개인사업자 대출에서 가장 중요한 것은? (1)
진정한 재무융통성이란?
아마 올해 하반기에는 지방 모 금융기관에서 강의를 새롭게 시작할 듯 합니다.
주제는 '개인사업자 여신심사'인데, 늘 재밌고 관심있는 분야라 자료를 정성스럽게 만들어 가고 있는 중이죠.
준비과정은 꽤나 고통스럽지만 나중에 강의 교재로 만들어지는 걸 보면 나름의 뿌듯함도 느낍니다.
다만 한가지 아쉬운 것은 교육이 4시간으로 짧다는 것.
'하고 싶은 말, 소개하고 싶은 사례가 많은데 어쩌지?' 이리저리 머리 굴리며 '어떤 임팩트를 줘야 하나?' 고민하던 순간,
역시나 과거의 사례가 떠오른 하루입니다.
교육 내용을 정리할 겸, 사례 중심으로 썰 풀어봅니다.
여기 지방에 4층짜리 신규 근린상가를 신축한 개인사업자가 있습니다.
자본은 그리 넉넉하지 않았고 시공사도 별볼일 없는 곳이었습니다.
그럼에도 불구하고, 차주는 겁없이 상가를 지었습니다.
비록 미지급공사비 4억이 추가로 필요한 상황이 되었습니다만, 성공적으로 건물을 준공했습니다.
건물은 이미 완성이 되어서 이제 임대를 주면 됩니다.
그런데 다 된 밥에 건축주가 조금 이상한 행동을 하기 시작합니다.
굳이 모든 층을 병원이나 약국, 혹은 법률 사무실로 채우겠다고 몽니를 부리면서 장기간 (6개월) 공실상태로 건물을 방치하고 있었다는 것.
그러다보니 최초 건축자금을 승인해준 금융기관에서는 장기간 임대차 미흡을 이유로 증액을 부결했고 결국 저희에게 넘어온 케이스인데, 이게 가장 마음에 걸렸습니다.
물론 병원이나 약국 같은 안전한 임차인을 선호하는 것은 모든 임대인들 공통의 현상이긴 하지만, 이해가 되지 않는 것이 또 하나 있었습니다.
그것은 바로 건축주 소득이 "0"원이라는 것.
말 그대로 소득금액증명원상 소득금액이 하나도 없었습니다.
정리하면 임대사업을 위해 법인을 설립했는데 자본도 적고 별도의 소득도 없는 사람이 준공 완료된 건물 전체를 공실로 놔두는 상황.
아무리 봐도 이상한 점이 한두가지가 아니었어요.
당시 담당하던 후배 심사역의 첫 멘트가 아직 기억납니다.
"부채비율 5,000%, 차입금의존도 70%, 이자상환력 0.5배, 수석님! 굳이 안가봐도 되겠죠?"
당시 이 친구는 심사 경험이 거의 없었는데도 불구하고 마음에 드는 것이 한가지가 있었는데, 그것은 바로 무엇이든 배우려고 하고 알려주면 잘 흡수한다는 것.
그리고 글을 잘 쓴다는 것.
그냥 넘어갈수도 있었는데 이 녀석의 심사역에 대한 의지를 보며 '트레이닝 기회로 삼아야겠다'는 생각이 들었습니다.
숙제를 내주려고 자료를 살펴보는데 위에서 이야기 한것과 연관된, 역시나 위에서 이야기 한 이상한 부분이 하나 더 보이더군요.
(돌이켜보니 이 대출건은 이상한 것들 투성이었네요)
그래서 한마디 해줬습니다.
"지금 네가 말한 게 틀린 건 아닌데, 그건 일반 기업들을 상대로 평가하는 방법이고, 개인사업자에 적용할만한 이야기는 아닌 것 같은데? 한번 이 사업자와 대출 조건이 갖는 특이한 부분을 찾아볼래?"
당연히 본인 의견에 동의해줄거라 생각했던 후배는 동공이 흔들리며 당황하기 시작했습니다.
이럴때는 한가지 힌트를 던져주고 기다리는 것도 방법.
"타행 대환 대출이야. 그런데 소득이 0원이고 건물도 전체가 공실. 그런데 신기한 건 거래 이력이야. 보면 대출기간 연체나 이자의 분할 납부가 없지?뭔가 이상하지 않냐?"
가만히 듣더니 고개를 끄덕이며 한마디 하더군요.
"사채를 쓴 거 아닐까요?"
"그렇다면 사채업자가 공실을 그대로 놔뒀을까? 아니면 사채업자한테도 사채 이자를 갚았을까?"
"..."
"아무래도 우리가 모르는 사연이 있는 것 같다. 내려가서 물어보자"
길어지니 2편으로 나눠서 올리겠습니다. �
