출산율 0.7명이 부동산에 끼치는 영향

2125년, 서울 부동산의 풍경

by 송두칠

Aug 13. 2025

753만 명 남았습니다. 100년 뒤 우리나라 인구 얘기입니다.

▲ 전쟁이 나도 이거보단 나을 거다. (출처: 연합뉴스)

2025년 현재 인구 대비 15% 수준입니다. 전국의 모든 사람 수가 현재 서울에 사는 사람 수보다도 적습니다. 지금과 같은 비율이라면, 서울에는 고작 135만 명이 삽니다.

조금 과장하면 나라가 망한 수준이고, 과장하지 않더라도 2025년 대한민국과 2125년 대한민국은 아예 다른 나라가 됩니다.

상상해 봅시다. 100년 뒤, 2125년의 서울입니다.

출퇴근길이 나아졌다는 건 다행스러운 일입니다. 차도에 차가 많지 않습니다. 애초에 사람 자체가 적어졌으니 당연한 일이죠.

그래서 자동차 수 분담율이 올랐습니다. 사람들은 버스(자율주행이 완성된), 지하철(버스보다 먼저 무인화 된), 수요응답형 대중교통(예약 버스 같은)보다는 자차를 선호합니다. 이제 길도 막히지 않으니까 더 편해졌습니다. 서울 시내에서 차를 안 몰던 가장 큰 이유가 꽉 막힌 길과 주차 자리 때문이었는데, 이런 걱정은 철지난 옛걱정이 되었습니다.

▲ 서울 시대 교통수단별 수송 분담률. 지하철은 꾸준히 상승하고 있는 반면, 도로를 이용하는 교통수단(승용차+버스+택시)은 하락하고 있다. (출처: KOSIS)

물론 대중교통 시스템은 여전히 돌아갑니다. 주로 저렴한 비용으로 이동해야 하는 사람들이 많이 이용합니다. 사회 초년생, 저소득층, 그리고 노년층입니다. 생산가능인구 100명이 노인 30명을 부양했던 100년 전과 달리, 지금은 100명이 140명을 부양해야 합니다. 그러니까 경제적으로 더 쪼들리게 되고, 저소득층은 자동차는 언감생심 꿈도 못 꾸게 되었습니다. 자동차는 중산층 이상의 향유물이 되었습니다.

아, 그렇지만 대중교통이 예전만큼 착실하지는 않습니다. 배차 간격이 많이 길어졌거든요. 인구가 줄고, 그에 따라 탑승객 수가 줄었으니 당연한 일입니다. 한 대 한 대마다 모두 비용이기 때문에 운행 빈도를 줄이는 건 어쩔 수 없습니다. 교통회사들의 운영 사정을 봐주어야 합니다. 국고로 보전하는 것도 어렵습니다. 세금 낼 인구도 줄어들었기 때문에 예전처럼 세금을 펑펑 쓰지도 못하거든요.

이렇게 대중교통이 불편해지니까 돈 있는 사람들은 더더욱이나 대중교통을 잘 이용하지 않게 됐습니다.

▲ 대중교통 적자 문제는 어제 오늘 일이 아니다. (출처: 중앙일보)

그래서 부동산에서도 큰 변화가 일어났습니다. 100년 전만 하더라도 앞뒤 잴 것 없이 역세권이면 무조건 좋다고 했었다던데, 이제 역세권에 대한 선호는 이분화 되었습니다.

대중교통을 이용해야만 하는 저소득층은 역세권을 선호하는데요, 자차를 주로 이용하는 중산층 이상은 오히려 역세권을 비선호하게 되었습니다. 그들은 그들이 잘 타지도 않는 지하철과의 거리를 생각하기보다, 그들과 유사한 사회경제적 지위를 가진 사람들과 이웃해서 살고 싶어합니다. 지하철역 근처에서는 저소득층을 많이 마주치게 된다며 꺼려합니다.

