2장. "우리는 호구인가?" - 보상 없는 상생의 배신

3부 - 지속가능한 도시 운영 시스템

by 마나월드ManaWorld

Sep 21. 2025

보상 없는 상생의 배신 - 정의에는 비용이 따른다

2024년 11월 28일, 화요일 오후 2시. 서울 성동구청 대회의실.

"이게 상생입니까? 이게?"

테이블을 내리치는 소리. 60대 건물주 박모 씨의 얼굴이 붉게 달아올랐다.

"3년 동안 임대료 동결했어요.

주변은 다 50% 올랐는데!

그런데 이제 와서 또 동결하라고?"

맞은편에 앉은 구청 공무원이 진땀을 흘렸다.

"사장님, 상생협약은 자발적인 겁니다. 강제가 아니라..."

"자발적? 웃기지 마세요! 구청장이 직접 전화해서 압박하는데 그게 자발적입니까?"

옆자리의 카페 사장 김모 씨(38세)가 조심스럽게 끼어들었다.

"그래도 저희 같은 임차인은 덕분에 버틸 수 있었습니다..."

박 씨가 돌아봤다.

"그래, 당신들은 좋겠지. 나는? 내 손해는 누가 보상해줍니까?"

침묵이 흘렀다. 아무도 대답하지 못했다.

2시간 뒤, 회의는 결렬됐다.

박 씨가 마지막으로 던진 말.

"더는 못 하겠어요. 내년에 재계약 안 합니다. 알아서 하세요."

3개월 뒤,

그 자리엔 대형 프랜차이즈가 들어왔다.

월 임대료 300만 원에서 900만 원으로.

(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)

3부 2장. "우리는 호구인가?": 보상 없는 상생의 배신

(정의에는 비용이 따른다)

1. 상생협약의 탄생: 아름다운 이상

시간을 2015년으로 돌려보자.

"성동구가 전국 최초로 상생협약을 시작합니다!"

당시 구청장의 자신만만한 선언.

젠트리피케이션의 해법을 찾았다고 했다.

상생협약의 원리:

• 건물주: 임대료 인상 자제

• 임차인: 성실한 임대료 납부

• 구청: 각종 지원과 혜택 (성동구, 2015)

단순했다. 그리고 아름다웠다.

서로 조금씩 양보하면 모두가 행복해진다는 논리.

첫 성과는 놀라웠다.

상생협약 구역의 임차료 상승세가 눈에 띄게 꺾였고,

참여 건물도 수백 곳으로 늘었다.

(동아일보, 2017.08. / 성동구, 2022)

언론은 주목했다.

“성동의 실험이 효과를 내고 있다.” (동아일보, 2017)

전국에서 벤치마킹이 이어졌다.

여러 지자체가 비슷한 제도를 도입했고,

정부 대책에도 ‘상생’이라는 말이 들어가기 시작했다.

(경향신문, 2019.06. / 성동뉴스, 2024.10.)

그런데…

2. 균열의 시작: 현실의 벽

2019년, 성동구 상생협약 건물주 간담회.

"저도 대출받아서 건물 샀어요. 이자는 계속 오르는데..."

50대 건물주 A씨의 하소연.

"은행에 가서

'상생협약 했으니 이자 깎아주세요' 하면 깎아줍니까?

재산세는요? 종부세는요?"

다른 건물주 B씨:

"옆 건물은 임대료 두 배 받아요.

같은 상권, 같은 조건인데. 제가 바보 아닙니까?"

구청 담당자의 설명:

"재산세 감면 혜택이 있습니다..."

"얼마나요?"

"최대 50%까지..."

"그래봐야 1년에 몇십만 원이잖아요.

임대료 차이는 월 몇백만 원인데!"

이때 한 경제학자의 연구가 발표됐다.

3. 숫자가 말하는 진실: 경제적 효용 분석

2018년, 한 연구팀이 성수동으로 향했다.

[상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용에 관한 연구]

제목은 건조했지만 그들이 찾던 답은 절박했다.

정부가 약속한 세금 감면이 정말로

임대인들의 손실을 메워줄 수 있을까?

연구팀은 성수동의 상가들을 하나하나 들여다봤다.

임대료 동결로 인한 손실.

세금 감면으로 인한 혜택.

두 숫자를 나란히 놓고 계산기를 두드렸다.

3.1. 첫 번째 시뮬레이션.

임대료를 3년간 동결한다고 가정했다.

