영구임대차계약의 체결은 임차권이 채권이라는 성질에서 볼 때 허용되지 않을 뿐만 아니라, 위 토지에 관한 피고의 사용·수익 권능을 영구적으로 포기하게 하는 것으로 결국 처분 권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 민법 제187조의 물권법정주의에 반하는 내용으로 무효이다(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 등 참조).
또한 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가지나(민법 제138조), 원고가 제출한 증거만으로는 원고와 피고가 위 임대차계약의 무효를 알았더라면 임대차기간을 100년으로 하는 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
마. 대법원 판결
민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다.
소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용․수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용․수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결 등 참조).
따라서 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용․수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면,
당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.
결론은 영구임대차계약도 가능하다는 것이 법원의 입장입니다.
법원은 임대차계약에서 최대한 임차인을 배려하는데 영구임대차계약을 기간의 정함이 없는 임대차계약으로 보아 임차인에게 의무가 아니라 권리가 되므로 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 보는 것 같습니다. 법원은 임대차 계약을 최대한 임차인에게 유리하게 해석한다는 것을 알아야 합니다.
