1장 희망의 씨앗들: 클리블랜드와 아이비 하우스
3부 - 지속가능한 도시 운영 시스템
3부 1장. 희망의 씨앗들: 클리블랜드와 아이비 하우스 펍의 교훈 - 지속가능한 도시는 정말 가능한가?2013년 3월 15일, 금요일 저녁 7시. 런던 남동부 넌헤드(Nunhead).
"건배!"
펍 안에 울려 퍼지는 환호성.
300명이 넘는 사람들이 맥주잔을 들어 올렸다.
"우리가 해냈어요! 아이비 하우스는 이제 우리 것입니다!"
무대 위에서 마이크를 잡은 트리시 코넬리(Trish Connelly, 52세).
그녀는 평범한 동네 주민이었다.
회계사로 일하며 두 아이를 키우는 워킹맘.
그런데 오늘,
그녀는 런던 최초로 주민들이 직접 매입한 펍의 공동 소유주가 되었다.
(Localism Act의 ‘Right to Bid’로 공동체가 사들인 영국 첫 사례)
시간을 2012년으로 돌려보자.
"아이비 하우스가 문을 닫는대요."
동네 맘카페에 올라온 글.
1930년대부터 이 동네의 중심이었던 펍.
할아버지가 첫 데이트를 했고,
아버지가 결혼식 피로연을 열었고,
자신이 첫 맥주를 마셨던 곳.
"개발업자가 샀대. 아파트로 바뀐다고."
분노가 일었다.
하지만 뭘 할 수 있나?
사유재산 아닌가?
그때 누군가 말했다.
"Community Right to Bid라는 게 있대요.
지역 자산을 주민이 살 수 있는 권리래요."
반신반의했다. 그런 게 진짜 있나? 있었다.
3부 1장. 희망의 씨앗들: 클리블랜드와 아이비 하우스 펍의 교훈
(지속가능한 도시는 정말 가능한가?)
1. 기적의 시작: 371명이 만든 역사
2012년 4월.
"6개월이에요. 딱 6개월."
변호사가 설명했다.
영국의 Localism Act(2011)에 따르면,
지역사회에 중요한 자산(Asset of Community Value)으로 등록된
부동산은 매각 시 6개월간 지역공동체에 우선 매수 기회를 줘야 한다.
(6주-의사표시 + 최대 6개월(모라토리엄) 구조이며,
우선매수권이 아니라 ‘입찰 준비·참여 시간 보장')
(MyCommunity, 2020 / Cotswold District Council, 2025 / Runnymede Borough Council, 2024).
"돈은요?"
"직접 모아야죠."
얼마나? 최소 80만 파운드(약 15억 원).
불가능해 보였다. 그런데...
"우리가 하면 되지 않나?"
트리시가 나섰다.
그리고 시작됐다. 'Save the Ivy House' 캠페인.
첫 번째 도전: 사람 모으기.
"처음엔 20명 정도였어요.
그런데 소문이 퍼지면서... 첫 모임에 100명이 왔어요."
두 번째 도전: 돈 모으기.
"Community Shares(공동체 주식)라는 걸 발행했어요.
최소 100파운드부터. 누구나 살 수 있게."
세 번째 도전: 전문성.
"우리가 펍을 운영할 수 있을까? 걱정됐죠.
그때 Plunkett Foundation이 도와줬어요."
Plunkett Foundation.
영국의 지역공동체 사업을 지원하는 비영리단체.
법률 자문, 사업 계획, 운영 노하우까지.
결과는?
• 371명 참여
• 14만 2천 600파운드 모금 (약 2억6천800만원) (The Guardian, 2013.07.15)
• 추가 대출과 보조금으로 총 100만 파운드 확보 (AHF, 2019)
• 2013년 3월 15일, 매입 성공 (실제 매입 81만파운드)
(Plunkett Foundation, 2021, Heritage Lottery Fund, 2013 / Ivy House Community Pub Ltd, 2014)
하지만 진짜 기적은 그다음이었다.
2. 펍이 아니라 공동체를 산 것
2025년 현재, 아이비 하우스.
"수익이 목적이 아니에요. 공동체가 목적이죠."
현재 매니저 겸 이사인 마크 스미스(Mark Smith, 45세)의 설명.
