주식보다 내 집을 먼저 사야 하는 2가지 이유

주식보다 내 집을 먼저 사라고 말하면 집값이 얼마나 비싼데 말이 되나요 라고 할지 모르겠다. 실제로 대부분의 2030은 비싼 집 값으로 인해 주식투자로 돈을 불린 후 부동산을 사겠다는 경우가 많다. 그러나 저축으로 종잣돈을 모은 후 가급적 주식보다 집을 먼저 사야 한다.

단 한 해도 마이너스 수익률을 기록하지 않은 월가의 전설적인 투자자 피터린치는 <월가의 영웅> 책에서 주식을 매수하기 전 3가지 질문을 해야 한다고 말한다. (1) 내 집이 있는가? (2) 급하게 쓸 돈이 필요한가? (3) 나에게 주식투자로 성공할 자질이 있는가?

속된 말로 주식쟁이인 피터린치조차 주식을 사기 전 집을 사라고 한다. 집은 10개 중 9개가 아닌 100 중 99채가 돈을 벌어다 주는, 거의 모든 사람들이 보유하는 훌륭한 투자처이기 때문이다.

언제부터인가 사람들은 집 = 아파트라고 생각한다. 내가 처음 사는 집은 500세대 이상 대단지, 평지, 역세권 등 모든 것을 갖춘 집이 당연히 아니다. 처음부터 10억 원 이상 하는 서울의 번듯한 아파트만 집이라고 생각하면 월급으로는 평생 집을 살 수 없다. 요즘같이 대출규제가 심한 경우에는 더욱 그렇다.

내 눈높이를 낮추고 현재 내가 살 수 있는 집을 사야 한다. 입지는 좋지만 오래된 구축 아파트, 당장 혼자 살 수 있는 역세권의 오피스텔 등 집의 선택지는 다양하다. 그리고 이 집을 통해 인플레이션을 방어하고 대출을 갚으면서 더 나은 집으로 갈아타야 한다. 집을 사야 하는 이유는 다양하지만 2가지만 꼽으라면

첫째, 집은 주택담보대출을 받기 때문에 레버리지 효과를 누릴 수 있다. <월급의 70%를 저축하는 3가지 방법>에서 쓴 바와 같이 우리 부부는 레버리지를 통해 오히려 저축을 많이 한다. 감당할 수 있는 건강한 대출은 소비를 통제하고 자산을 늘리는데 도움이 된다. 현재는 대출이 많이 막혔지만 그래도 실거주에 대한 주택담보대출, 전세자금대출은 가능하다. 레버리지라는 지렛대를 이용해 경제적 자유에 좀 더 빠르게 다가설 수 있다.

두 번째, 집은 완벽한 인플레이션 방어 수단이다. 집값은 강한 하방 경직성을 가지고 있어서 일정 수준 이하로 떨어지지 않는다. 주식투자로 망한 사람은 여럿 있어도 집을 사서 망한 사람은 많지 않다. 원래 살던 집을 팔아 더 큰집으로, 또는 더 작은 집으로 갈 수 있고 불황이 와도 내 안식처가 되어 준다. 그리고 실거주 한 채는 중립 포지션이다. 집이 오른다고 주식처럼 당장 팔아 현금화할 것인가? 집값이 떨어져도 팔지않고 내가 계속 살면 된다. 하락장에는 더 떨어질거라는 기대심리로 오히려 집을 사기 쉽지 않다.

무엇보다도 2-3년 내 사용할 돈이라면 그 돈으로는 절대 주식투자를 하면 안 된다. 예를 들어 2-3년 뒤 자녀의 학비를 지불하거나 결혼 자금으로 써야 한다면 장기투자를 할 수 없다. 이런 돈은  빨리 수익을 내야 한다는 압박이 크고 손실이 나도 복구할 시간적 여유가 없기 때문이다. 우리 부부도 주식투자는 아니지만 보험, 청약 등 집을 살 때 묶인 돈 일부는 손실을 보고 해지했다. 집을 산 후 연금과 IRP등을 시작한 지금, 피터린치의 2번째 질문을 깊이 이해했다.

내가 종잣돈을 열심히 모으는 중이라면 목적은 주식투자가 아니라 내 집 마련이어야 한다. 우리가 기억해야 할 사실은 집은 월급만으로 살 수 없다는 점이다. 집은 집으로 사는 것이다.