3부 지속가능한 도시 운영 - 시스템으로 지키는 법
3부 프롤로그: 배우지 않으면 반복한다
사람이 돌아오는 도시를 만드는 법 - 3부 프롤로그: 배우지 않으면 반복한다3부 프롤로그: 배우지 않으면 반복한다
2026년 9월 23일, 수요일 저녁 7시.
서울 망원동 상인회 사무실.
"1년 전 그날이 엊그제 같은데..."
상인회장 박정민(52세)이 창밖을 바라본다.
1년 전 이맘때, 이 자리에서 역사적인 '망원동 상생협약'이 체결됐다.
언론은 환호했고, 정치인들은 치적으로 삼았다.
그런데.
"회장님, 이번 달도 3곳이 나갔어요."
부회장이 건넨 서류. 폐업 신고서들이다.
"김 사장 빵집도요?"
"네. 10년 된 단골집인데... 건물주가 바뀌면서 재계약 거부당했대요."
"상생협약은?"
"신규 건물주는 해당 없대요. 전 건물주와 맺은 거니까."
박정민이 한숨을 쉰다.
상생협약 1년. 처음 6개월은 희망적이었다.
임대료 동결, 상권 안정, 모두가 웃었다.
하지만 7개월째부터 균열이 시작됐다.
건물주들의 불만:
"우리만 손해 보는 것 같아요."
"옆 건물은 임대료 50% 올렸는데."
"언제까지 참아야 하나요?"
상인들의 불안:
"건물 팔면 끝 아닌가요?"
"새 건물주는 협약 안 지킨대요."
"결국 쫓겨날 것 같아요."
주민들의 실망:
"달라진 게 없어요."
"여전히 프랜차이즈만 늘어요."
"우리 동네가 아닌 것 같아요."
가장 큰 문제는 따로 있었다.
"우리가 뭘 잘못한 걸까요?"
박정민의 질문에 아무도 답하지 못한다.
같은 시각, 망원동의 한 카페.
"저도 나가야 할 것 같아요."
카페 사장 이수진(35세)이 단골손님에게 털어놓는다.
"왜요? 장사 잘되잖아요."
"건물주가 직접 카페 한대요. 3개월 시간 준다고..."
"상생협약은요?"
"그게... 작년에 협약하신 분은 돌아가셨어요.
아들이 상속받았는데, 협약은 모르겠다고..."
손님이 놀란다.
"그럼 그동안 협약은 뭐였어요?"
"그러게요. 종이 한 장이었나 봐요."
이수진이 쓴웃음을 짓는다.
"우리가 뭔가 놓친 게 있는 것 같아요.
협약도 했고, 서로 양보도 했는데...
왜 계속 같은 일이 반복될까요?"
시스템의 한계: 배움이 없는 협약
다음 날 오전. 서울시청 도시재생과.
"망원동 상황이 심각합니다."
담당 주무관이 보고한다.
상생협약 1년 후:
• 협약 유지율: 45%
• 신규 참여: 5%
• 만족도: 32%
• 지속 가능성: 낮음
과장이 묻는다.
"왜 이렇게 됐죠? 분명 성공 사례였는데."
"개인의 선의에만 의존했습니다. 시스템이 없었어요."
"시스템?"
"네. 사람은 바뀝니다.
마음도 바뀌고, 상황도 바뀌죠.
그런데 우리는 그저 '착하게 살자'고만 했어요."
더 근본적인 문제가 있었다.
도시재생 전문가 김현수 박사:
"각자가 왜 상생해야 하는지,
어떻게 하면 모두가 이익을 볼 수 있는지,
아무도 제대로 배우지 않았어요.
그저 '하면 좋다'고만 했죠."
맞다.
1년 동안 수많은 회의와 협약식이 있었지만,
정작 중요한 건 빠져있었다.
학습.
임대인은 여전히 임차인의 고충을 모른다.
임차인은 여전히 임대인의 입장을 이해하지 못한다.
주민은 여전히 구경꾼이다.
행정은 여전히 책상 앞에 있다.
"우리가 해야 할 건 협약이 아니라 교육이었어요."
비트코인의 교훈: 왜 그들은 15년째 자발적으로 참여하는가
2024년 10월 1일. 블록체인 컨퍼런스.
"비트코인 네트워크는 왜 15년째 멈추지 않을까요?"
발표자가 청중에게 묻는다.
