다. 주택청약종합저축 기가입자나 기존 청년우대형 종합저축 가입자도 청년주택드림 통장으로 전환(가입기간 및 납입회차 승계)이 가능하다. 우대이율 적용, 일정 요건 충족 시 비과세・소득공제 적용, 월 최대 납입액 100만 원까지 납입할 수 있는 것이 일반 종합저축과의 차이점이다.

다음 단계로는 관심 지역과 그 지역 내의 입주예정단지를 알아놓아야 한다. 일정 진행은 청약홈의 청약 알리미 기능을 활용하면 푸시 알림을 받아볼 수 있다. 그 후에 유심히 살펴보아야 하는 것은 입주자 모집 공고문이다. 한두 페이지 안에 정보가 집약되어 있기 때문에 살펴볼 사항이 많다. 깨알 같은 글자들 중에서도 중요한 것을 꼽아보자면 입주자 모집 공고일, 규제지역, 전매제한 및 거주 의무 요건, 재당첨 제한 등 적용 여부, 유주택자의 1순위 신청 가능 여부, 특별공급・일반공급(1순위 통장 요건, 가점제 비율 등) 유형별 신청자격 및 당첨자 선정 방법을 들 수 있다. 입주자 모집 공고일은 신청자 나이, 무주택 여부와 기간, 청약통장 순위, 해당 주택건설지역 거주 기간 등과 같은 청약 신청 요건이나 가점 산정 항목 대부분의 기준일이 된다. 둘째로는 청약 신청할 주택이 투기과열지구나 청약과열지역 같은 규제지역인지 체크해봐야 한다. 24년 7월 기준으로 규제지역은 서울 소재 네 곳의 자치구뿐이다. 규제지역 여부는 청약통장 순위, 가점제 비율, 재당첨 제한, 대출까지 여러 곳에 영향을 미친다. 다음은 세대구성원이다. 청약에서는 일부 비규제지역을 제외하면 세대구성원 모두가 무주택이어야 한다. 세대구성원은 신청자 본인, 배우자, 본인과 배우자의 직계존비속을 의미하며 형제자매는 제외한다. 당첨 제한에도 여러 종류가 있다. 과거 청약 당첨이력이 있으면 그 지역과 종류에 따라 1~10년 사이의 기간동안 재당첨이 제한된다. 또한 가점제로 당첨된 이력이 있으면 당첨일부터 2년 간 일반공급의 가점제로는 다른 단지의 재당첨이 불가하며, 그와 별개로 당첨자로 관리되는 개인은 5년 간 규제지역에서의 1순위 청약을 할 수 없는 제도도 있다. 청약제도의 성격은 여기서도 드러나는데 이러한 제한은 세대구성원 모두에게 상호 적용된다. 그 외에도 청약은 입주자 선정 후 공급주체에서 적부 심사를 하는데 재당첨 제한 중인 세대원이 있거나 가점표 작성에 오류가 있는 등의 사유로 부적격 판정을 받으면 신청자 본인에 한해 최대 1년 간 청약 신청이 제한된다. 신청 과정에서도 오류나 누락이 없는지 잘 체크해야 하는 이유다.

[맺으며]

청약제도는 국민의 주거환경 보장과 주택 건설재원의 안정적 조달을 목적으로 시행되고 있는 제도이다. 정부는 올해와 내년에도 저출산・고령화 현상 심화와 1인 가구 증가 추세에 맞춰 주택 실수요자를 위한 제도 개정을 한다. 최근 들어 큰 변화를 거듭하며 혼동되는 부분도 많기 때문에 국토교통부에서도 해당 제도와 관련한 FAQ 책자를 주기적으로 내놓고 있다.

일각에서는 청약 방식 주택 공급의 형평성과 실효성에 의문을 제기하기도 한다. 청약에 당첨된 수분양자가 과도한 시세차익을 누리게 되면 정상가로 거래가 이루어지는 재고주택시장이 위축된다는 우려도 있다. 청약에 추첨제를 도입한 것은 주택건설 재원에 더욱 많은 민간 자본을 유치하기 위함이었다. 그러나 도입 이후 경쟁률이 높아지며 주택 가수요를 늘리는 부작용을 초래하기도 했다. 이러한 점들에 비추어 볼 때 청약 시스템의 작동 현황이나 변화를 파악할 수 있는 안목이 있다면 주택마련뿐 아니라 부동산 시장의 업앤다운을 가늠해볼 수 있는 도구로까지 활용할 수 있지 않을까? 주택청약을 알아가는 데 있어 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠다.