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Sep 18. 2023
오피스텔은 주택일까? 아닐까? (1세대1주택)
술술이세무사
며칠 전 노모를 모시고 중년의 아들이 방문해 양도세 신고를 의뢰했다.
신고대상은 모자 공동명의 소유 주택으로 양도가액은 6억 2천만 원.
다른 보유주택은 없는 1세대 1주택 양도 건으로 비과세에 해당하여 납부할 세금이 없었다.
납부할 세금이 없으니 양도세 신고를 해도 그만 안해도 그만인 상황.
신고의뢰 시 되려 세무사 수수료가 발생하니 신고하지 않거나 직접 신고하는 것을 추천해 드렸는데 ,
그래도 전문가 통해 신고를 해두는 것이 마음이 편할 것 같다고 하셔서 자료를 맡아두고 있었다.
1세대1주택비과세
일반적으로 양도일 현재 1주택만을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상 (조정지역시 거주기간 2년 추가),
양도가액이 12억 원 이하면 양도소득세는 비과세 된다. (소득세법 시행령 제154조 제1항)
신고 기한은 1개월 이상 남은 상황
제공한 자료대로 별다른 문제가 없다면 오늘 중으로 양도소득세 신고서를 작성할 예정이다.
공동명의이다 보니 기존 소유자 2명에 대해 인별 1부씩 총 2부의 양도세신고서를 작성하는 것과 비과세 해당하여 양도세는 0원인 것 외에 별다른 특이점은 보이지 않았다.
하지만 혹시나 하는 마음에 문자를 보낸다.
‘안녕하세요 술술이 세무사입니다. 확인차 연락드렸습니다. 양도일 현재 1세대 1주택 맞으실까요? 다른 주택은 없으시죠?’
‘어머님 명의 오피스텔을 빼면 1주택이 맞습니다.’
오피스텔?!
아닌 밤중에 오피스텔이라니? 머리카락이 쭈뼛 솟는 기분과 오싹함이 등을 덮친다.
오싹 오싹양도세 신고의뢰 시 주택 보유 여부만 묻다 보면 일반인의 대다수가 오피스텔은 주택으로 생각지 않아 오피스텔 소유 여부는 말해주지 않는 경우가 제법 있다.
하지만 주택이라는 것은 공부상의 용도와 별개로 실제 주거에 사용되는지 여부가 핵심인 것으로 요즘 일반적인 오피스텔은 주거용으로 사용되는 것이 태반이다.
주거라는 것은 장기간 생활이 가능함을 의미하는 것으로 간단하게 폐가의 경우 공부상 주택이지만 주거가 불가능하여 주택으로 보지 않고, 무허가주택은 공부상 등록되지 않았으나 주거가 가능하기에 주택으로 보아 주택 수에 포함한다. (소득세법 제88조 제7호)
‘해당 오피스텔은 언제 구매하셨을까요?’
‘2006~7년도 같은데요.’
오피스텔 구입 후 10년 이상이 경과하여 오피스텔 취득시기나 주택 양도 시기를 고려할 때 일시적 1세대 2주택 비과세에 해당하지도 않는다.
기존 1주택 보유자가 신규 주택 구매 후 3년 내 기존 1주택을 팔면 기존 주택에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있다. (소득세법 시행령 제155조 제1항)
오피스텔이 주택에 해당한다면 2주택자로 보아 양도세가 계산될 수 있는 상황이다.
이를 피하려면 오피스텔이 거주가 아닌 업무용으로 사용되었어야 하는데..
‘오피스텔 사업자등록 및 월세 세금계산서 발행, 부가세 등 세금 신고 여부 그리고 임차인 전입 및 사업자등록 여부 확인 부탁드립니다.’
의뢰인의 회신을 기다리며 2주택인 상황을 가정, 양도세를 계산해 본다.
양도가액 - 6억 2천만 원
취득가액 - 2억 4천4백만 원
양도차익 - 3억 7천6백만 원
보유기간 - 6년으로 계산 시
최고세율 38%가 적용되고
지방세 포함 납부할 세금은 인당 4,600만 원, 합 9,200만 원.
오피스텔 한 채 때문에 벌어진 일이라고 하기엔 너무나 큰 금액이다.
만약 오피스텔을 무시하고 양도세를 비과세로 신고하였다가 세무서 확인결과 2주택에 해당한다면
원래 납부해야 할 9,200만 원은 물론이고 추가 부담해야 할 가산세가 최소 1천만 원 이상! 계산된다.
세무 일을 하다 문제가 발생하면 책임 소재를 판단하기 어려운 경우가 많이 있다.
의뢰인의 경우 본인 판단하에 1세대 1주택으로 신고의뢰를 하였지만 이를 곧이곧대로 믿고 신고한 세무사의 책임이 zero라고 말하기는 어렵기 때문이다.
반대로 1세대 1주택이라는 세무사의 말만 믿고 양도세 신고를 한 경우 역시 납세자의 책임이 없다고 말하기 어렵다.
지금 같은 상황에서 의뢰인에게 별도의 안내 없이 비과세로 신고하였다가 2주택자에 해당하여 1억 원에 가까운 세금이 추징된다면 의뢰인 입장에서는
‘세무사가 처음부터 잘 알아보고 1세대 2주택으로 신고했으면 가산세는 부과되지 않았을 것이니 가산세 1천만 원은 세무사 책임이다.'
라고 생각할 수도 있을 것이다.
위 양도세 건에 대한 신고수수료는 10만 원 남짓
선의로 신고를 대리하였다가 최악의 경우 그 100배 이상 되는 가산세를 물어줄 수도 있는 위험한 건이었다.
꿀꺽..
마른침을 삼키며 놀란 가슴을 쓸어내린다.
이윽고 울리는 전화벨 소리
따르릉
“술술이 세무사님, 내용이 길어질 것 같아 전화했습니다. 어머님, 임차인 둘 다 사업자 등록한 사실은 없다고 하구요. 근처 부동산 사장님께 알아보니 오피스텔을 무시하고 양도세를 비과세 신고하였다가 3억 원가량 추징 나온 일이 있었다고 하네요.”
“그러면 해당 오피스텔은 다 주거로 사용하는 것일까요?”
“네, 실제로 그렇다고 합니다.”
“오피스텔이 주거로 사용된다면 1세대 2주택에 해당하여, 본 양도 건에 대해 비과세는 적용받을 수 없고 이 경우 예상 세금은 두 분 합쳐 9,000만 원 이상입니다.”
“9,000만 원이요??!”
“애초 생각하셨던 것과 금액 차이가 너무 크니 어머님과 깊이 상의하셔서 신고 여부 알려주시면 좋을 것 같습니다.”
“네 어머님과 상의하고 연락드리겠습니다.”
전화를 끊었다.
‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’
틀린 것이 하나 없는 옛 어른의 말씀..
간단하다고 그냥 넘어갔다면 날아갈 수도 있었을 천만 원을 노파심에 한 문자 한 통이 살렸다.
천만 원을 번 것이나 마찬가지!
오늘 저녁은 치맥이다!
