돈이 돈을 벌어주는 '시스템'은 무엇일까?
[월급쟁이 강남 내집 마련하기④] 부자의 시스템을 만들자
부자 시스템이란 '돈이 돈을 버는 구조'를 말한다.
이 시스템을 만들기 위해서는 레버리지(대출)이 필수적이다. 레버리지를 통해 자동화된 현금흐름을 구축해야 한다. 개인의 자산과 급여는 한정적이기 때문이다.
자본이 한정적인 사람이라면 반드시 레버리지에 대한 이 해가 필요하고, 이를 적극적으로 활용해야 한다. 그렇게 돈이 돈을 낳는 현금 흐름이 발생할수록 자본 증식은 빨라질 것이다.
생애 첫 부동산인 다가구 건물을 매입할 때 대부분의 자금을 레버리지로 조달했다. 결과적으로 월 400만 원의 현금흐름이 발생했다. 이로 인해 월급보다 더 많은 돈을 추가로 모을 수 있었고, 이는 부자가 되는 시간을 앞당기는데 톡톡히 역할을 했다.
부자 시스템 구축에는 현금흐름과 시세차익 모두 필요하다. 월세로 현금흐름을, 장기적으로 오르면 팔아 시세차익을 얻는 것이다.
간단히 부동산 투자의 종류를 수익형과 시세차익형으로 나눠 보자.
수익형 부동산의 종류
100세 시대가 도래하면서 은퇴와 노후 준비에 대한 걱정이 커지고 있다. 은퇴 후에도 매달 200~300만 원의 생활비가 필요한데, 이 돈을 마련할 방법을 고민하는 것이다.
이때 수익형 부동산이 하나의 해답이 될 수 있다. 수익형 부동산은 매달 안정적인 현금 흐름을 만들어주기 때문에, 은퇴 이후에도 꾸준한 생활비를 확보하는 데 효과적이다.
1. 주거용 부동산
주거용 부동산이란 아파트, 다세대 주택, 오피스텔, 다가구 주택, 도시형 생활주택 등 주거를 목적으로 건축한 부동산을 말한다.
주거용 부동산을 수익형 부동산으로 활용하는 방법은 전세나 월세로 임대해 수익을 얻는 것이다.
그런데 같은 주거용 부동산이라도 수익형 부동산으로 활용할지, 시세차익형 부동산으로 활용할지에 따라 접근 방법이 달라진다.
만약 수익형 부동산으로 활용하려면 큰 평형보다는 소형 부동산이 더 적합하다. 소형 부동산은 월세 수요가 많고 수익률이 높기 때문이다. 소형 아파트나 다세대 주택, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택이 여기에 해당한다.
최근 1인 가구가 증가하면서 소형 부동산을 수익형 부동산으로 활용하는 방식이 주목받고 있다.
2. 상업·업무용 부동산
쉽게 상가를 생각하면 된다. 이 외에도 업무용 오피스텔, 아파트형 공장, 오피스 빌딩 등이 포함된다.
부동산 공부를 막 시작했다면 먼저 주거용 부동산에 관심을 가질 확률이 높다. 그러나 상업· 업무용 부동산은 주거용 부동산보다 위험은 크나, 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있다.
3. 숙박용 부동산
숙박 서비스를 제공하고 요금을 받는 곳을 말한다. 대표적인 숙박용 부동산은 펜션, 리조트, 여관, 모텔, 호텔, 게스트 하우스 등이 있다.
숙박용 부동산은 다른 수익형 부동산과 달리, 임대 수익보다 사업 수익에 더 가깝다는 특징이 있다.
다른 수익형 부동산은 임대 수익을 내는 반면, 숙박용 부동산은 직접 서비스를 제공한다. 따라서 개인사업자 등록과 영업 허 가 사항도 사전에 반드시 확인해야 한다.
시세차익형 부동산 투자
시세차익형 부동산은 부동산을 매입한 후 그 물건의 매매가가 더 올랐을 때 팔아서 오른 만큼의 차익을 얻는 것을 말한다.
시세차익형 부동산 투자를 잘 활용하면, 종잣돈을 불려 새로운 투자로 이어갈 수 있다. 하지만 이때 반드시 고려해야 할 중요한 요소가 세금이다.
부동산 매매 과정에서 여러 세금이 발생하는데, 그중에서도 가장 부담이 큰 것은 양도소득세(양도세)다.
양도세는 부동산을 타인에게 팔 때 내는 세금이다. 매매를 자주 하는 부동산 투자자들은 양도세를 줄이기 위해 법인 투자를 하는 등 다양한 방법을 활용한다.
따라서 직장인에게 적합한 시세차익형 부동산 전략은, 소액으로 자주 사고파는 방식보다는 ‘똘똘한 한 채’를 매입하여 일정 기간 임대 수익을 얻고, 시세가 올랐을 때 매도해 시세차익을 실현하는 방식이다.
시스템을 만들어야 부자다
나는 수익형 부동산과 시세차익형 부동산에 모두 투자하여 성과를 얻었다.
앞서 소개한 빌라 건물 투자로 월세 수익을 만들었고, 이는 이후 시세차 익형 부동산 투자에 필요한 투자금 마련에 큰 도움이 되었다.
빌라 건물을 매입한 이후 더 빠르게 투자금을 확보할 수 있었고, 몇 차례매매를 통한 시세 차익으로 강남 아파트 실거주 자금을 마련할 수 있었다.
나는 보증금 1,800만 원으로 시작해 60억 원의 자산을 쌓기까지 10년이 걸렸다. 열심히 노력했음에도 시행착오가 있었기에 상당한 시간이 걸린 것 같다. 그래서 책에 포함된 과거의 시행착오를 통해, 독자들이 나와 같은 문제에서 쉽게 벗어날 수 있기를 바란다.
위 글은 6월 18일 출간된 도서출판 지혜로의 [월급쟁이 강남 내집 마련하기] 일부를 재편집했습니다.
종잣돈 1800만 원으로 10년 만에 강남입성과 자산 60억을 달성한 직장인의 투자 노하우를 [월급쟁이 강남 내집 마련하기]에서 만나보세요.
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