▲ 대놓고 급을 나누는 모습은 일반적이다. 같은 아파트지만 임대동은 위치도, 건물 모양도, 외벽 색깔도 다르다. 소셜 믹스 정책의 부작용이라는데, 좀 너무하다. (출처: 한겨레)

어찌 보면 추악한 현상이지만, 뭐 어쩌겠어요. 님비(NIMBY, Not In My BackYard)도 엄연히 우리 사회의 모습 아니겠어요?

▲ 특수학교 설립을 호소하며 무릎을 꿇은 장애아동 학부모들. 마음 아픈 장면이다. (출처: 한국일보)

결과적으로 역세권 아파트는 시세가 많이 조정됐습니다. 100년 전과는 사뭇 다른 모습이죠.

특히 구축 역세권 아파트의 경우에는 더 그렇습니다. 값이 확 낮아졌습니다.

원래 구축 역세권 아파트의 가격을 방어하던 건 재건축에 대한 기대감이었습니다. 옷도, 핸드폰도, 자동차도 오래 사용할수록 되팔 때의 가격이 떨어지는 건 당연한데, 유독 아파트는 그렇지 않았습니다. 되려 가격을 올려 파는 게 일반적이었고, 그 중에서도 역세권 아파트는 가격 하방이 아주 단단했습니다.

▲ 역세권에 대한 수요는 아주 단단했다. (출처: 아시아투데이)

가장 결정적인 이유는 단연 재건축 전망이었죠. 역세권은 주택 수요자들의 선호가 굉장히 높은 데다가, 그 까다롭고 오래 걸린다는 재건축 심의도 역세권이면 수월했습니다.

그런데 이제 재건축을 안 합니다. 아니, 못합니다. 왜냐고요? 사람이 없으니까요. 재건축을 해봤자, 그 재건축한 곳에 살 사람들이 없으니까요.

더 정확하게 얘기하면 이렇습니다. 어떤 건물을 짓는 데에는 생각보다 많은 비용이 들어갑니다. 고층 건물은 더 비쌉니다. 층을 하나씩 쌓을 때마다 건축비가 계속 올라갑니다.

심지어 재건축은 비어있는 나대지에 건물을 올리는 게 아니잖아요. 이미 있던 건물을 부수고, 그 자리에 새 건물을 올리는 거잖아요. 그러면 건물 철거비용도 들어가죠.

그래서 기존 건물에 살고 있는 사람들은 이런 저런 비용들 때문에 내 집을 내놓고도 돈을 추가로 더 내게 됩니다. 이것이 분담금입니다.

▲ 코로나 이후 몇 년 새 건축비가 많이 올랐다. (출처: 하우징해럴드)

이 과정에서 재건축을 가능케 하는 핵심 원리는 두 가지입니다. 하나, 기존보다 더 많은 사람들을 수용할 수 있게 하고, 그렇게 새로 생긴 공간(집)을 누군가에게 팔아야 합니다. 둘, 내가 거주할 집도 지금보다 더 비싸져야 합니다. 전자는 내가 낼 돈을 줄이는 거고요, 후자는 내가 받을 돈을 늘리는 겁니다.

예를 들어, 지금 100명이 살고 있는 집을 고쳐서 150명이 살 수 있게 하는 데에 100억이 들었다 칩시다. 그럼 50명이 돈을 내고 새 집을 살 텐데, 집이 1억이라고 칩시다. 그렇다면 비용이 100억 들었고, 수익이 50억 발생했으니까 수익을 제한 실비용은 50억이 되죠. 이걸 기존 100명의 사람들이 나눠내야 하니까 각자 5천만원씩 분담을 하는 개념입니다.

나아가서 그렇게 새로 지은 집은 역시나 신축이라 옛날보다 더 좋아졌을 겁니다. 사람들도 구축보다 더 선호하겠죠. 그럼 1억하던 집이 2억에 팔릴 수도 있을 거고, 그렇다면 기존에 살던 사람들은 5천만원씩 부담했지만 1억하던 집을 2억에 팔 수 있으니까, 총 5천만원의 이익을 보게 되는 셈입니다.

