6.27 대출규제 이후 임장
어제 서울 서대문구 DMC 임장을 다녀왔다.
①대선 이후 정치적 불확실성 해소 ②현 정부 유동성 증가 기대감 ③7월 DSR 3단계 전 수요로 인한 불장의 흐름 속에서 사전임장을 준비하였다.
그 과정에서 현 정부의 첫 부동산 정책인 6.27 대출규제가 나왔으며, 이에 따라 시장의 분위기가 어떻게 흘러가는지 다시 한 번 체크하는 과정은 매우 값진 시간이었다.
임장을 마치며 느낀 점을 정리해 보았다.
[지역 선정]
2025.05 기준 최고지수(14) 매가상승폭 + 24만원지역 선정 조건 중 '지수의 흐름이 우상향인 지역'을 판단하는 기준으로
상승추세의 흐름을 탈 때 전 최고지수보다 현 최고지수가 더 높고 매가 상승폭이 더 높은 지역이 우선하며,
모든 지역이 동일할 경우 그중에 가장 높은 지수와 상승폭이 큰 것이 상대적으로 유리하다고 배웠다.
서대문구는 전 최고지수(14)와 현 최고지수(14)가 동일하나, 실투금 내에 들어오는 차순위 지역과 비교하였을 때 평당가 및 매가 상승폭이 더 크고 현 최고지수가 낮지 않음을 고려하여 '서울 서대문구' 지역을 선정하게 되었다. 또한, 지역을 먼저 픽하기보다는 후보 지역 중에서 후보단지까지 선정한 후 최종 판단하였다.
[사전임장_6.27 대출규제 전]
①대선 이후 거래량 증가 및 상승거래의 흐름 체크
②매물의 변화(호가 상승 여부)와 추격 매수의 흐름 체크
③7월 DSR 3단계 적용 전 시장 분위기 체크
위 3가지 요소로 인하여 단기지수의 흐름이 더욱 힘을 받았으며,
이는 호가 상승에서 나아가 실거래가 상승으로 이어지고 있음을 사전임장을 통해 확인하였다.
[사전임장_6.27 대출규제 후]
①6·27 대출 규제 이후 시장 분위기 체크
②매물의 변화와 추격 매수의 흐름 체크
③전세 시장 분위기 체크
6.27 대출 규제 전후 분위기는 단지와 중개사마다 상이하였다.
사전임장을 통해 확인한 결과, 규제 후 호가를 올리거나 매물을 거두는 단지가 있는 반면
규제 후 매수문의가 끊겼다고 이야기하는 중개사도 있었다.
시장의 큰 흐름을 보았을 때는 매도자 우위 시장이라고 판단할 수 있지만, 결국 주도권의 키는 매수자가 가지고 있다. 이러한 정책은 최소 3~6개월은 지켜 봐야 알 수 있다. 가을 이사철(성수기)이 가장 핵심적인 시기가 될 수 있다. 규제 영향으로 인하여 당장은 아니더라도 추후 거래량 감소가 불가피할 것이기에
'3일 내 단기 그물치기' -> '그물치기'로 매수전략을 변경하여 임장에 임하기로 했다.
[임장]
①체크 포인트 및 매물 판단
②단지별 실거래가와 호가의 차이 분석
③시장 상황에 맞는 투자 전략 고민 – 그물치기
5~6월 불장의 흐름 속에서 올라간 호가와 동일하게 실거래가 찍히는 단지가 있는가 하면
높은 호가와 달리 아직 실거래가는 아직 따라오지 못해 그 둘의 갭이 많이 벌어지는 단지도 있었다.
호가와 실거래가의 갭이 적을수록 추후 단소지수가 상승할 확률이 높은 단지라고 판단할 수 있고,
전고점을 뚫은 단지일수록 투자가치가 높다는 점을 알 수 있었다.
[중개사 컨트롤]
중개사를 컨트롤하는 과정에서 고수의 반열에 오르고자 한다면 '직접적'인 질문이 아닌 '간접적'으로 질문해야 함을 깨닫게 되었다.
나는 이미 답을 알고 있으나, 중개사로부터 내가 원하는 답을 얻고자 한다면 그에 반대되는 질문을 해야 한다.
그렇게 해야 중개사의 진짜 반응을 볼 수 있고, 그에 따라 원하는 정보를 다시 체크할 수 있음을 알게 되었다.
아울러, 두괄식으로 내가 하고자 하는 말을 전달하는 것이 중개사가 내가 원하는 조건을 확실하게 인지할 수 있다는 점을 배우게 되었다.
부동산 시장에 들어온 후 평소 말로만 들었던 하루 아침에 호가 1~2억이 올라가는 불장을 눈으로 보았다.
몸소 처음 경험하는 시장이다보니 더욱 재미를 느꼈다.
이번 임장을 통해 파악한 결과, ①호가와 실거래가가 거의 동일하게 찍히는 점 ②대출 규제 이후로도 호가를 올리는 매물이 있다는 점 ③매수 문의 또한 많지는 않으나 꾸준히 이어지고 있다는 점이다.
매스컴에서는 "이제 부동산은 끝났다."와 같이 마치 폭락장을 나타내는 자극적인 기사가 쏟아지고 있지만,
실제 현장은 6.27 규제가 영향을 미치는 단지와 그렇지 않은 단지가 극명하게 나뉘고 있다.
어떠한 상황이든 나만의 기준과 조건이 있다면 시장에서 반드시 기회를 잡을 수 있다고 믿는다.
결국 어제 내가 원하는 가격으로 조정했기 때문이다.