옆 건물은 오른다.

앞 건물도 오른다.

성수동 전체가 들썩인다.

그 사이 동결한 건물주만 가만히 있다.

손실이 쌓인다. 복리로 쌓인다.

두 번째 시뮬레이션.

정부가 준다는 혜택을 계산했다.

재산세 감면. 종합소득세 감면. 다 합쳐봤다.

그리고 첫 번째 시뮬레이션의 손실과 비교했다.

결과는 참담했다.

세금 감면액은 손실의 일부만 메웠다.

나머지는?

임대인이 고스란히 떠안아야 했다.

보상 없는 상생.

수학적으로 성립하지 않는 방정식이었다.

연구팀은 더 깊이 파고들었다.

3.2. '임계점'을 찾기로 했다.

임대료가 얼마나 천천히 올라야 세금 감면이 의미가 있을까?

계산 결과가 나왔다.

현실적이지 않은 숫자였다.

성수동의 임대료 상승 속도는 이미 그 임계점을 한참 넘어서 있었다.

서울의 다른 상권들도 마찬가지였다.

홍대, 강남, 이태원. 임대료는 두 자릿수로 뛰었다

세금 감면? 한 자릿수도 안 됐다.

게임이 안 되는 게임이었다.

연구 결론부는 조심스러웠지만 분명했다.

"현재의 조세지원 구조로는

임대인의 자발적 참여를 이끌어내기 어렵다."

학술적 문장 뒤에 숨은 뜻은 간단했다.

돈이 안 되는 일을 누가 하겠는가.

(상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용에 관한 연구

• 저자: 이하연, 이지현, 남진 • 연도: 2018 • 학술지: 대한국토 도시계획학회)

4. 배신의 현장: 서촌 금천교시장

2023년 봄, 서촌 금천교시장.

"우리를 속였어요. 완전히 속였어요."

10년째 액세서리 가게를 운영하던 최모 씨(45세)의 눈에 눈물이 고였다.

사연은 이랬다.

2020년, 건물주와 상생협약:

• 3년간 임대료 동결

• 재계약 보장 약속

• 서울시 '착한 임대인' 인증

2023년, 반전:

• "건물을 재건축하겠다"

• 상가임대차보호법상 재건축은 거부 사유

• 권리금 회수? 불가능

• 어디까지가 재건축이냐를 두고 다툼이 생겼다.

(법은 건물의 전부 또는 대부분 철거·재건축이면

권리금 승계 계약을 거절할 수 있게 한다.

상임법 - 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 단서 제7호)

최 씨의 절규:

"3년 동안 임대료 올려달라는 것도 참았어요.

건물주 어렵다고 하니까. 그런데 이제 와서 나가라니...

권리금 3,000만 원도 못 받고..."

더 기막힌 사실이 있다.

현장에선

“재건축 대신 리모델링을 내세워 권리금 승계를 막는다”는 소문,

“건물을 1년 6개월 비워두는 단서로 승계를 피한다”는 전언이 이어졌다.

(상임법 - 제10조의4 제2항 제3호)

몇 달 뒤,

그 자리에 프랜차이즈 카페가 들어섰다는 말이 상인들 사이를 돌았다.

임대료는 이전의 몇 배가 됐다는 말과 함께.

(서촌 금천교시장 젠트리피케이션 분석

• 저자: 남기범 • 연도: 2016 • 기관: 서울연구원)

5. 세 명의 배우: 임대인, 기획부동산, 권리금 장사꾼

서촌의 한 부동산 컨설팅 회사.

"건물주님, 왜 손해 보십니까?"

젊은 컨설턴트가 차트를 펼쳤다.

"지금 월 300만 원 받으시죠?

주변 시세는 800만 원입니다.

3년이면 1억 8천만 원 손해예요."

"그래도 상생협약을..."

"상생협약에 법적 구속력 있습니까?

없죠? 합법적으로 해지할 방법은 얼마든지 있습니다."

방법은 교묘했다.

• 재건축/리모델링 명분

• 직접 사용 명분

• 1년 6개월 비영리 사용 후 재임대

"수수료는 첫 달 임대료만 받습니다.

월 800만원 받으시면 건물주님은

연 6,000만원 이익이에요."

그리고 또 다른 플레이어.

권리금 장사꾼 K씨:

"제가 들어가서 6개월만 장사하고 나올게요.

권리금 5,000만원 주고 들어가서 8,000만원 받고 나오면 되죠."