▲ 그래서 용적률은 재건축 사업의 핵심 요소로 꼽힌다. (출처: 이투데이)

하지만 이제 새로운 거주민 50명을 모집할 수가 없게 됩니다. 사실 기존 살던 100명이 그대로 있을 거라는 것부터 비현실적인 조건이었어요. 살던 사람 숫자도 줄어드는 판국인데, 어디서 새로운 사람들을 구해옵니까. 50명의 새로운 거주민들은 존재하지를 않습니다. 그들이 부담할 50억도 기존 주민들이 내야하는 상황입니다.

게다가 집값이 잘 오르지도 않을 겁니다. 이제 더이상 예전처럼 역세권 신축 아파트가 선호되는 상황이 아닙니다. 역세권에 대한 선호 자체도 줄었고, 건축비용 대비 토지비용이 저렴해지면서 되려 단독주택에 대한 수요가 증가한 상황입니다.

이렇게 봐도 저렇게 봐도 역세권 구축 아파트의 재건축은 어렵게 됐습니다. 그러다보니 그 기대감이 반영된 역세권 구축 아파트 가격도 떨어지게 된 겁니다.

아, 단독주택 수요가 증가했다는 건 무슨 말이냐고요? 이건 또 이런 말입니다.

땅값이 확실히 싸졌습니다. 아파트값 말고, 대지비용 말입니다. 말 그대로 '땅'값이요.

대한민국 부동산 시장에 아파트의 시대가 열렸던 데에는 인구 증가가 크게 역할을 했습니다. 제한된 땅에 많은 사람들을 수직으로 끼워넣을 수 있는 구조가 아파트거든요. 100년 전에는 확실히 그랬습니다. 1차, 2차 베이비붐으로 인구는 폭발하고, 수도권으로 몰려드는 상황에서 땅은 한정적이고. 그래서 아파트가 참 요긴했습니다. 덩달아 아파트는 '현대화'의 상징으로 이미지 메이킹을 잘 했고 말이죠.

▲ 마포주공아파트. 사실상 지금 아파트의 모태가 되었다고 봐도 과언이 아니다. 최초로 재건축까지 했다. 현 마포삼성아파트. (출처: 동아일보)

그런데 이제 땅값이 싸졌습니다. 사람이 줄어들었으니까요. 단지 주거지역 뿐만이 아닙니다. 장사도 손님이 있어야 할 거 아니겠어요? 곳곳의 상권이 무너지고, 상가도 오피스도 주거지역도 값이 다 떨어졌습니다. 지방은 진즉 떡락했고요.

반면 건축비는 안 떨어졌습니다. 물론 그간 기술의 발달도 눈부셨고, 예전과 달리 공장에서 찍어나오는 모듈형 건설방식도 널리 보급됐죠.

하지만 인건비는 여전히 비쌉니다. 아니, 더 비싸졌습니다. 당연하죠, 인력이 줄었으니까요. 희소성이 높아지면 가격이 따라 높아지는 건 당연한 이치입니다.

▲ 물론 임금이 인구 수에만 의존하는 건 아니다. (출처: 한국경제)

그래서 초고층 아파트는 서민들에게 더욱 요원해졌습니다. 한 층 한 층 높이 올릴수록 공사비도 그에 비례해서 높아집니다.

만약 똑같은 면적을 확보하는데, 건축비가 더 저렴하면 높은 건물이 들어설 거고, 땅값이 더 저렴하면 넓은 건물이 들어설 겁니다. 그런데 지금은 땅값은 훨씬 저렴해졌고, 건축비는 더 증가한 상황입니다. 그러니까 더 비싸게 아파트를 굳이 지을 필요가 없죠. 심지어 도심 외곽 땅값은 군데 군데 엄청 저렴해졌으니까요.

서울 시내 초고층 아파트는 부유층의 상징이 되었고요, 그 외 대부분에게 고층 아파트는 '한 때 있었던 주거형태'가 되었습니다.

▲ 유현준 교수는 건축에서의 높이는 곧 권력임을 말한 바 있다. (출처: 포모스)

아파트 대중화의 시대는 저물었습니다. 단독주택의 선호도가 훨씬 올라갔습니다. 경제적인 이유를 포함해서요.

