brunch

라이킷 8 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 담비 Oct 18. 2023

계약갱신청구권 묵시적 갱신 중도해지 알아보기

이미 4년 넘게 살았어도 계약갱신청구권 사용할 수 있어요!

이런 내용을 확인하실 수 있어요

- 주택 임대차 계약기간 중 1회에 한해 계약갱신청구권 사용할 수 있어요.

- 계약 종료일로부터 6개월~2개월 전에 청구권 사용 의사를 임대인에게 전달해야 해요.

- 갱신청구권과 묵시적 갱신으로 갱신된 계약은 임차인이 계약해지 통보하면 3개월 뒤에 계약 자동 해지돼요.

최근(2023년 10월)에는 전세를 재계약(갱신계약)하면서 이전 계약보다 보증금을 낮추는 사례가 크게 늘어났는데요. 한 부동산 정보업체에 따르면 올해 들어 체결된 아파트 전세 재계약 중 이전 계약보다 보증금을 감액한 계약의 비율은 41%(10만8794건 중 4만4530건)에 달하고 있습니다.

이전에 전셋값이 고점을 기록했던 시기의 재계약(갱신계약) 시점이 본격적으로 시작되면서 보증금 감액 재계약의 비중은 더욱 높아질 것으로 예상되고 있고, 역전세 현상 때문에 집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못하는 임차인들이 크게 늘어날 수 있다는 우려 또한 나타나고 있습니다.

이처럼 역전세와 보증금 미반환에 대한 우려가 크게 높아진 상황에, 기존 전세계약을 재계약‧갱신할 때도 여러 가지 조건들을 꼼꼼히 따져봐야 하는데요.

이번 글에서는 주택 임대차 계약의 재계약‧갱신과 관련된 가장 중요한 법적 제도라고 할 수 있는 ‘계약갱신청구권’에 대해서 이야기해 보도록 할게요!

계약갱신청구권?

2020년 7월 주택임대차보호법 개정과 함께 도입된 이 제도는 쉽게 말하자면 주택 임차인에게 계약기간 중 1회에 한해 2년 동안 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도예요.

임차인이 계약갱신을 청구할 경우 임대인은 법에서 정한 특별한 사유가 없는 한 계약을 의무적으로 갱신해야만 하는데요. 전세 계약 뿐 아니라 월세 계약일 때도 동일한 조건으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있어요.

또한 임대인과 임차인 모두 계약 종료일로부터 일정 기간 동안 계약 갱신과 관련된 의사를 전달하지 않았을 경우 계약이 자동으로 갱신된 것으로 인정하는 묵시적 갱신이라는 개념이 있어요.

계약갱신청구권 사용과 묵시적 갱신으로 계약을 갱신했을 경우 세입자가 언제든 계약해지를 통보할 수 있는 만큼, 세입자뿐만 아니라 임대인분들도 이번에 이야기 할 내용을 미리 잘 알아보시기 바랍니다:)

임대인(집주인)은 의무적으로 받아들여야 해요

주택 임대차 계약기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년 동안 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인 계약갱신청구권은, ‘임대인 본인이 해당 주택에 실거주’하려는 등 법에서 정한 거절 사유를 충족하지 못하는 임대인일 경우 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 해요.

6개월~2개월 전에 갱신 의사 전달해야 합니다

주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 사용하기 위해선 계약 만료 시점으로부터 일정 기간 안에 ‘청구권을 사용해 계약을 갱신하겠다’는 의사를 임대인에게 전달해야만 하는데요.

임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구해야만 합니다. 계약갱신청구권은 계약기간 중에 한 번만 사용할 수 있는데요. 청구권을 행사하면 계약기간이 2년 더 갱신됩니다.

보증금과 월세는 종전 대비 5%까지만 인상할 수 있어요

청구권 사용으로 계약을 갱신할 경우 보증금과 월세는 기존 금액의 5%까지만 인상할 수 있는데요. 여기서 말하는 5%는 증액 상한선일 뿐 보증금과 월세를 꼭 5% 인상해야 하는 것은 아닙니다. 보증금‧월세를 올릴 거라면 5% 안에서만 올리라는 뜻이에요.