그 결과:

• 원래 임차인: 쫓겨남

• 건물주: 임대료 3배 인상

• 컨설팅: 수수료 챙김

• 권리금 장사꾼: 차익 실현

• 새 임차인: 부풀려진 권리금 부담

(서촌 금천교시장 젠트리피케이션 분석

• 저자: 남기범 • 연도: 2016 • 기관: 서울연구원)

6. 정보의 비대칭: 아는 자와 모르는 자

2023년 성동구 상인회 설문조사.

"상가임대차보호법 내용을 정확히 아십니까?"

• 잘 안다: 15%

• 대충 안다: 45%

• 모른다: 40%

"상생협약의 법적 효력을 아십니까?"

• 안다: 8%

• 모른다: 92%

반면 건물주 측은?

대형 건물주 L씨:

"변호사 자문 받고 있죠. 세무사도 있고.

부동산 컨설팅도 받고. 법의 허점은 다 알아요."

정보의 비대칭이 만든 결과.

상인회장의 증언:

"상인들은 장사하기 바빠서 법을 공부할 시간이 없어요.

계약서 볼 시간도 없고.

그런데 건물주는 전문가들이 다 붙어있잖아요."

(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)

(서촌 금천교시장 젠트리피케이션 분석

• 저자: 남기범 • 연도: 2016 • 기관: 서울연구원)

7. 국가의 딜레마: 당근 없는 채찍

2024년 국회 국정감사.

"상생협약 실효성이 있습니까?"

의원의 질문에 국토부 장관의 답변:

"자발적 참여를 원칙으로... 강제할 수 없는 한계가..."

"그럼 인센티브는 충분합니까?"

"재정 여건상... 단계적으로 확대..."

재정 당국의 속내.

기재부 관계자(익명):

"상생협약 참여 건물주에게 세금 감면?

그럼 일반 건물주는요? 형평성 문제가 생겨요.

그리고 재정 손실이 얼마나 될지..."

결국 어정쩡한 정책.

• 강제력: 없음

• 인센티브: 미미

• 처벌: 없음

• 결과: 선의에만 의존

(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)

(서촌 금천교시장 젠트리피케이션 분석

• 저자: 남기범 • 연도: 2016 • 기관: 서울연구원)

(젠트리피케이션 대응을 위한 지역 자산 공유방안

• 저자: 최명식 • 연도: 2017• 기관: 국토연구원)

8. 프랜차이즈의 진실: 그들도 피해자다

2023년 공정거래위원회 가맹사업 현황.

평균 프랜차이즈 점주 실태:

• 초기 투자: 2억 원

• 월 순수익: 200-300만 원

• 2023년 외식업 폐점률 14.5%

성동구의 한 프랜차이즈 카페 점주 P씨:

"저도 자영업자예요.

본사 로열티, 필수 물품 구매, 인테리어 규정...

남는 게 없어요."

월 매출 6,000만 원의 내역:

• 재료비: 2,400만 원 (40%)

• 임대료: 1,500만 원 (25%)

• 인건비: 1,200만 원 (20%)

• 본사 로열티: 300만 원 (5%)

• 기타: 300만 원 (5%)

• 순이익: 300만 원 (5%)

"개인카페 하고 싶었어요.

그런데 무서웠어요.

프랜차이즈는 그래도 본사가 도와주니까..."

프랜차이즈 본사의 논리.

대형 프랜차이즈 임원:

"우리도 경쟁이 치열해요.

좋은 입지 확보가 생존이죠.

임대료? 감당할 수 있는 곳에만 들어가요."

(2023년 가맹사업 현황 통계 발표

• 기관: 공정거래위원회 • 연도: 2024)

9. 해외는 어떤가: 보상의 경제학

프랑스 파리 - SEMAEST

파리는 방식을 바꿨다.

시·준공영 기관이 상가를 직접 사서 고치고,

시세보다 낮게 재임대한다.

손실과 리스크는 공공이 분담한다.

• 운영 범위: 지정 11개 구역, 540개 상점 운영(2022).

• 다양성 회복:

개입 구역(Vital’Quartier 2)에서 근린상업 비중 +9.1%,

파리 전체는 +2.1% → 개입 구역이 약 4.3배 더 개선.

• 공실 제어: 일부 구역 공실률 18%→9.7%로 감소.

• 안정성: 자산 내 공실률 <4%(팬데믹 시기에도 유지).

