시공업체를 선택하다(준비해야 할 일들)
- 업체를 선택해야 하나? 직영공사를 할 것인지 선택하는 일이 남아있다. 정하기 전 한번 생각해 보자. 건축회사를 선정하고, 시행하면, 도면과 행정적인 면에 상당한 도움을 받을 수 있다. 상당 부분 시간을 단축할 수도 있다. 단 비용이 20% ~ 30% 정도 비용이 더 들어간다. 요즘 유행하는 건축주 직영공사.... 말은 건축주 직영공사라고 하나 참 이상한 업체들이 있다. 사업장을 가지고 있고 건축을 진행하는 업체다. 그런데 직영공사라고 한다. 조금 이상하지만 이것 또한 직영공사에 포함하자. 순수한 직영공사 참 어렵고 힘든 일이다. 현장에는 너무 많은 결정을 순간순간 해야 한다. 이것이 뒷받침되지 못하면 돈을 쓰게 된다. 결정되지 못하면 인부들이 일을 못한다. 이것은 건축주에게 금전적 피해를 안긴다. 건축주가 건축업 관련 종사자나 아니면 대리인이 건축 종사자일 경우 상당부분 금전적 이익이 발생한다.
1. 업체 정하다.
자금에 여유가 있으면 광고매체등을 통하여 회사를 선택한다. 시공능력 디자인 신뢰등을 따져 선택한다. 인터넷등의 댓글 창, 건축박람회등 최대한 많은 정보를 검색하고 알아보자. 이것은 누가 대신해 줄 수 없다. 본인이 노력하고 판단하여야 한다. 업체가 압축되면 시공현장과 완공된 현장을 한번 둘러보기를 권한다. 완공된 현장에서는 건축주의 의견을 들어보는 것 또한 중요하다. 물론 영업사원이 미리 말을 맞춘 곳이지만, 그것은 건축주의 표정에서도 대충 알 수 있을 것이다. 계약 전 최대한 많은 현장을 방문하기를 권한다. 이름 있고 광고를 많이 하는 큰 업체는 아니더라도 지인과 인맥을 통하여 선택하여도 큰 문제는 없을 것이다. 건축완료까지 문제나 분쟁이 없이 끝나면 더없이 좋을 것이나. 만약 분쟁이 생긴다면 지인 돈 행복 3가지를 모두 잃는 끔찍한 일도 발생한다. 시공 업체를 선택하는 것은 건축에 있어 최대 고민일 것이다. 여러 사람들의 의견을 들어보고 생각하고 정리하여 선택하자. 최종적인 결정한 자신이 내려야 한다. 자기의 판단을 믿고 가장 신뢰가 되는 업체를 선택하자.
참고로 이런 방법은 어떨까? 빼기 방법 필자가 생각하는 방식이다.
첫 번째 빼기: 집을 짓는 일은 평생에 처음해 보는 일이다. 잘 알지도 못하지만 스스로 하지도 못하는 것이다. 필자는 계약 전 무조건 비용이 들더라도 3D 모델링 작업을 하라고 말한다. 그것에는 건축형태, 공간의 형태, 마감재를 알 수 있으며 상상이 가지 않던 집이 완성된 형태로 보인다. 보통의 건축회사에서는 가계약이 되면 담당직원과 건축 매니저를 통한 자료와 컨설팅을 받는다. 평면도와 집모양이 완성되면 3D모델링을 한다. 이것이 일반적이 과정이다. 그 작업을 하라고 20~30% 비용을 더 지불한다. 중소형 업체와 건축주 직영공사에서 이것을 건너뛰고 뭉기려는 사람들이 있다. "전혀 그런 것 필요 없다. 돈만 들어간다."라고 말하는 업체가 있다면 뒤도 돌아보지 말고 일어서라! 그것은 돈의 문제가 아니다. 필시 함정을 파고 기다리는 승냥이라고 보면 된다. 3D는 건축 결과물을 완전하게 100% 표현하지는 못하지만, 80~90% 정도는 표현된다. 3D 결과물로 건축에 쓰이는 자재. 마감재, 인건비등 산출되고, 정확한 견적서를 발행할 수 있는 것이다. 이과정이 없다면 건축주든 시행자든 순간순간의 생각과 판단으로 바뀌고 고쳐져서 정말 이상한 결과물을 만들어 낼 수 있다. 이런 경우가 바로 배가 산으로 간다는 말이 딱 맞는 말이다. 사람들 심리에서도 많이 나타난다. 필자가 건축현장에서 일하면서 겪은 일이다. 도면이 잘되어 있는 시공현장에서는 창문 개구부 하나에서 두 개 정도 옮겨 지는 경우 말고는 전혀 문제가 없다. 그런데 평면도와 입면도만으로 시공하는 현장이 있다. 벽체가 시공되면 건축주는 다시 그림을 그린다. 벽체가 통째로 옮겨지고 창문의 크기는 수시로 바뀌고 지붕모양도 바뀌는 경우가 있다. 필자포함 보통의 사람들은 공간 인지 능력이 그렇게 높지 못하다. 그래서 이런 일이 발생한다. 이를 방지하기 위해서라도 3D는 꼭 필요하다. 비약이 아니다. 실제로 필자가 초창기 도급공사를 진행할 때 많이 겪었다. 지금도 만약 이런 공사를 하면, 조금 이상하거나 있어야 할 곳에 창이 없으면 필자는 개구부를 크게 만들어 놓는다. 수정하기 유리하게 만들어 놓은 것이다. 이런 이유로 필자가 주장하는 것이다. 건축주든 시공자든 3D를 만들면 그것이 건축의 기준이 된다. 3D로 그리는 것은 100번이고 다시 그릴 수 있지만, 시공을 하기 시작하면 허물지 못한다. 3D모델링을 하지 않으려는 업체와 사람은 무조건 뺴라. 그것이 행복한 집 짓기의 시작이다.