운영 구조:
• 소유: Community Benefit Society (공동체 이익 조합)
• 의사결정: 1인 1표 (주식 수 무관)
• 수익 배분: 제한적 (연 5% 또는 기준금리 + 3% 상한)
• 잉여금: 공동체 재투자
(Plunkett Foundation, 2015 / FCA Mutuals Register, 2020)
실제 변화:
• 고용: 동네 사람이 중심인 상시·시간제 운영 체계
• 프로그램: 노인 점심 모임, 육아맘 카페, 청소년 음악 교실 - 주 내내 무언가가 열린다.
• 공간: 지역 단체가 달마다 꾸준히 빌려 쓰는 사랑방
• 매출: 살림이 돌아간다- 팬데믹 때도 문을 닫지 않았다
주민 주주 사라 존스(Sarah Jones, 38세):
"배당금? 별로 안 중요해요.
우리 애가 여기서 기타 배우고,
엄마가 친구들 만나고,
남편이 축구 보러 오고... 이게 진짜 수익이죠."
그런데 더 놀라운 건 파급효과였다.
부동산 중개인 톰 브라운(Tom Brown):
"이 동네 집값이 올랐어요. 아이비 하우스 때문이에요.
'주민이 주인인 펍이 있는 동네'라는 게 브랜드가 됐어요."
젠트리피케이션? 아니다. 주민이 주도하는 가치 상승.
그 이익이 외부로 빠져나가지 않고 공동체 안에서 순환한다.
(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)
3. 바다 건너 클리블랜드: 도시 전체를 바꾸다
2009년, 미국 오하이오주 클리블랜드.
한때 '러스트벨트'의 상징.
제조업 붕괴로 인구 절반이 떠난 도시. 그런데 뭔가 달라지기 시작했다.
"Evergreen Cooperatives를 아십니까?"
클리블랜드 시청 도시재생 담당관 마이클 워커(Michael Walker)의 첫 질문.
에버그린 협동조합.
2008년 시작된 실험. 하지만 이건 단순한 협동조합이 아니었다.
(첫 두 협동조합(세탁·에너지)은 2009년 가동.)(Green America, 2021)
구조를 보자:
• 앵커 기관: 클리블랜드 클리닉(병원), 케이스 웨스턴 리저브 대학
• 노동자 협동조합: 세탁, 태양광, 도시농업
• 지역 주민 고용: 저소득층 우선
• 수익 공유: 노동자가 주인
클리블랜드 클리닉 구매 담당 제니퍼 리(Jennifer Lee):
"우리 병원이 1년에 세탁에 쓰는 돈이 1,200만 달러예요.
그런데 전에는 다 외부 업체로 갔죠.
이제는 에버그린으로 갑니다. 그 돈이 지역에 머물러요."
에버그린 세탁 협동조합 직원 타이론 잭슨(Tyrone Jackson, 34세):
"전과자였어요. 아무도 안 뽑아줬죠.
여기서 일 시작하고 3년 만에 공동 소유주가 됐어요.
작년에 배당금 8,000달러 받았고요."
숫자로 본 변화 (2008-2023):(NADO, 2023; TriplePundit, 2025)
• 일자리: 직접 고용 약310명
• 매출: 연 2,500만 달러 , 배당 150만 달러
• 지역 부 창출: 직원들에게 약 1,000만 달러의 자산 형성
• 주택: 직원 25가구 주택구입 지원
하지만 진짜 혁신은 따로 있었다.
4. 클리블랜드 모델: 소유가 바뀌면 도시가 바뀐다
"Democracy Collaborative를 만나보세요."
클리블랜드 모델의 설계자들.
테드 하워드(Ted Howard)와 그의 팀.
(The Democracy Collaborative, 2016/2024)
테드 하워드(CEO):
"문제의 핵심은 '부의 추출(wealth extraction)'이었어요.
돈이 들어와도 다 밖으로 나가니까 도시가 가난해지죠."
해법은? 'Community Wealth Building(지역 부 구축)'.
핵심 전략:
• 앵커 기관 활용: 병원, 대학 등 떠나지 않는 기관
• 지역 구매: 앵커 기관이 지역에서 구매
• 지역 고용: 지역 주민, 특히 취약계층 우선
• 지역 소유: 협동조합, 사회적 기업 등
• 지역 투자: 수익의 지역 재투자
케이스 웨스턴 리저브 대학 총장 에릭 케일러(Eric W. Kaler):
"앵커 기관의 힘은 바로 이런 것입니다.
