짜장면 2천원일 때 빌라 대신 건물을 샀습니다
[월급쟁이 강남 내집 마련하기③] 1억2000만원으로 다가구를 매입하다
인플레이션은 아마도 우리가 죽을 때까지 계속될 것이다.
하나금융경영연구소의 '1980~2020 국내 주요 재화 및 서비스가격 추세분석'이라는 흥미로운 자료가 있다.
조사내용에 따르면 1980년 짜장면 한 그릇은 350원이었다. 그런데 2020년에는 5,000원으로 14.29배나 올랐다. 이 외에도 새우깡은 13배, 사이다가 약 5배, 부라보콘의 가격이 10배나 상승했다.
이를 투자에 적용해 생각해보자. 만약 1980년 짜장면에 1억을 투자했다면 40년이 지난 2020년에는 짜장면이 14.3억 원이 되었을 것이고, 이는 연평균 6.87%라는 수익을 얻는 투자가 되었을 것이다.
이처럼 40년간 상승률도 높으면서 유통기한(?)이 없는 투자처라면 어떨까.
다른 자료를 보자. 지난 40년 동안의 가격 상승률이다.
보다시피 강남 아파트 매매가 및 전세가격이 가장 높은 상승률을 기록했다.
이상적인 투자의 방향은 어느정도 정해져 있다. 가장 높은 가격 상승률을 보이는 자산에 투자하는 것이 현명한 전략이다.
자료에서 보듯 그 자산은 강남 아파트이며, 가능한 모든 방법을 동원해 이를 목표로 삼는 것이 좋다.
레버리지(Leverage)라는 용어를 모르는 어른은 없을 것이다. 적은 힘으로 큰 힘을 발휘할 수 있게 해주는 지렛대(Lever)의 원리를 투자에 적용한 개념이다.
부동산 투자는 은행 담보대출이나 세입자의 보증금 등을 활용할 수 있어 다른 어떤 투자 분야보다도 적은 비용으로 오랫동안 많은 타인의 자본을 활용할 수 있다. 따라서 레버리지 활용에 특화된 투자법이라고 할 수 있다.
특히 평균 매매가의 50% 정도인 전세보증금을 활용하는 것은 사실상 무이자로 투자금의 절반 이상을 레버리지할 수 있는 방법이다. 따라서 투자금이 적다면 적극적으로 활용해야 한다.
나는 생애 첫 투자에 레버리지를 적극 활용했다. 앞서 악착같이 종잣돈을 모았고, 2년 만에 1억 원을 마련한 뒤 그 자금을 바로 부동산에 투자했다.
처음 매수한 건물 투자금 내역첫 투자 대상은 빌라 건물로(상세한 설명은 다음편에) 5층짜리 다가구였다. 1억 원으로 5층 빌라 건물을 샀다는 게 믿기지 않을 수도 있겠지만, 그 당시 레버리지를 잘 활용하면 충분히 가능한 상황이었다.
이 빌라 건물의 매매가는 13억 8,000만 원이었고, 건물 담보대출과 개인 신용대출, 전월세 보증금을 활용해 실투자금 약 1억 2,000만 원으로 매입했다.
그렇게 10년이 지난 후 건물을 28억 원에 매도했다. 결과적으로 1억 2,000만 원을 투자해 14억 2,000만 원의 수익을 거둔 것이다.
또한 10년 간 매월 400만 원 정도의 월세 수익이 발생했고, 무엇보다 자연스럽게 증액된 보증금을 활용해 이후 아파트 투자에 활용할 수 있었다.
지금까지의 이야기를 읽고 가장 먼저 드는 생각은 '저게 가능해?'일 것이다.
자본주의 사회에서 부자가 되는 방법을 모르면 이런 반응을 보이는 게 당연하다. 물론 부동산 가격, 정부규제 등 다양한 요인이 변화함에 따라 지금도 동일한 방식의 투자가 가능하다고 단언할 수는 없다.
그러나 레버리지를 활용한 투자는 항상 존재했으며, 정부규제 등 조건이 달라지더라도 다양한 방식으로 계속되고 있다.
이처럼 초기 투자금이 많지 않은 평범한 직장인들에게 레버리지는 예상치 못한 기회를 제공한다. 그러나 레버리지를 사용할 때는 몇 가지 주의사항을 반드시 염두에 두어야 한다.
1. 과도한 레버리지는 높은 부채 비율로 인해 금리 상승이나 시장 하락 시 큰 위험을 초래할 수 있다.
2. 대출 상환 계획이 명확하지 않으면 부동산 자체를 잃을 수도 있다.
3. 현금흐름을 충분히 고려하지 않으면 월세나 임대 수익으로 대출 원리금을 갚지 못할 수 있다.
따라서 레버리지는 신중하게 활용해야 하며, 투자에 앞서 철저한 분석과 계획을 세우는 것이 반드시 필요하다.
위 글은 6월 18일 출간된 도서출판 지혜로의 [월급쟁이 강남 내집 마련하기] 일부를 재편집했습니다.
종잣돈 1800만 원으로 10년 만에 강남입성과 자산 60억을 달성한 직장인의 투자 노하우를 [월급쟁이 강남 내집 마련하기]에서 만나보세요.
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