두 번째 빼기는 견적서이다. 견적서가 제대로 갖춰지지 않은 곳 또한 계약 대상에서 제외한다. "평당 금액으로 계약하고, 최고의 제품으로 최고의 시공을 해 준다. 입주 시까지 별도의 돈은 들지 않는다."
100% 거짓말이다. 이런 곳은 아예 상대하지 마라!
세 번째 뺴기는 YES! 를 많이 외치는 사람 "걱정하지 않아도 됩니다. 모든 것을 해줄 수 있다. 다 됩니다.!"
건축주가 어떤 요구를 하고 공정이 늘어나도 YES!라는 사람은 계약 끝난 후에 시공하기 시작하면 YES! 보다 더 많은 NO를 말할 것이다.
네 번째 뺴기는 계약금액이 터무니없이 많이 요구하는 사람 (물론 필자가 알고 있는 업체 중 공사대금 전액을 계약과 동시에 완료를 받는 곳도 있다. 하지만 이것은 업체와 건축주가 완전한 신뢰가 바탕이 되어야 한다.)
정상적인 계약은 큰 공정이 끝나고 기성이 나가는 방식으로 해야 한다. 많이 주면 공사진행이 빨리 되지 않을까? 아니다 많이 주면 딴짓한다가 맞는 말이다.
다섯 번째 빼기는 자신을 아주 많이 과시하고 큰소리치는 사람이다. 조금 판단하기 어렵지만 의외로 간단하다. 미팅 중에 이런 말을 많이 하는 사람 "내가 최고이며, 내가 하는 것이 FM이고, 다른 사람들은 다 하자를 만들어 낸다." 이런 사람들 말은 그냥 "안된다" 이렇게 들으면 된다.
2. 건축주 직영 방식
첫 번째 말 그대로 자재 구매부터 인건비 지급, 현장진행 모든 든 것을 관리하고 시공하는 방법이다. 건축주가 건축에 대해 잘 알고 종사한 사람들은 유리하다. 건축주 지인이 전문가이면 이 사람을 소장으로 두고 진행해도 된다. 모든 현장은 건축행위를 담당하고 감독하고 안전을 책임지는 사람이 있다. 이것을 건축주가 업체에 맡기지 않고 대신한다.
필자는 업체를 선정하기 전 3D 작업을 진행하라고 했다. 이것부터 직접 알아보고 만들어야 한다. 일단 건축사 사무소에서 상담하고 허가용 도면을 그린다. 건축사 사무소에서 만든 도면은 허가용 도면으로 보면 된다. 만약 작품을 만들고 싶어서 이름 있는 설계사에게 맡기고 싶은 분은 그것 또한 추천한다. 단 비용이 상당히 많이 들어간다. 보통 건축 총비용에 (10%~20%) 정도로 보면 된다. 물론 3D도 완성이 되어서 나온다. 이런 경우가 아니면 건축사 사무소에 부탁하거나 3D업체를 알아보고 만들면 된다. 요즘은 많은 업체들이 있어 찾는데 그리 어렵지는 않을 것이다. 3D작업이 완료되면 반듯이 견적서와 마감표를 만들어라! 이과정 없이 시공한다면 본인의 생각과 다른 결과물이 3~5개월 후면 그곳에 만들어져 있을 것이다. 순간순간 인부들과 타협하고 방향을 틀게 되면 자신이 상상하고 계획한 결과물은 없다. 선택에는 항상 책임이 따른다.
두 번째 건설업체를 운영하고 이윤을 추구하는 업체다. 사업가 분명히 맡다. 직영공사라고 하는데, 견적서와 계약서가 있다. 자재금액과 인건비는 본인 통장에서 지급된다. 말은 좀 이상하나 이렇게 직영시공 하는 업체들이 있다. 보통의 경우 절세의 목적으로 사용되는 방식으로 보아도 무방하다. 업체와 건축주 모두 유리하다. 엄밀히 말하면 이것은 건축주 직영공사는 아니다.
세 번째 인터넷 카페와 블로그를 매체로 건축 활동하는 무리가 있다. 이곳은 충성도 있는 건축주를 모아서 시공 시행 한다. 온라인을 통한 활동으로 신뢰가 쌓인 카페지기나 블로그들이 공사를 진행한다. 건축에 대한 계약서 견적서는 100% 확실하게 날인된 것은 없다. 소장 격인 사람이 현장을 진행하면서 자재비, 인건비. 경비들을 리포트하고 건축주가 직접 자금을 지급하는 방식이다. 장점은 건축이 이루어지는 과정 전부를 건축주가 알 수 있다는 것이다. 투명성이 조금은 보장된다고 할 수 있다. 첫 번째 방식과 같이 문제점이나 하자등 건축주에게 모든 책임이 주어진다. 하지만 소장 격인 사람을 통해 시공 업체 선정이나 시행을 하는데 도움을 받는다. 도급과는 시공일자에 그렇게 얽매이지 않아서 꼼꼼한 시공을 볼 수 있다. 하지만 이것이 장점이자 단점이다. 공사기간이 보통 도급공사에 비해 1.5~ 2배 정도 길어진다. 또한 잘못된 시공으로 하자가 발견되고 철거 후 재시공 시, 재료비 시공인건비 경비등 어떠한 비용도 잘못한 측에서 책임지지 않는다. 건축주가 모두 책임져야 한다.