우리 케이스 웨스턴 리저브 대학은 클리블랜드에 위치한 단순한 대학이 아니라,
그 자체가 거대한 경제 엔진입니다.
우리 대학은 '우리 지역에서 먼저 구매한다'는 원칙을 세워,
연간 수천만 달러에 달하는 계약을 의도적으로 지역의 소규모 업체들에게 돌렸습니다."
(CWRU Procurement & Distribution Services, 2024–2025)
결과는 놀라웠다.
유니버시티 서클 지역 (2010-2020):
• 빈곤율: 감소
• 중위 소득: 증가
• 공실률: 감소
• 범죄율: 감소
(CSU GUCI, 2018 / City of Cleveland Open Data, 2024)
그런데 여기서 주목할 점.
"젠트리피케이션은요?"
테드의 대답:
"거의 없었어요. 왜?
개발 이익이 외부 투자자가 아니라 지역 주민에게 갔으니까요."
(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)
5. 공유자산(Commons): 제3의 길
두 사례의 공통점은 뭘까?
'소유 구조의 변화'.
서울대 도시계획학과 김수현 교수:
"젠트리피케이션의 본질은 소유권이에요.
땅과 건물을 누가 소유하느냐. 그게 다예요."
전통적으로 소유는 둘뿐이었다.
• 사유(Private): 개인이나 기업
• 공유(Public): 정부나 지자체
하지만 제3의 길이 있다.
• 공유자산(Commons): 공동체가 함께 소유하고 관리
미국 정치경제학자 가 알페로비츠(Gar Alperovitz):
"자본주의 대 사회주의? 낡은 이분법이에요.
21세기의 해법은 민주적 소유(democratic ownership)입니다."
(The Democracy Collaborative/Truthout, 2017)
공유자산의 특징:
• 소유: 공동체 구성원 공동 소유
• 의사결정: 민주적 (1인 1표)
• 수익: 공동체 재투자
• 목적: 이윤 극대화가 아닌 공동체 이익
전 세계 사례들:
• 스페인 몬드라곤: 노동자 협동조합 (직원 약7만 명) (Mondragon Corporation, 2023)
• 이탈리아 볼로냐: 협동조합 도시 (GDP의 30% 추정) (News.coop, 2024 / YES! Magazine, 2016
• 캐나다 퀘벡: 사회적 경제 약22만명 고용, 연매출 478억 (Chantier de l’économie sociale, 2024)
한국은?
6. 한국의 가능성: 우리도 할 수 있을까?
2023년 12월, 서울 성수동.
"우리도 뭔가 해야 하지 않을까요?"
소셜벤처 대표 10명이 모였다. 임대료 때문에 쫓겨날 위기.
"아이비 하우스처럼 건물을 사면 어떨까요?"
"돈이 얼마나 들 텐데..."
"클리블랜드처럼 협동조합은?"
"한국 법으로 가능한가?"
막막했다. 하지만 포기하지 않았다.
변호사 출신 소셜벤처 대표 김민수(가명, 38세):
"한국법도 불가능하진 않아요.
사회적협동조합, 공동체토지신탁(CLT), 리츠(REITs) 등 활용할 수 있는 제도가 있어요."
문제는 따로 있었다.
부동산 전문가 박진영(가명):
"제도는 있는데 인센티브가 없어요.
세제 혜택도 없고, 금융 지원도 없고.
무엇보다 성공 사례가 없으니까..."
그래도 시도는 있었다.
해빗투게더 협동조합 (2019~): (Have It Together, 2020–2025)
• 시민자산화 공유공간 ‘모두의놀이터’ 운영
• 건물 1동 매입(2020.11) → 개장(2021~)
• 조합원 368(개인 319 + 단체 49, 2025.05.31 기준)
안산(다문화거리) - 문화세상고리 협동조합 (2014~): (VisitKorea, 2024)
• 다문화 거리 상인 협동조합
• 다문화 상인·이주여성 기반 교육·관광·축제 운영
• 상호문화 교육·공동 마케팅 중심, 상권 활성화 연계
전주 남부시장 청년몰 (2011~): (전라일보, 2024)
• 전통시장 2층 청년 창업 공간
• 임대료 지원 + 공동체 형성
• 2024년: 32곳 중 17곳 운영(66%), 휴·폐업 증가
작지만 의미 있는 실험들. 하지만 아직 갈 길이 멀다.
7. 무엇이 다른가: 한국과 영국/미국의 차이
첫째, 법과 제도.
