결국 큰 돈은 부동산으로 흐른다

부동산 불장의 이유

by 송두칠

Jun 30. 2025

▲ 이재명 당시 민주당 대선후보가 서울 송파구 기자회견에서 발언을 하는 모습(출처: 뉴스원). '전국민 25만원 민생회복지원금 지급'은 이재명 당시 후보의 주요 공약 중 하나였다.

'전국민 민생지원금' 얘기가 한창입니다. 기본적으로 모든 사람들한테 25만원씩을 주겠다는 내용입니다. 뭐 디테일한 부분들은 앞으로 더 검토해 나가겠지만요.

이렇게 어느날 갑자기 정해진 날까지 무조건 소비해야 하는 25만원이 생기면 여러분은 무얼 하시겠어요? 주식? 예금? 환테크? 제 주변 사람들은 대부분 가족들과 외식을 하겠다고 하더라고요.

조금 더 행복한 상상을 해볼까요. 무슨 무슨 이벤트에 당첨돼서 250만원쯤이 생겼다고 합시다. 이 때도 대부분은 외식을 하겠다고 할까요? 더 비싼 메뉴로?

아뇨, 아마 그렇지는 않을 겁니다. 250만원 정도면 핸드폰을 바꾼다거나, 태블릿이나 노트북을 사겠다고 할 겁니다. 지갑이나 미니백을 살 수도 있을 거고요.

만약 2,500만원이 생긴다면요? 십중팔구 차를 생각하지 않을까요?

2억 5천만원이 생긴다면? 아마 지금 살고 있는 집값에 조금 더 얹어서 이사를 가겠죠?

25억원이 생긴다면요? 당장 부동산으로 달려갈 겁니다. 매매계약 하러요.

소득(income)이 생겼을 때, 사람들은 경제이론에서 예측하는 것보다 훨씬 높은 비율로 소비를 하곤 합니다. 그런데 그 소비의 형태는 그 소득이 얼마인지에 따라 다릅니다.

어찌 보면 당연합니다. 천 원이 생기면 천 원짜리 물건을 살 수 있고, 만 원이 생기면 만 원짜리 물건을 살 수 있죠.

핵심은 물건의 가격은 물건의 유형에 따라 다르다는 겁니다. 일시적인 소비재는 가격이 저렴한 경우가 많고요(예: 외식), 오래 가는 물건(비내구소비재, durable good)은 가격이 약간 비싸고요(예: 차), 집은 엄청나게 비쌉니다. 우리가 평생 구매하는 물건 중에 집만큼 비싼 게 또 있을까요.

결론은 이렇습니다. 큰 돈이 생기면, 우리는 집을 삽니다.

결국 큰 돈은 부동산 시장으로 흐릅니다.

▲ 초등학교 3학년 2학기 사회 교과서. 의식주에 대해 설명하고 있다. 그래, 솔직히 옷도 밥도 집도 다 필요하다.

사람이 살기 위해서 의식주가 꼭 필요하다고 하죠. 굳이 나눠보자면, '의'는 비내구소비재고요, '식'은 일시적인 소비재고요, '주'는 소비재가 아니라 자산입니다. 비싼 자산.

옛말에 그런 말이 있죠. 보통 시계(요즘은 핸드폰)는 한 달치 월급 정도 되고, 차는 일 년 연봉 정도 되고, 집은 10년 벌이 정도 된다고요. 이 말 역시 큰 돈은 부동산으로 흘러간다는 걸 통찰력 있게 정리한 셈입니다.

잠깐 옆길로 새자면, 지금은 10년 벌어서는 결코 집을 살 수가 없죠. 서울 기준으로는 그렇습니다. 우리나라 30대 초중반 평균 연봉은 4,224만원인데요, 서울 아파트 평균 매매가는 11억 4천만원입니다. 한 푼도 안쓰고 다 긁어모아도 26.9년(PIR; Price to Income Ratio)이 걸립니다.

* 2022년, 30~34세 평균 연봉 4,244만원(고용노동부 임금직무정보시스템)

* 2022년, 서울 아파트 평균 매매가 11억 4천만원(한국부동산원 부동산통계정보)

다시 본론으로 돌아오자면, 어쨌든 우리나라 부동산이 그간 '불패신화'를 써내려온 배경은 바로 여기에 있습니다.

우리나라는 폭발적으로 경제 성장을 하면서 수많은 잉여자본을 만들었습니다. 벼락부자가 된 경우도 많았습니다. 항상소득(permanent income)이건 임시소득(transitory income)이건 경제 성장기에 우리나라 사람들은 큰 돈이 생기는 경우가 많았다는 겁니다.