증액과는 달리 감액에는 제한이 없어요. 임대인과 임차인이 합의하면 기존 금액의 5% 넘게 보증금‧월세를 낮춰도 아무런 문제가 없습니다.

4년 이상 거주했더라도 사용할 수 있어요

또한 이미 4년 이상 거주한 임차인이더라도 기존에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다면 청구권을 활용해 계약을 갱신할 수 있습니다.

정확하게 말하자면 계약갱신청구권은 4년 동안의 거주를 보장하는 규정이 아니고, 계약기간 중 1회에 한해 임대차 계약을 2년 더 갱신(연장)할 수 있는 권한을 임차인에게 부여하는 제도이기 때문이에요.

그렇기 때문에 재계약, 묵시적 갱신 등을 통해 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라고 하더라도 기존에 청구권을 사용하지 않았다면 계약갱신청구권을 활용하는 데 아무런 문제가 없습니다.

특별히 정해진 법정 전달 양식은 없어요

임차인이 임대인에게 청구권 사용 의사를 전달하기 위한 특별히 정해진 법정 양식이 있는 건 아닌데요. 구두, 전화, 카카오톡‧문자메시지, 이메일 등 청구권 사용 의사를 명확하게 전달할 수 있는 방법이라면 어떤 방식으로 전달하더라도 괜찮습니다.

또한 계약갱신청구권 사용으로 계약을 갱신했다고 해서 임대차 계약서를 반드시 다시 작성할 필요는 없는데요. 계약서를 재작성하지 않더라도 계약이 갱신된 것으로 인정돼 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

다만 보증금이나 월세의 증감 등 임대인과 임차인 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 계약서를 다시 작성하거나 변경된 내용을 구체적으로 별도 문서에 기재해두는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언입니다.

임차인이 계약해지 통보하면 3개월 뒤에 계약 해지돼요

계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 계약해지를 통보할 수 있어요. 임차인이 계약해지 의사를 통보한 날로부터 3개월이 지난 날에 임대차 계약은 자동으로 해지됩니다.

다만 계약해지를 통보했다고 하더라도 임차인은 계약이 해지되기 전까지 3개월간은 임대료를 납부해야만 합니다. 월세 계약이라면 통보일로부터 계약해지일까지 3개월 동안은 월세를 계속 내야만 한다는 뜻입니다. 임차인과 달리 임대인은 계약 만료일 전에 계약 해지를 통보할 수 없고요.

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대인과 임차인 모두가 주택 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 계약갱신과 관련된 의사를 서로에게 전달하지 않았을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된 것으로 인정하는 임대차 제도예요.

종료일로부터 2개월 전까지 임대인, 임차인 모두 말이 없었다면

주택임대차보호법에 묵시적 갱신이 성립되는 요건이 규정돼 있습니다.

계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 ‘계약 갱신을 거절하겠다’거나 혹은 ‘계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다’는 뜻을 밝히지 않았고, 임차인 역시 계약 종료일로부터 2개월 전까지 계약 갱신과 관련한 의사를 전달하지 않았을 경우 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 자동 연장된 것으로 여기고 있습니다.

보증금, 임대료, 계약 기간 등 모든 조건들이 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다.

이럴 때는 묵시적 갱신이 성립되지 않아요

다만 계약기간 중 임차인이 범한 귀책사유로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않는 예외적인 요건도 법에 규정돼 있는데요.

세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 명백하게 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 성립되지 않습니다.

이런 경우 임대인이 계약 만료일에 맞춰 임대차 계약을 종료하겠다는 의사를 따로 전하지 않았더라도 계약 만료일에 해당 계약은 자동 종료됩니다.

이번에는 주택 임차인이 계약갱신청구권을 활용해 계약을 갱신할 수 있는 요건과 절차, 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점과 등에 대해서 살펴봤는데요. 이외에도 대출에 대한 정보와 상식, 부동산 소식, 그리고 금융 이슈가 궁금하다면 담비피드에서 더 확인해 보시기 바랍니다:)