영국 Community Rights: (DLUHC, 2012 / MyCommunity, 2016)
• 법적 권리 보장
• 6개월 유예 기간
• 세제 혜택 (30% 감면 , 23.04 종료) Co-operatives UK, 2023)
• 정부 보조금 (최대 25만 파운드)
미국 Community Development:
• CRA(지역재투자법): 은행의 지역 대출 의무 (FDIC/OCC, 2024–2025)
• CDFI(지역개발금융기관): 저리 대출 (U.S. CDFI Fund, 2024)
• New Market Tax Credit: 투자 세액 공제 39%, 7년 (U.S. CDFI Fund)
한국?
• 상가임대차보호법: 10년 (계약갱신요구권)
• 젠트리피케이션 방지 조례: 권고 수준
• 세제 혜택: 거의 없음
• 금융 지원: 매우 제한적
둘째, 문화와 인식.
영국 시민 존 스미스:
"펍은 단순한 술집이 아니에요. 공동체의 거실이죠.
그걸 지키는 건 당연한 거예요."
미국 클리블랜드 주민 마리아 곤잘레스:
"협동조합? 자본주의의 대안이 아니라 더 나은 자본주의예요.
우리가 주인이 되는 거죠."
한국?
서울 시민 이영희(가명, 45세):
"협동조합? 좋은 건 알겠는데...
돈이 되나요? 망하면 누가 책임지죠?"
인식의 차이. 하지만 이것도 바뀔 수 있다.
8. 희망의 증거들: 작지만 확실한 변화
2025년 봄, 서울 성수동.
"결국 했어요!"
성수 소셜벤처 협동조합. 드디어 첫 건물을 공동 임대했다.
방식은 이랬다:
• 10개 기업 공동 출자
• 마스터리스(전체 임대) 계약
• 서브리스(재임대)로 각자 사용
• 남는 공간은 신규 소셜벤처에 저렴하게
효과:
• 임대료 20% 절감
• 5년 장기 계약 확보
• 공동 회의실, 카페 운영
• 네트워킹 활성화
참여 기업 대표 A:
"혼자였으면 못 버텼을 거예요.
같이하니까 협상력도 생기고, 리스크도 분산되고."
건물주의 반응은?
건물주 김 사장(58세):
"처음엔 거부감이 있었죠.
그런데 생각해보니 나쁘지 않더라고요. 관리도 편하고, 공실 걱정도 없고."
(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)
작은 성공. 하지만 의미는 크다.
경기도 따복공동체 사례: (경기도뉴스포털, 2015).
• 2015년부터 시작
• 지원센터 개소: 수원·의정부 동시 개소(2015)
• 주민제안 공모: 178개 마을 지원(2015)
• 사회적경제 지원: 1,908개 기업 지원(2015).
따복공동체지원센터 → 경기도마을공동체지원센터(2020 출범)
서울시 사회적경제 성과: (서울시SE센터, 2018)
• 매출: 1조 4,600억 원 / 고용: 약 17,900명
• 매출: 1조 9,600억 원 / 고용: 19,769명 / 기업 수: 3,512개
• 성동안심상가: 임대료: 주변 시세의 70~50%
(Seoul SE Hub, 2025; 서울시 조례, 2014/2021)
숫자는 아직 작다.
전체 경제의 1%도 안 된다. 하지만 성장하고 있다.
9. 걸림돌과 디딤돌: 현실적 과제들
걸림돌 1: 자금 조달
아이비 하우스 사례 연구자 런던대 샐리 교수:
"영국도 쉽지 않았어요.
성공 사례의 이면에는 수많은 실패가 있죠.
자금 조달이 가장 큰 문제예요."
한국의 경우:
• 크라우드 펀딩: 법적 제약 많음
• 은행 대출: 담보 요구
• 정부 지원: 소액, 단기
걸림돌 2: 전문성 부족
클리블랜드 에버그린 초기 멤버 존:
"사업을 운영해본 적이 없었어요.
협동조합은 더더욱. 처음 2년은 정말 힘들었죠."
한국의 경우:
• 협동조합 교육: 형식적
• 컨설팅: 비용 부담
• 멘토링: 체계 부족
걸림돌 3: 제도적 한계
한국 도시계획 전문가 최 박사:
"용도지역제, 건축법, 세법...
다 개인 소유를 전제로 만들어졌어요.