대단지 아파트의 모습도 많이 바꼈습니다. 환금성이 좋고, 커뮤니티 시설이 좋다며 대단지를 선호하던 모습은 이제 찾아보기 힘들어졌습니다.

▲ 물론 부동산은 환금성이 낮은 자산이지만, 게 중에는 그래도 대단지 아파트가 제일 낫다. (출처: 세계일보)

환금성이 좋으려면 구매자가 많아야 합니다. 그런데 구매자 자체가 적어져버렸어요. 인구가 기상천외하게 줄어들어 버렸으니까요. 환금성이 떨어지니까 대단지에 대한 선호도가 주춤하고, 대단지 선호가 주춤하니까 다시 환금성이 떨어지는 악순환에 빠지게 된 겁니다.

커뮤니티 시설은 또 어떻다고요. 이거 나라에서 공짜로 운영해주는 거 아니잖아요. 사람이 있어야 유지가 된단 말입니다. 거주민들이 십시일반 관리비를 내서 돌리는 거잖아요. 그런데 이제 거주민 자체가 줄었습니다. 그러다보니 기존과 같은 수준을 유지하려면 세대당 부담해야 하는 관리비가 늘어나게 되죠. 그러다보니 주민 수요가 높지 않은 서비스들 중심으로 커뮤니티 시설들은 빠르게 정리됐습니다. 이제는 대형 커뮤니티 시설을 돌리는 대단지 아파트가 별로 남아있지 않습니다.

▲ 부산 영도구 영선아파트. 270호 중 268호가 빈집이다. 몇 안 되는 거주민은 두렵고 무섭고 불편하다. 한때 신축 아파트가 이제 흉물이 됐다. (출처: 국제신문)

요즘 부각되는 대단지 아파트의 가장 큰 단점은 바로 빈집입니다. 인구가 줄어든 만큼 곳곳에 빈집이 생겼는데요, 아무도 없는 빈집에 자꾸 누군가가 무단으로 들어와서 사는 거에요. 또는 관리가 아예 안 되는 문제도 있죠. 어느 한 집이 관리가 안 되면, 그게 주변 집에 영향이 가게 되잖아요. 예를 들면 윗집 아랫집이 보일러를 안 틀면 내가 더 많이 틀어야 하죠.

일본의 다마뉴타운이 그랬다고 하죠. 한 때 인기가 정말 많았던 대단지인데, 지금은 슬럼화가 되었다고요.

▲ 한국도 이렇게 될 날이 머지 않았을 수 있다. (출처: 서울신문)

그래서 사람들은 이제 대단지 아파트를 더이상 선호하지 않습니다.

지역별로 민족 구성이 완전히 달라지는 일도 생겼습니다. 2025년 서울에서는 구로, 대림, 서영등포 지역의 집값이 잘 안 올랐잖아요. 그 주된 이유 중 하나가 바로 중국인이나 조선족이 많다는 이유로 내국인 수요가 적었기 때문이고요. 다른 곳 대비 저렴한 시세 때문에 신혼부부가 구로에 집을 마련하는 경우가 많았을 정도니까요.

▲ 대림동은 중국인 때문에 치안이 나쁘다는 소문이 자자하다. 영화 <범죄도시>의 배경도 2004년 대림동. (출처: 헤럴드경제)

그런데 언젠가부터 대한민국의 지방은 다문화 가정과 외국인이 점령했습니다. 이건 너무나도 명백하게 예견된 일이었습니다. 내국인 출생률은 말도 안 되는 수준으로 떨어지고, 그나마 있던 내국인들은 죄다 수도권으로 빠져나가고, 그 빈 자리를 외국인 노동자와 국제 결혼 이주민들이 채웠으니까요.

우스운 건 정치인들이 오직 서울만을 사수하는 정책을 펼쳤다는 겁니다. 마치 중국이 베이징 입성을 제한한 것처럼 서울 시내 주택 매매는 3대 째 한국인인 대한민국 국적의 사람으로 제한을 해버렸습니다. 그러다보니 순수 한국인들은 수도권으로 더 몰리게 되었습니다. 지방은 무섭다면서요.

