14. 상가 사업시행계획(안) 변경
# 경미한 변경의 온도 차
1. 조합의 경미한 변경 기준?
조합과 상가협약서는 마무리되었지만 남아 있는 숙제가 있었다.
11화 5. 본격적인 협상 시작 (3라운드) 내용 중
● 상가협의회 측 요구 사항
⑥ 소규모 상가 조합원들이 상가 분양을 희망할 경우, “조합”은 이를 반영하여 상가 신축 계획안을 수립하기로 한다.
● 조합 측 요구 사항
⑥ 상가 조합원들의 상가 분양 신청 결과에 따라, 조합은 사업 시행 계획의 경미한 변경 범위 내에서 상가 협의회의 상가 신축 계획안을 협의하여 변경하기로 한다.
결국 ⑥항은 조합이 물러서지 않아 추후 협의하자는 말로 마무리되었지만 상가 조합원들의 재산이 걸려 있는 부분이기에 확실하게 내용을 정리하지 않으면 분쟁의 요소가 있어 구체적인 협상이 필요했다.
그리하여
조합장에게 상가 축소 요구를 경미한 변경이 아닌, 상가 대지면적의 2.97%만 수용하고, 지상의 용적률로 지어지는 아파트는 상가조합원이 분양받아야 한다고 강력히 주장했다.
현재 우리 재건축 아파트 상가는 모두 지하상가로 계획되어 있으며, 사업시행계획서에도 지하상가 면적(2,779.28㎡)으로 명시되어 있다. 만약 조합장의 주장대로 경미한 변경 범위 내에서만 변경이 가능하다면, 상가 조합원은 모두 지하상가를 받아야 하는 불리한 상황에 처하게 된다.
이에 상가협의회는 조합의 상가 사업시행계획(안)에 대해 문제를 제기했고, 멀쩡한 지상 3층 상가를 유동인구도 없는 지하로 배치하면, 병원 및 학원 등 상가 조합원이 원하는 업종 유치가 어렵고, 재건축 이후 상가 가치 하락이 불가피하다는 점을 조합장에게 전달하며, 상가 사업시행계획(안) 변경을 요청했다.
조합장은 상가 대지 용적률로 아파트를 건축하면서, 상가조합원에게는 지하상가를 분양받으라고 주장했다.
마치 상가 땅이 조합장의 소유물인 양, 단지 조합설립 동의서를 냈다는 이유만으로 이런 억지 주장을 펼치는 것을 이해하기 어려웠다.
이에 나와 명탐정은 대응책으로 상가협의회 요청사항을 담은 공문을 조합과 구청에 발송하여 압박을 가하기 시작했다. 동시에 조합장이 주장하는 ″경미한 변경의 기준″이 무엇인지 설계업체와 직접 확인하기 위해 미팅을 요청했으나 조합장은 한동안 아무런 응답을 하지 않았다.
그러던 중, 조합장의 주선으로 상가조합원들과 설계업체 00 건축 담당자, 이사회 임원들이 조합사무실에서 간담회를 가지게 되었다.
그 자리에 비공식적으로 도움을 받던 00 정비업체 담당자 3명도 동행했다. 사전에 상가 정비업체 팀장님께 ″간담회 날, 경미한 변경″ 의 정의를 질문할 예정인데, 명확하게 답변해 주실 수 있겠습니까?라고 물었고, 팀장님은 ″전공 실무자와 함께 갈 테니 걱정 마세요″라고 자신 있게 답했다.
그러나 간담회 당일 ″경미한 변경″에 대해 질문하자, 이들은 모두 침묵하고 나만 바라볼 뿐이었다.
이 상황은 지금도 의문스럽다.
현재 이 업체를 상가협의회 대행 정비업체로 선정해 일하고 있다는 점도 아쉬움이 남는다. 정비업체의 선발은 얼마나 중요한 과정이었다는 것을, 함께 일하며 뒤늦게 깨닫게 되었다.
2. 2023년 4월 간담회
간담회가 열린 조합사무실에서 회의 시작 전, 나는 설계업체인 00 건축사무실 담당자에게 ″2019년 2월 00일 (화요일) 17시 상가 신축 설명회 ″를 진행하셨습니까?라고 물었다.