공동체 소유는 상정하지 않았죠."
디딤돌은?
시민사회의 성장:
• 사회적경제 네트워크
• 지역 활동가 증가
• 청년 세대의 관심
지자체의 실험:
• 서울: 사회적경제 특구 (성수 소셜벤처밸리 조성·엑스포(2017~), 성동안심상가 운영).
• 전주: 사회적경제 기본 조례
• 성남: 사회적경제 기금
기술의 발전:
• 블록체인: 투명한 의사결정
• 크라우드 펀딩: 자금 조달
• 플랫폼: 협력 도구
(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)
10. 첫 번째 씨앗: 무엇부터 시작할까
"거창하게 생각하지 마세요. 작은 것부터 시작하세요."
Plunkett Foundation CEO 제임스 알콕(James Alcock)의 조언.
단계별 접근: (Plunkett 가이드, 2018)
1단계 - 공동체 형성
• 문제의식 공유
• 정기 모임
• 신뢰 구축
2단계 - 작은 실험
• 공동 구매
• 공동 마케팅
• 공간 공유
3단계 - 조직화
• 협동조합 설립
• 규약 제정
• 역할 분담
4단계 - 자산 확보
• 자금 조달
• 공간 확보
• 운영 시작
5단계 - 확산
• 성과 공유
• 네트워크 확대
• 제도 개선
실제 사례: 성미산 마을 (코리아헤럴드, 2017.06.01.)
1994년 어린이집에서 시작
2024년 현재: (주간경향, 2024.11.)
• 마을기업(행안부 지정): 1곳 - 성미산좋은날협동조합.
• 참여 가구: 약 1,000여 가구
• 조직 수(단체·가게·모임): 약 70곳.
주민 김O정(48세):
"처음엔 그저 아이 키우기 좋은 동네 만들고 싶었어요.
그런데 어느새 마을이 됐네요."
결론: 희망은 있다, 우리가 만들면
2025년 다시 아이비 하우스.
금요일 저녁, 펍은 만원이다.
무대에서는 동네 밴드가 공연 중.
한쪽에서는 체스 클럽 모임. 다른 쪽에서는 육아맘들의 수다.
트리시가 말한다.
"10년 전엔 상상도 못했어요.
우리가 펍 주인이 될 거라고. 그런데 해냈죠."
그녀가 덧붙인다.
"비결요? 간단해요. 포기하지 않은 거예요.
그리고 혼자가 아니라 함께한 거요."
클리블랜드의 테드 하워드도 비슷한 말을 한다.
"도시의 미래는 정해진 게 아니에요.
우리가 만드는 거죠. 소유 구조를 바꾸면 도시가 바뀝니다."
한국은?
아직 아이비 하우스도, 클리블랜드도 없다.
하지만 씨앗은 뿌려지고 있다.
성수동에서, 전주에서, 안산에서, 성미산에서.
문제는 이 씨앗들이 자랄 수 있는 토양을 만드는 것이다.
필요한 것들:
• 제도: 공동체 자산을 지원하는 법
• 금융: 장기 저리 자금
• 교육: 민주적 운영 역량
• 문화: 공동체 가치 인식
하지만 가장 중요한 건?
'시작하는 용기'.
아이비 하우스도 20명의 주민 모임에서 시작했다.
클리블랜드도 몇 명의 활동가 아이디어에서 시작했다.
당신의 동네에도 사라질 위기의 공간이 있을 것이다.
오래된 책방, 동네 카페, 전통시장...
질문은 이것이다:
"그냥 보고만 있을 것인가, 아니면 무언가를 시작할 것인가?"
지속가능한 도시는 가능하다.
단, 우리가 만들어야 한다.
소유 구조를 바꾸면 도시가 바뀐다. 그리고 그 시작은 바로 당신이다.
다음 이야기에서는 왜 한국의 '선의의 정책들'이 현장에서 반복적으로 실패하는지,
그 구조적 원인을 파헤쳐볼 것이다.
돈 없는 정의는 얼마나 무력한지. 보상 없는 희생은 얼마나 잔인한지.
도시는 영원한 베타버전이다. 그리고 당신은 그 개발자다. 코드를 바꿀 시간이다.
이 글은 실제 사실과 데이터를 기반으로 한 내러티브 논픽션입니다.
독자의 이해를 돕기 위해 일부 대화와 상황은 서사적으로 재구성되었습니다.
