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매매/입주 이후 발생한 누수 등 하자, 누구 책임일까?
매도인에게 손해배상 청구할 수 있는 4가지 기준 말씀드립니다!
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Aug 17. 2022
지난주 기록적인 폭우가 중부 지방을 휩쓸고 지나가면서 누수 문제로 골치를 썩이시는 분들이 크게 늘어났는데요. 누수야말로 주택에 나타나는 여러 하자, 파손 중에서도 가장 심각한 문제라고 할 수 있습니다.
문제의 발생 원인을 찾는 일 자체가 쉽지 않을 뿐 아니라 수리를 한다고 해도 문제가 계속해서 재발하는 경우가 많기 때문이죠. 공사비가 수백만원은 우습게 넘어가는 일도 흔하고, 물이 새는 정도가 심할 경우에는 아랫집 등 이웃에게까지 보상을 해줘야만 하죠.
특히 매수한 지 얼마 되지 않은 주택에서 누수가 발생할 경우에는 극심한 스트레스를 겪을 수밖에 없는데요. 저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 매수한 지 얼마 안 된 주택에서 발생한 누수 때문에 고민이신 분들이 적지 않으신 거 같습니다.
이번 글에서는 매매 계약을 마치고 입주한 지 얼마 되지 않은 주택에 누수 등 중대한 하자가 있다는 사실을 발견했을 경우 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있는 기준에 대해서 설명드리겠습니다.
많은 분들이 “잔금일 이후 6개월 동안에만 매도인에게 손해배상 책임이 있다”고 잘못 알고 계신데요. 이 말이 법적으로는 틀린 말인 이유에 대해서도 말씀드리도록 하겠습니다.
계약 체결된 이후에도 매도인에겐 하자담보책임이 있어요
먼저 법에 규정된 매도인의 ‘하자담보책임’에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 민법 제580조에서는 중대한 하자의 경우에는 잔금을 치른 이후에도 매도인에게 하자담보책임을 지우고 있는데요. 하자담보책임은 매도인이 매수인에 대해서 부담해야 하는 손해배상 책임과 기타 책임을 말합니다.
쉽게 설명드리면 매매한 부동산(아파트, 빌라, 주택, 상가 등)에 누수, 균열, 외관 비틀림‧붕괴 등의 중대한 하자가 있을 경우 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구하거나 매매 계약 자체를 해제할 수 있다는 뜻이죠.
다만 매매 계약 체결 이후 중대한 하자를 발견했다고 해도 매수인이 항상 매도인에게 손해배상을 청구하거나 매매 계약을 해제할 수 있는 건 아닙니다.
4가지 조건을 모두 충족해야만 손해배상 청구할 수 있습니다
다음 네 가지 조건을 모두 충족해야만 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있죠.
첫째, 유효하게 성립된 매매계약이어야만 합니다. 법적으로 문제없이 마무리된 매매 계약에 대해서만 적용된다는 뜻이죠.
둘째, 매매 계약을 체결한 시점을 기준으로 이미 존재하고 있던 하자여야만 합니다.
계약이 마무리된 이후에 새롭게 발생한 하자에 대해서는 매도인의 책임을 물을 수 없는데요. 계약체결일과 잔금일 사이의 기간에 이미 존재하던 하자여야만 매도인에게 책임을 물을 수 있다는 게 판례를 통해 확립된 법원의 방침입니다.
또한 계약시점부터 하자가 있었다는 사실을 증명할 책임은 매수인에게 있습니다. 기존 임차인이나 윗집, 아랫집, 관리사무소 등의 협조를 받아 원래부터 있었던 하자라는 점을 입증할 수 있는 증거자료를 확보해야만 하죠.
셋째, 매수인이 계약 당시에 하자가 있다는 사실을 알고 있었다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 또한 매수인의 과실로 인해 하자를 파악하지 못하고 넘어갔을 경우에도 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다.
여기서 말하는 매수인의 과실이란 계약 당시에 하자 여부를 제대로 살펴보지 않고 대충 넘어가버린 경우를 말합니다.
매수인에게도 하자 여부를 꼼꼼히 확인해야 하는 책임이 있다고 이해하시면 될 거 같습니다.
넷째, 매수인은 하자가 존재한다는 사실을 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상 등을 청구해야 합니다. 하자를 발견한 날로부터 6개월이 지났다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다는 뜻인데요.
다만 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 꼭 소송을 제기해야만 하는 것은 아닙니다. 전화나 문자, 카카오톡 메시지, 내용증명 등을 통해 매도인에게 손해에 대한 배상을 청구했다는 사실만 증빙할 수 있으면 됩니다.
하자를 발견한 지 6개월 이내에 손해배상을 청구해야 합니다
많은 분들이 잔금일로부터 6개월 이내에만 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다고 잘못 알고 계신 건 하자를 발견한 지 6개월 이내에만 손해배상을 청구할 수 있다는 사실이 잘못 알려졌기 때문인데요.
다만 공인중개업소 등 실무 현장에서는 잔금일로부터 6개월까지의 기간을 하자담보책임을 물을 수 있는 실질적인 기간으로 여기는 경우가 많습니다.
숨겨져 있던 하자를 발견하는 시점은 대부분 입주로부터 얼마 지나지 않은 시점에 집중돼 있고, 입주하고 몇 년이 지난 뒤에 매도인에게 하자에 대한 책임을 묻는 경우는 거의 없기 때문이죠.
공인중개사분들 대부분 잔금일로부터 6개월 이내의 기간 동안만 매도인에게 하자담보책임이 있다고 설명하시는 이유인데요. 이 말이 법적으로 정확한 내용은 아니라는 사실은 알고 계셔야 합니다.
위에서 말씀드린 4가지 조건을 모두 충족했을 경우 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있는데요.
많은 분들이 짐작하실 수 있듯이 매도인에게 하자담보책임이 있다는 사실을 증명하기란 쉬운 일은 아닙니다.
‘계약시점부터 하자가 있었는지 여부’, ‘매수인이 하자 발생 사실을 안 지 6개월 이내에 손해배상을 청구했는지 여부’를 둘러싸고 치열한 다툼이 벌어지는 경우가 많다는 게 부동산 전문 변호사 등 전문가들의 설명입니다.
그렇기 때문에 하자를 발견한 매수인이라면 사진과 동영상 촬영을 통해 증거 자료를 최대한 많이 확보하고, 매도인에게 지체 없이 하자가 발생했다는 사실을 알려야만 합니다. 수리비에 대한 청구도 신속하게 이뤄져야 하고요.
특약을 통해 분쟁을 미리 방지할 수 있어요!
마지막으로 매매 계약서 작성 과정에서 관련 특약을 기재함으로써 하자를 둘러싼 법적 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 방법에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정이기 때문에 법에서 규정한 내용보다 계약 당사자 간의 합의 내용이 더 우선적으로 적용되는데요.
그렇기 때문에 매도인이라면 ‘건물에 하자가 없음을 매수인이 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것으로써 추후에 발생하는 하자에 대해 매도인에게 책임을 묻지 않는다’는 내용을 특약으로 기재함으로써 하자에 대한 책임을 피할 수 있습니다.
반대로 매수인이라면 ‘매수인이 실입주한 후에 발견되는 하자에 대해서 매도인이 책임을 지며, 수리를 보장한다’는 특약을 기재함으로써 하자로 인한 금전적인 손해를 방지할 수 있습니다.
이번 글에서는 매매 계약을 체결한 이후에 발생한 하자에 대한 매도인과 매수인의 책임을 가르는 기준에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글에서 말씀드린 내용이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 계약 체결에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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