보상과 재원을 얹으니 상권의 다양성과 안정성이 실제로 개선됐다.

(SEM Paris Commerces, 2023.07)

핵심: 정의의 비용을 사회가 분담.

10. 진짜 문제: 우리는 얼마를 지불할 것인가

상생은 공짜가 아니다.

비용은 존재하고, 분담의 방식이 곧 정책이다.

얼마가 필요한가.

상권마다 다르지만 원리는 단순하다.

억제한 임대료 상승분 = (임대면적×평균 임대료×상승률)×참여율.

그 손실의 일부를 공공이 보전할 때 제도는 숨을 쉰다.

파리는 공공이 직접 비용과 위험을 나눠 실적을 냈다.

(SEM Paris Commerces, 2023.07)

우리는 얼마나 감당할 것인가.

이 질문은 정치의 영역이다.

정식 여론조사와 예산 검토가 따라야 한다.

보상이 없으면 제도는 오래 가지 않는다.

‘정의의 비용’을 누가, 어떻게 나눌지를 이제 결정해야 한다.

11. 불편한 진실들

진실 1: 자본주의에서 무상 희생은 없다

건물주도 경제적 주체다.

이익 극대화가 합리적 선택이다.

도덕적 비난으로 해결될 문제가 아니다.

진실 2: 임차인도 천사가 아니다

기회가 되면 더 좋은 곳으로 이동한다.

건물주와 상생했던 임차인이 다른 곳에서 비싼 권리금 받고 나가는 경우도 많다.

(모든 임차인이 그렇다는 뜻은 아니다. 유인 구조가 그렇게 만든다는 말이다.)

진실 3: 정부도 한계가 있다

재정은 한정되어 있고, 쓸 곳은 많다.

상권 보호가 복지, 교육, 국방보다 우선순위일 수 없다.

진실 4: 시민도 책임이 있다

우리는 개인 상점을 외치지만, 일상에선 가성비·편의성을 택한다.

소비 선택이 곧 상권의 미래를 결정한다.

다양성을 원한다면, 그 대가의 일부를 기꺼이 지불해야 한다

결론: 호구가 되지 않으려면

(일부 상황·인물·대사는 재구성되었습니다.)

2025년 봄, 다시 성동구청 대회의실.

"우리가 호구였나요?"

3년 전 상생협약에 참여했다가 배신당한 건물주 박 씨가 물었다.

구청 담당자의 대답:

"죄송합니다.

저희가 너무 이상적이었습니다.

이제는 현실적으로 접근하겠습니다."

호구가 되지 않으려면:

첫째, 정직해야 한다. - 희생엔 보상이 따른다는 걸 인정하자.

둘째, 투명해야 한다. - 누가 얼마나 이익을 보고 손해를 보는지 공개하자.

셋째, 공정해야 한다. - 부담과 혜택을 합리적으로 배분하자.

넷째, 지속가능해야 한다. - 일회성 이벤트가 아닌 시스템을 만들자.

마지막으로, 성동구 상인회장의 말.

"상생협약이 실패한 게 아니에요.

보상 없는 상생협약이 실패한 거죠.

이제 제대로 해봅시다.

정의에는 비용이 든다는 걸 인정하고."

정의에는 비용이 든다.

그 비용을 지불할 준비가 되어 있는가? 그것이 진짜 질문이다.

다음 이야기에서는 이 모든 정책을 실행해야 할

'중간지원조직'이 왜 제 기능을 못 하는지 들여다볼 것이다.

심장이 멈춘 시스템. 그 안에서 울고 있는 사람들의 이야기를.

도시는 영원한 베타버전이다. 디버깅할 시간이다. 버그는 시스템에 있다.

1. 서촌 금천교시장 젠트리피케이션 분석

• 저자: 남기범

• 연도: 2016

• 기관: 서울연구원

2. 상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용에 관한 연구

• 저자: 이하연, 이지현, 남진

• 연도: 2018

• 학술지: 대한국토 도시계획학회

3. 2023년 가맹사업 현황 통계 발표

• 기관: 공정거래위원회

• 연도: 2024

4. 상가건물 임대차보호법

A. 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만,

다음 각 호의 어느 하나의 경우

에는 그러하지 아니하다. <--- 예외사항이라고...

<개정 2013. 8. 13.>

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

마나월드 코멘트: 계약갱신요구권을 거절 할 수 있는 예외 사항.

B. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>