[판결]"공유자 동의 없는 건물철거는 불가"

대법원, 상고 기각 판결

대법원 제2부9재판장 김상환 대법관, 주심 권영준 대법관)는 2024년 10월 31일 건물철거와 관련된 사건(2024다202317)에서 공유자 전원의 동의 없이 공유 대지 위에 건물을 철거할 수 없다는 취지의 판결을 내리고 상고를 기각했다. 이에 따라 원심을 유지하고 원고 측이 제기한 건물 철거 청구는 받아들여지지 않았다.

◆ 사건 개요

이 사건은 원고들이 피고들을 상대로 AY동 및 BA동 건물(이하 ‘이 사건 각 건물’)을 철거하고 그 부지를 인도할 것을 청구하면서 시작됐다. 원고들은 집합건물의 구분소유자로서 이 사건 각 건물이 위치한 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’)의 과반수 지분을 소유하고 있다는 점을 근거로 건물 철거를 주장했다.

그러나 1심과 2심은 **“이 사건 각 건물의 철거는 공유물의 변경에 해당하므로 공유자 전원의 동의가 필요하다”**며 원고의 청구를 기각했다.

◆ 대법원의 판단

대법원 역시 원심의 판단을 유지하며 **“이 사건 각 건물의 철거는 공유물의 변경에 해당하며, 이에 대한 공유자 전원의 동의가 필요하다”**고 판시했다.

집합건물 구분소유자와 일반건물 소유자가 공존하는 경우, 대지 이용 관계는 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용된다. 즉, 원고들이 집합건물법상의 대지사용권을 보유하고 있더라도, 피고들이 일반건물 소유자로서 대지의 공유지분을 가지고 있다면, 민법상 공유물 관리 원칙을 따라야 한다.

공유물의 변경은 공유자 전원의 동의가 필요하다. 공유물을 이용하는 방식의 중대한 변화를 초래하는 행위(예: 건물 철거)는 단순한 관리 행위가 아니라 변경 행위에 해당한다. 따라서, 원고들이 피고들의 동의 없이 건물을 철거할 수 없다.

피고들의 건물은 적법하게 건축된 것이며, 공유지분을 가진 이상 철거할 법적 근거가 부족하다. 이 사건 각 건물은 AU 주식회사가 1984년 7월경 적법하게 신축한 것이며, 피고들은 이를 매입하여 소유권을 보유하고 있다. 이러한 상황에서 건물을 철거하는 것은 공유지분을 침해하는 행위가 될 수 있다.

이에 따라 대법원은 원고들의 주장을 받아들이지 않고 상고를 기각했으며, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했다.

◆ 판결의 의미

이번 판결은 집합건물 구분소유자와 일반건물 소유자가 공존하는 상황에서 공유 대지를 관리·사용할 때 민법상 공유물 관리 원칙이 우선 적용됨을 재확인했다는 점에서 의미가 크다. 특히, 공유자 동의 없이 공유 대지 위 건물을 철거할 수 없다는 법리를 명확히 한 것으로 평가된다.

법조계에서는 이번 판결이 집합건물 대지 사용권과 일반 공유지분권이 충돌하는 유사한 사례에서 중요한 판례로 활용될 가능성이 높다고 분석하고 있다.