▲ 베이징은 부동산 규제가 정말 센 도시다. 역시 공산주의다. (출처: 글로벌이코노믹)

지방 부동산이요? 당연히 폭락했죠. 요즘은 심지어 상속 받은 토지를 포기하는 경우도 왕왕 생깁니다. 어차피 활용가치도 없는데, 괜히 세금만 나간다며 말이죠.

▲ 상속을 포기하는 건 소설 속 얘기가 아니다. 바로 옆 나라에서도 이렇게 많이 벌어지고 있는 일이다. (출처: 연합뉴스)

그 밖에도 100년 전에는 상상도 하기 힘들었던 일들이 많이 벌어졌습니다.

중산층은 대단지 아파트도 역세권도 비선호하다보니 평창동, 연희동 같이 지하철역이 없는 단독주택 동네가 부촌으로 입지를 더욱 다졌습니다.

한 때는 개발 편의를 봐주기 위한 특별법이 있을 정도로 선호되었던 역세권 중 상당히 많은 곳은 슬럼가가 되었습니다. 상가 공실이 많아지고, 관리가 안 되고, 그러다보니 사람들이 더 안 찾게 되고. 악순환이죠. 깨진 유리창 법칙입니다.

▲ 작은 무질서가 큰 병폐를 가져온다. (출처: 화이트페이퍼)

최근에는 그렇게 황폐화된 구도심 지역은 젊은 층들이 다시 몰리고 있다고 합니다. 아무래도 저렴하니까 그렇겠죠. 그들이 다시 그 지역을 살리는 마중물이 될지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 부동산으로만 보자면 아직 집값이 유의미하게 오르지는 않았습니다. 아무래도 자금력이 떨어지는 사람들이 주요 수요층이니까요.

▲ 한 때 번성했으나 지금은 슬럼가가 된 오사카 외곽. 폐건물에 무단침입 하는 노숙인을 막기 위해 펜스가 둘러져 있다. (출처: 여성경제신문)

좋은 변화도 있습니다. 아파트 주거 비율이 낮아지고 주택 주거 비율이 높아지면서 이웃 간 교류가 늘어났다는 사실입니다. 아파트에 거주하면 아무래도 좁은 엘리베이터 정도만이 이웃을 마주치는 유일한 공간이 됩니다. 끽해야 분리수거장, 커뮤니티 시설 정도일까요.

그런데 수직이 아닌 수평으로 늘여놓은 거주 구역에서는 아무래도 면대면 접촉이 늘어납니다. 그러다보니 한 두 마디라도 더 섞게 되고, 그래서 예전보다 더 따뜻해졌다는 의견들이 많습니다.

▲ 물론 면대면 접촉이 이런 모습으로 늘어나지는 않을 거다. (출처: NSP통신)

참, 정부는 부동산 부양으로 정책 방향을 틀었습니다. 언제는 집값을 잡겠다고 하더니, 이제는 떨어지는 집값을 지키겠다고 합니다. 부동산 시장 붕괴는 국가 경제를 뒤흔들 만큼 큰 일이니까 이해는 갑니다. 일본의 잃어버린 10년, 미국의 서브프라임 모기지론 사태도 전부 부동산 문제였죠.

그 대표적인 게 다주택 허용입니다. 그래도 2025년까지는 비록 인구 수는 줄었을지언정 세대 수는 줄지 않았거든요. 그래서 부동산에 대한 수요는 어느 정도 유지될 수 있었죠.

그러나 언젠가부터 세대 수도 뚝뚝 떨어졌거든요. 이 상황에서는 1세대 1주택을 고집해서는 답이 없죠. 그래서 아예 주택 수 제한을 완전 폐지했습니다. 세금 제도를 손보고, 불이익을 없앴습니다. 덕분에 일시적으로 주택 수요가 늘어났다고는 하는데, 인구 자체가 늘어나지 않으면 무슨 소용인가 싶네요.