담당자는 본인이 해당설명회를 진행했다고 답했다.
회의는 조합장의 시작 멘트로 시작되었다.
조합장은 ″상가에서 사업시행계획(안) 상가 축소를 요청하셔서, 여러분의 의견을 듣고자 이 자리를 마련했다″고 말하며, ″상가조합원분들이 조합설립 동의서 50% 이상 제출하셨다는 것은 상가 재건축 권리를 조합에 위임하셨다는 의미와 같다″는 말을 덧붙였다. 이어 ″상가조합원은 상가를 받는 것이 원칙이다″라고 강조했다.
이 말을 듣고 나는 자리에서 일어나 조합장님 앞으로 나갔다.
″지금 조합장님이 주장하시는 말씀에 동의할 수 없습니다. 라며 강하게 반박했다. 나는 상가 대지의 소유권이 각 상가조합원에게 있음을 분명히 하며, 조합장님의 지위를 이용한 월권행사는 결코 받아들일 수 없다고 주장했다.
또한 조합장이 상가조합원들의 권리에 대해 ″해준다″거나 못 해준다″고 말씀하시는 것은 부적절하다고 확실하게 선을 그었다.
추진위 시절 상가 조합원들의 동의를 얻기 위해 많은 노력을 하셨고, 상가조합원들에게 감사 인사도 여러 차례 하셨습니다. 하지만 지난 4년 동안 상가조합원들을 위해 실질적으로 해주신 것은 아무것도 없었습니다. 2022년 12월 6일 조합사무실에서 처음 만났을 때 조합장님께서 “관리처분 때까지 상가는 할 일이 없다”는 말씀은 지금 돌이켜보면 무책임한 발언이었습니다.
네모 반듯한 상가 대지에 아파트를 짓는 것은 누구도 동의한 적이 없습니다. 상가를 전부 지하로 배치하고, 상가 용적률은 아파트 건축심의에 사용한 뒤 상가조합원들에게 지하상가를 분양받으라고 하는 것은 상가조합원을 무시하는 처사입니다.
우리 재건축 아파트 단지는 삼성 코엑스몰처럼 지하상가 활성화를 보장받지 못합니다. 우리 상가협의회는 아파트 조합원들에게 피해를 준 적이 없으며, 상가 대지 용적률로 지어진 아파트는 상가조합원의 정당한 소유입니다. 아파트 조합에 피해를 주지 않으면서도 상가 조합원이 아파트를 분양받지 못하게 하려 한다면, 차라리 반듯한 상가 대지 위에 상가동을 건축하십시오.
그리고 다시 건축심의를 받으시면 됩니다.
회의 중 아파트 임원 감사님께서 “상가동만 지어주십시오”라고 말씀하시자, 조합장은 일몰제가 얼마 남지 않았으며 사업시행인가를 하루라도 빨리 받아야 한다며 언성을 높였다.
이에 나는 다음과 같이 주장했다.
″좋습니다. 여러분은 앞에서 보면 상가가 1층으로 보이는 연도 상가라고 말씀하셨는데, 그렇다면 아파트도 앞에서 보면 1층으로 보이니 똑같이 지하에 배치하십시오. 그러면 우리도 지하상가를 받아들이겠습니다.
상가협의회는 더 이상 이런 부당한 상황을 참지 않겠습니다. 상가동을 짓든지, 아니면 상가를 제척하고 아파트만 건설하십시오. 상가를 제척해 주신다면, 우리는 주상복합을 지어 바로 앞 명문고에 어울리는 대치동 학원가를 조성해 상가 가치를 극대화할 것입니다.
아니면 요양병원을 건설하려는 시공사에 매각하여 상가는 그에 맞는 정당한 가치를 받을 것입니다.″
이 발언은 상가 조합원의 권리를 지키기 위한 우리의 결단을 명확히 전달하기 위함이었다.
이사님들이 큰소리로 따지자, 나는 차분히 말했습니다.
″이사님, 지금 화가 나신 이유가 아파트를 지하로 넣는 건 말도 안 된다고 생각하시기 때문이지요?
