부동산 정책 변화와 추가 이주비

부동산 정책이 신규 투자상품에 미치는 영향

업무적으로는 남들 안하는 걸 좋아하는 청개구리 스타일입니다.

새롭게 시작하는 일은 쉽지 않지만, 기존에 있던 여러 편견과 싸울 필요가 없기 때문에 편한 점도 있습니다.

무엇보다 새로운 걸 배워간다는 생각에 없던 에너지도 생기는 걸 느낍니다.

아직 철이 없는건지, 아니면 젊은건지.. (-_-)

오늘은 정부의 부동산 정책 변화에 따라 새롭게 각광받고 있는 투자 섹터인 [추가 이주비 대출] 이야기입니다.

시장에 나온 것은 2022년이었다고 하고, 보통 5년의 만기로 진행이 되기 때문에 실질적인 Exit Track Record는 아직 쌓이지 않은 듯 합니다.

https://www.news1.kr/realestate/general/6052590

이주비 대출 규제에 막힌 서울 정비사업…3만 가구 공급 차질 우려(종합)

본격적으로 설명하기에 앞서 양도세에 이어 보유세까지, 부동산에 강력한 신호를 연이어 보여주고 있는 현 정부입니다. (무서워 죽겠음)

그것이 옳다, 그르다에 대한 판단은 하지 않겠습니다.

다만 국내 가계자산의 65%정도를 부동산이 차지하고 있는 것을 감안했을때, 이재명 정부에서도 급격한 부동산 가격의 하락을 원하지는 않는다고 생각합니다.

(개인적 생각인데 만약 집값이 급락하면 유효수요도 동시에 감소하지 않을까? 그렇다면 경기회복은?)

https://www.joongang.co.kr/article/25388260

'부동산 공화국' 한국 가계 비금융자산 비중, 美 2배 이상 | 중앙일보

더불어 공급은 지속적으로 해야 집값 상승을 막을 수 있기 때문에 서울 및 수도귄 일대의 정비사업을 막아설 요인은 현재로서는 딱히 없어보입니다.

(용산 1만 세대 가지고 정부와 서울시는 그만 싸우길)

초점을 좁혀 최근 발표된 부동산 대책을 살펴보겠습니다.

공급측면에서 이슈가 되고 있는 것 중 하나가 바로 "이주비 대출 한도 역시 6억으로 제한"시켰다는 겁니다.

서울에서 공급을 하려면 재건축, 재개발을 원활하게 진행해야합니다.

이 사업의 선행조건으로 이주 및 철거가 필수적이죠.

그런데 금융지원인 이주비 대출이 막혀버리게 된 것.

이틈을 타고 추가 이주비 대출 시장이 금융시장의 새로운 투자상품이 되어 가고 있는 듯 합니다.

(이것까지 막으면 공급 자체가 안되기 때문에 정부로서는 방법이 없음)

아시겠지만 추가 이주비는 HUG보증서로 담보되는 것이 아닙니다. (기본 이주비와 다른 부분)

그러다보니 사업장 자체의 신용에만 의지하게 되죠.

사업장 자체의 신용이라는 것은 결국 조합을 상대로 대출은 하는 건데, 이게 신용도가 있을리 만무합니다.

당연히 이 구조에서는 금융기관이 참석하지 않기 때문에 "시공사 연대보증"이라는 신용보강 TOOL이 새롭게 등장하게 되는 거죠.

https://marketin.edaily.co.kr/News/ReadE?newsId=01380886642234520

추가이주비만 兆단위 나갈 판…'현금전쟁'된 정비사업

우발채무가 증가하는 부담은 있겠지만, 우량 사업장 일감 따오는 것이 시급한 건설사 입장에서는 해당 연대보증을 마다하기는 어렵습니다.

그러다보니 근래 들어서 안전하고 수익성 좋은 사업장의 시공권은 대부분 추가 이주비 연대보증이 가능한 시공사들의 차지가 되어가는 듯 해요.

여기서 생각해봐야 하는 것 하나.

바로 "기간이 4~5년이 넘어가는 추가 이주비 대출 금리의 기준점을 어떻게 삼을 것인가?"입니다.

의사결정에서 매우 중요한 포인트입니다.

(IM 자료 써있는 금리 그대로 적용? 자선단체라면 뭐...)

혹자는 "사업장의 사업성"이 중요하고 이를 기준으로 삼아야 한다고 하는데, 틀린 말은 아닙니다.

다만 늘 강조하는 것처럼 경제적 실질을 봐야 합니다.

최종적인 EOD 상황에서 채권보전조치가 무엇을 통해서 이루어지는 것인가?

이 질문을 던져보고 고민하면 시공사의 신용도가 결국은 중요하다는 결론에 이르게 되죠.

최종적으로 따져봐야 하는 것은 정비사업이지만 담보로 커버되는 것들은 사업비 대출과 기본 이주비 대출이고, 이것들은 추가 이주비 대출보다 선순위 구조입니다.

이 부분을 감안했을때 투자 상품의 금리 기준점은 역시나 시공사의 Credit이라고 봅니다.

(저는 그렇게 판단했음. 다른 의견 환영. 단, 근거는 대주시길)

돌아가는 시장 상황을 보니 역시나 사업장보다 시공사 신용도에 따라 금리가 변동되는 것들이 감지되는 듯 보입니다.

재밌는 상품이고 본문에서는 쓰기 힘든 장점 역시 보유한 것 같습니다.

...

간만에 정책 변화가 새로운 투자상품과 연계되는 걸 흥미롭게 보고 있습니다.

추가하자면 이럴때는 스피드가 생명입니다.

너도 나도 시장에 뛰어드는 순간, 곧 시장의 과열이 올 수도 있기 때문이죠. (최근 인수금융 시장처럼)

아니면 추가적인 정책이 생겨서 아예 막혀버리던가...

올 한해 추가 이주비 대출 시장이 얼마나 더 커질지, 궁금해지는 하루입니다.

오늘은 여기까지!

P.S

주관사 분들에게!

인간적으로 미팅 전에 시공사 채권 금리는 보고 오셨으면 좋겠습니다. 같은 질문이 반복되는데 대처가 안된다면 좋은 평가를 받기 어렵죠.

콜옵션 붙은 신종자본증권은 자본이라서 금리가 높다는 말은 이제 그만 듣고 싶네요.

P.S의 P.S

건설사의 실적 발표가 하나둘 나오고 있는 요즘입니다.

S사, H사, G사는 문제가 없어보이고 D사는 헤롱거리는 듯.