"중앙은행도 없고, 정부 보증도 없고, 강제하는 법도 없는데 말이죠."
답은 간단했다.
"참여하면 이익이 되니까요."
비트코인의 작동 원리:
• 네트워크 유지 작업 (채굴)
• 작업 증명 제출 (POW)
• 보상 획득 (비트코인)
• 더 많은 참여 유도
"핵심은 '교육'입니다.
모든 참여자가 시스템을 이해하고,
자신의 이익을 계산할 수 있어야 해요."
청중 속에 있던 박정민 회장이 번쩍 깨닫는다.
'이거다!'
망원동 상생협약에 빠진 것.
• 왜 참여해야 하는지 교육 없음
• 어떤 이익이 있는지 불명확
• 시스템 이해 부족
• 자발적 참여 동기 없음
"우리도 배워야 해요. 모두가."
새로운 시작: 학습하는 도시
10월 15일. 망원동 주민센터.
"오늘부터 시작합니다. '망원동 도시재생 아카데미'."
100명이 넘는 사람들이 모였다.
임대인, 임차인, 주민, 공무원.
처음으로 한자리에.
"우리가 왜 여기 모였는지 아시나요?"
강사의 질문.
"배우려고요."
한 참가자의 대답에 모두가 고개를 끄덕인다.
"맞습니다.
우리는 너무 오랫동안 각자의 언어로만 말해왔어요.
이제 서로의 언어를 배울 시간입니다."
커리큘럼:
• 임대인 트랙: 지속가능한 자산 관리
• 임차인 트랙: 생존과 성장 전략
• 주민 트랙: 내 동네 만들기
• 통합 세션: 함께 만드는 미래
그런데 중요한 건 따로 있었다.
"교육 이수하면 뭘 받나요?"
한 참가자의 현실적인 질문.
"좋은 질문입니다. 보여드리죠."
화면에 뜬 인센티브 매트릭스.
임대인:
• 재산세 감면
• 리모델링 지원
• 우량 임차인 매칭
임차인:
• 정책자금 우선권
• 마케팅 지원
• 법률 상담
주민:
• 예산 참여권
• 프로젝트 지원
• 일자리 연계
"비트코인처럼, 참여가 곧 이익이 되는 시스템을 만들었습니다."
술렁이는 참가자들.
"이제야 참여할 이유가 생겼네요."
3부의 여정: 무엇을 배울 것인가
이 시리즈 3부에서는 '교육'이라는 가장 강력한 무기를
어떻게 현실에서 작동시킬 것인지 그 구체적인 설계도를 그려볼 것이다.
1-2장: 희망과 현실
해외의 성공 사례를 통해 가능성을 확인하고,
한국의 실패를 통해 무엇이 빠졌는지 진단한다.
3장: 멈춘 심장
왜 우리의 중간지원조직은 제 역할을 못 하는가?
시스템의 구조적 문제를 파헤친다.
4-5장: 교육이라는 해법
비트코인의 인센티브 설계를 벤치마킹하여,
각 이해관계자별 맞춤형 교육 시스템을 설계한다.
6장: 새로운 거버넌스
행정의 하수인이 아닌,
진짜 독립적인 중간지원조직은 어떤 모습이어야 하는가?
7장: 과학적 운영
데이터와 피드백으로 끊임없이 진화하는 도시 운영 시스템을 제안한다.
초대: 당신도 학습자가 되어주세요
2025년 가을, 대한민국의 모든 도시는 기로에 서 있다.
계속 같은 실패를 반복할 것인가?
아니면 새로운 시스템을 배워 나갈 것인가?
답은 명확하다.
배우지 않으면 반복한다. 배우면 진화한다.
지속가능한 도시의 첫걸음은 거창한 정책이 아니다.
막대한 예산도 아니다. 강력한 규제도 아니다.
바로 '교육'이다.
단, 우리가 아는 그런 지루한 교육이 아니다.
참여하면 이익이 되는 교육.
안 하면 손해 보는 교육.
비트코인처럼 강력한 교육.
당신도 이 여정에 함께해 주기를 바란다.
비판자가 아닌 학습자로.
방관자가 아닌 참여자로.
도시는 영원한 베타버전이다. 이제 새로운 OS를 설치할 시간이다.
그 첫 번째 앱의 이름은 '교육'이다.
우리 함께 다운로드하지 않겠는가?