상가도 똑같습니다.
요즘 인터넷 쇼핑이 보편화되면서 오픈 상가도 어려운 상황인데, 유동인구도 없는 우리 아파트에 상가 대지보다 더 큰 면적을 지하상가로 계획해 건축심의를 받은 것 자체가 문제 아닙니까? 게다가 상가 조합원 어느 누구와도 상의하지 않고 심의를 받아놓고, 이제 와서 지하상가를 받으라는 건 부당하지 않습니까?
이사님이 제 입장이라면 ‘감사합니다’ 하고 지하상가를 받으시겠습니까?″
나의 반박에 그들은 논리가 부족함을 느낀 듯, ″이런 문제는 감정적으로 나올 게 아니라 협의로 풀어야 합니다. 총무님, 감정싸움이 아닌 좋은 방향으로 해결해야죠. 오늘 말씀하신 내용은 이사회에서 검토해 합의점을 찾아보겠습니다″ 라며 분위기를 누그러뜨렸다.
상가협의회가 마땅히 주장할 안건이었기에 조합장님께 여러 차례 요청드렸습니다. 하지만 조합장님께서는 혼자 결정하기 어렵다거나 경미한 변경 범위 내에서만 가능하다는 말씀만 반복하셨습니다. 그래서 제가 직접 오늘 이 자리를 요청드린 것입니다.
상가협의회의 요청 이유를 이사님들도 이해하셔야 협상이 진전될 수 있다고 생각했습니다. 그리하여 결국, 이사회에서 검토 후 다시 논의하자는 결론으로 사업시행인가 변경(안) 간담회는 마무리되었다.
3. 공문 상가 사업시행계획(안) 변경 독촉 건 (양식 생략)
당 협의회에서는 지난 4월 00일 문서번호 제2023-03-02호(제목: 상가 사업시행계획(안) 변경 요청)에 의거하여 현재 조합의 상가사업시행계획(안)은 받아들일 수 없기에 다음과 같은 내용을 요청한 바가 있습니다.
1) 상가협의회는 지난 4월 00일 상가 조합원 총회를 개최하여 조합의 건축심의를 마친 상가 계획도면을 모두 확인하였고 상가조합원의 지하상가 분양 신청 설문지를 받은 후, 조합원들과 협의하여 만들어진 상가 측의 상가 건축계획 수정(안)을 조합에 보내 상가 사업시행계획(안)의 변경해 달라는 요청.
2) 또한, 조합에서는 상가 측과는 아무런 상의와 알림도 없이 상가 대지의 용적률에 의한 지상의 건축물 모두를 상가가 전혀 없는 아파트로만 건설되는 것으로 건축심의를 이미 통과한 관계로 인해 아래 3)의 요청이 어렵다면, 상가조합원이 지상상가 분양을 대신하여 상가 대지의 용적률로 인하여 건설된 아파트를 분양받을 수 있도록 구체적인 방안을 마련하여 5월 00일까지 통보해 달라는 요청.
3) 그리고 모든 일의 진행을 상가 조합원들과 아무런 협의나 알림도 없이 상가의 건축계획(안)을 진행한 조합으로 하여금 지상에 전면적인 상가 사업시행계획(안)으로 재 진행해 줄 것을 아울러 요청한 바도 있습니다.
그러나 조합은 오늘 현재까지 이에 대한 답을 주지 않고 있는 실정입니다.
또한, 지난 문서번호 제2023-03-01호(발송일 3월 00일)에도 요청한 상가사업시행(안) 도면도 아직까지 정식으로 받지 못해 건축심의 도면으로 대체하고 있는 실정입니다. 조합의 무응답은 갈등만 부추길 뿐이지 답은 아닙니다. 도대체 조합과 조합의 직원 및 정비업체는 무슨 일을 하고 계신 건지 조합원의 일원으로 궁금하고 답답한 심정입니다.
상가협의회는 조합에 다시 요청을 드립니다.
당 협의회 문서번호 제2023-03-01호(발송일: 3월 00일) 및 제2023-03-02호(발송일: 4월 00일)에 대한 요청을 5월 00일까지 적극적으로 응해 주시기 부탁드립니다.
