단독주택을 매입할 때 주의할 점
단독주택 매입 시 고려해야 할 사항
규격화된 아파트를 매입하는 방법은 비교적 단순하다. 아파트의 위치, 연식, 최근 거래가격 등을 고려하고 매입하면 된다. 반면에 단독주택은 대지 모양과, 재건축이 가능한 위치 인지, 자동차 접근 가능 여부, 맹지 여부, 그리고 해당 지역의 최고 용적률 등 고려할 부분이 훨씬 다양해진다. 이번 장에서는 단독주택을 매입할 때 고려해야 할 사항 대해서 다뤄보도록 하겠다.
단독주택을 매입할 때 가장 중요한 요소는 대지 위치와 자동차 접근성이라고 생각한다. 건축물의 가치는 그 건축물이 지어져 있는 대지의 가치와 건물 그 자체로 구분할 수 있다. 여기서 건물은 소모품의 개념으로 감가상각이 발생한다. 대단한 사람이 살았다던가 특별히 신경 써서 지어진 건물이 아니고서야 연식이 오래되면 다시 짓거나 대수선(대규모 리모델링)을 통해 고쳐 쓴다. 그러나 땅은 말 그대로 부동(不動), 즉 움직이지 않고 그대로 있다. 그리고 아파트와 다르게 단독주택의 경우 주인 마음대로 언제든지 부수고 새로운 건물을 다시 지을 수 있다. 그렇기 때문에 땅의 위치가 굉장히 중요하다.
비슷한 위치에 있는 건물이라도 자동차가 접근할 수 없을 경우, 땅의 가치는 급격히 낮게 평가된다.
자동차 접근성도 중요한데, 이는 건물 노후화 등으로 인해 재건축 또는 리모델링을 할 때 자동차가 접근할 수 있을 경우 인건비를 크게 줄일 수 있기 때문이다. 비슷한 위치에 있는 건물이라도 자동차가 접근할 수 없을 경우, 땅의 가치는 급격히 낮게 평가된다. 이사를 하거나 큰 짐을 옮길 때도 자동차의 접근 가능여부에 따라 인건비가 크게 자이가 날 수 있다.
그리고 단독주택의 가치평가를 주제로 한 다른 포스팅에서 이야기한 것과 같이, 단독주택은 아파트와 비교 시 가치평가가 굉장히 까다롭다. 시장가격 10억짜리 아파트와 단독주택을 각각 매입한다고 가정해 보자. LTV가 50%라고 가정할 때, 아파트는 5억의 주택담보대출을 받을 수 있는 반면, 단독주택은 일반적으로 이보다 훨씬 낮은 2억~4억 수준의 대출을 받을 수 있다. 이는 단독주택의 가치평가가 더 까다롭고 비교대상이 훨씬 적기 때문이다. 단독주택의 경우, 매입하려고 하는 주택 바로 옆에 있는 다른 주택이 최근 10억에 팔렸다고 하더라도 그 주택이 가지는 다른 특성이 크기고 매매건수가 월등히 적기 때문에 매입하려고 하는 주택의 가치를 10억으로 평가하지 않는다. 은행은 위험(risk)을 줄이기 위해 담보의 가치를 20~30% 낮게 평가할 것이다.
환경부에서 제공하는 '홍수위험지도'에서 상습홍수지역과 지대의 높낮이를 파악할 수 있다.
단독주택 매입 시 고려해야 할 요소로 지대가 있다. 지난 2022년 여름 강남역인근에서 큰 홍수가 발생했다. 지대가 낮은 지역에 지어진 집들부터 물에 잠기기 시작했다. 강남과 같이 고평가 되는 지역도 경우에 따라 상습홍수지역일 수 있기 때문에 매입하려고 하는 단독주택이 위치한 지역의 지대 높낮이를 꼭 확인해야 한다. 환경부에서 제공하는 '홍수위험지도'에서 상습홍수지역과 지대의 높낮이를 파악할 수 있다. 지대의 높낮이와 인근에 높은 옹벽이 있는지도 잘 살펴봐야 한다. 옹벽이 있다고 모두 위험하지는 않지만 비가 올 때 유실이 될 수도 있고 옹벽 높이가 높을 경우 채광에도 영향을 주기 때문이다.
그리고 매입하려고 하는 단독주택이 혹시 맹지에 있는지에 대한 확인이 필수적이다. 맹지는 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지를 뜻한다. 겉보기엔 길이 나있어서 맹지가 아니게 보일 수 있지만, 지적도 상에 내가 다니는 길이 남의 땅을 지나간다면 차후 재건축 시 문제가 발생할 수 있기 때문에 이런 매물은 피하는 것이 좋을 것이다. 맹지의 가치는 주변에 있는 도로와 직접 연결되는 주택과 비교 시 가치가 월등히 낮다.
용적률이 높다는 것은 같은 크기의 땅에 지을 수 있는 공간(연면적)이 더 커진다는 것을 의미한다.
마지막으로 용적률은 지역에 따라 차이가 있다. 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 쉽게 말해 용적률이 높을수록 더 큰 면적(연면적)의 집을 지을 수 있다. 1종, 2종, 3종으로 나눌 수 있는데 일반적으로 1종주거지역이 용적률이 낮고 3종주거지역은 높다. 용적률이 높다는 것은 같은 크기의 땅에 지을 수 있는 공간(연면적)이 더 커진다는 것을 의미한다. 예를 들면 1종주거지역과 3종주거지역에 각각 같은 평수의 대지가 있다고 가정할 때, 3종주거지역에 더 많은 방과 공간을 지을 수 있다는 의미라고 이해하면 된다.
단독주택의 경우 얼마가 적정한 가격인지 굉장히 어려운 구석이 있다.
이와 같이, 아파트 매입은 비교적 쉽고 단독주택 매입은 굉장히 고려해야 할 요소가 많다. 그래서 아파트와는 다르게, 단독주택의 경우 얼마가 적정한 가격인지 굉장히 어려운 구석이 있다. 좋은 매물을 찾기 위해서는 보는 눈을 키워야 한다. 그래야 괜찮은 매물을 찾았을 때 신속하게 매입결정을 내릴 수 있을 것이다.