마나월드 코멘트 : 이 여정의 나침반이 되어준 지식들
A. 3부 시리즈 배경 문헌 저자 정보
1. 젠트리피케이션 대응을 위한 지역 자산 공유방안
• 저자: 최명식
• 연도: 2017
• 기관: 국토연구원
2. 젠트리피케이션의 부작용 방지를 위한 지역공동체 역할에 관한 연구
• 저자: 박수빈, 남진
• 연도: 2016
• 학술지: 서울도시연구
3. 도시재생에 따른 도시재생지원센터와 주민협의체의 개선방안 연구
• 저자: 조민경, 장교식
• 연도: 2022
• 학술지: 일감부동산법학
4. 소셜 빅데이터기반 지역문화자원과 지역재생에 관한 인식과 트랜드 분석 연구
• 저자: 노성여, 노영희
• 연도: 2025 (논문 표기 기준)
• 학술지: 한국자치행정학보
5. 서촌 금천교시장 젠트리피케이션 분석
• 저자: 남기범
• 연도: 2016
• 기관: 서울연구원
6. 상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용에 관한 연구
• 저자: 이하연, 이지현, 남진
• 연도: 2018
• 학술지: 대한국토 도시계획학회
7. 2023년 가맹사업 현황 통계 발표
• 기관: 공정거래위원회
• 연도: 2024
B. 3부에서 필자가 제안하는 개념 및 실천적 프레임워크
1. '비트코인 네트워크' 유비추리 (Analogy)
개념:
도시재생의 지속가능성은 개인의 선의나 희생이 아닌,
'참여가 곧 이익이 되는 완벽한 인센티브 설계'를 통해서만 가능하다는 핵심 철학입니다.
비트코인 네트워크가 중앙 권력 없이도 채굴자(참여자)에
대한 보상(인센티브)을 통해 자발적으로 유지되듯이,
도시 운영 시스템도 이와 같이 설계되어야 함을 역설합니다.
역할:
"왜 세금으로 건물주나 상인을 지원해야 하는가?"라는 비판에 대해,
그것이 '복지'가 아닌 시스템 유지를 위한 '설계 비용'이라는 점을
설명하는 가장 강력한 논리적 무기입니다.
2. 인센티브 연계 교육 시스템 (Incentive-Linked Education System)
개념:
모든 이해관계자(임대인, 임차인, 주민, 행정)를 대상으로,
교육 이수 여부를 실질적인 경제적·권한적 이익과 직접 연계하는 다층적 교육 모델입니다.
실천 방안:
임대인: 교육 이수 시 세제 혜택, 공공 리스백 우선권 부여
임차인: 교육 이수 시 법률 자문, 정책 자금 가산점 부여
주민: 교육 이수 시 리빙랩 프로젝트 제안 및 투표권 부여
3. 권력 분산형 중간지원조직 (Power-Dispersed ISO)
개념:
기존 도시재생지원센터의 실패 원인인 '행정 종속성'을 극복하기 위해,
지자체장의 '임명권'을 해체하고 권력의 원천을 분산시킨 새로운 거버넌스 모델입니다.
실천 방안:
'공동 발의형 운영위원회':
행정, 시민, 전문가, 상인 대표가 상호 합의로 조직의 장을 선발.
'시민 계약형 운영':
조직의 생존과 예산이 행정 감사가 아닌,
'공개 성과 계약(KPI)'과 '연례 시민 신임투표'에 의해 결정.
4. 데이터 삼각측량과 피드백 루프 (Data Triangulation &Feedback Loop)
개념:
도시재생을 '감'이 아닌 '증거'에 기반한 과학적 행정으로 전환하는 실천 방법론입니다.
실천 방안:
진단 (삼각측량):
SNS 빅데이터(욕망), 지역 커뮤니티(민원),
현장 인터뷰(숨겨진 진실)를 교차 분석하여 입체적인 진단을 내립니다.
실행 (리빙랩):
진단 결과를 바탕으로 시민이 작은 실험을 실행합니다.
검증 (상권 데이터):
실행 효과를 매출, 유동인구 등 객관적인 데이터로 검증합니다.
피드백 (공개):
검증 결과를 '공공 대시보드'를 통해 투명하게 공개하고,
다음 행동(확산/보완/중단)을 결정하는 선순환 구조를 만듭니다.
이 글은 실제 사실과 데이터를 기반으로 한 내러티브 논픽션입니다.
독자의 이해를 돕기 위해 일부 대화와 상황은 서사적으로 재구성되었습니다.
