9장. 정의의 비용은 누가 내야 하는가?
2부 성공이 남긴 그림자, 젠트리피케이션
정의의 비용은 누가 내야 하는가 - 상생협약과 시장 원리, 그리고 보상 시스템의 필요성2025년 3월 15일, 서울시청 대회의실.
"상생협약 의무화 법안(조례)을 발의하겠습니다!"
시의원의 목소리에 힘이 들어갔다.
박수가 터져 나왔다.
언론은 '획기적 대책'이라고 보도했다.
그런데 뒷자리에 앉은 한 남자의 표정은 어두웠다.
건물주 박영수 씨(58세).
그는 조용히 계산기를 두드렸다.
시장 임대료: 월 500만원
상생협약 임대료: 월 350만원
차액: 월 150만원
연간 손실: 1,800만원
10년 손실: 1억 8,000만원
'내가 왜 1억 8천만원을 포기해야 하지?'
3개월 후, 법안은 표류했다.
"위헌 소지가 있습니다."
"재산권 침해입니다."
"시장경제 원칙에 반합니다."
상생협약 체결률은 여전히 15% 미만.
왜 좋은 의도가 실패하는가?
답은 간단했다.
정의에도 가격표가 있기 때문이다.
2부 9장: 정의의 비용은 누가 내야 하는가
(상생협약과 시장 원리, 그리고 보상 시스템의 필요성)
1. 상생의 산술: 아름다운 구호, 냉정한 현실
2025년 4월, 망원동의 한 상가 건물.
건물주 박영수 씨와 임차인들의 긴급 회의가 열렸다.
"여러분, 구청에서 상생협약을 맺으라고 합니다."
한 임차인이 손을 들었다.
"그게 뭔가요?"
"3년간 임대료 동결입니다."
잠시 침묵. 그리고 폭발하는 질문들.
"그럼 건물주님은 손해 아닌가요?"
"우리한테는 좋은데..."
"지속 가능한가요?"
박 씨가 노트북을 열었다.
박영수 씨의 손익계산서:
현재 상황:
건물 매입가: 30억원 (2005년)
대출 잔액: 20억원
월 대출이자: 800만원 (20억, 연 4.8% 계산)
재산세: 연 1,440만원 (시세 0.21%, 건물 시가표준액은 건물상태에 따라 다름)
관리비: 월 250만원 (유지보수 포함)
수입:
현재 임대료 총액: 월 2,000만원 (시세 70억. 약 3.43% 수익율)
시장 임대료: 월 2,500만원 (시세 70억. 약 4.29% 수익율, 서울시 평균근처)
상생협약 시:
동결 임대료: 월 2,000만원
시장가 대비 손실: 월 500만원
3년간 총 손실: 1억 8,000만원
"1억 8천만원이요..."
분위기가 무거워졌다.
그때 카페 사장 김지영 씨(35세)가 말했다.
"저희도 계산서를 보여드릴게요."
김지영 씨의 생존계산서:
월 매출: 2,000만원
원가: 600만원 (30%)
인건비: 400만원 (20%)
임대료: 350만원 (17.5%)
기타 운영비: 400만원
순이익: 250만원
만약 시장가 임대료(500만원)라면:
순이익: 100만원 → 생활비도 안 됨
"저는 이 정도 임대료도 버거워요.
시장가로 오르면... 문 닫아야 해요."
옆 가게 프랜차이즈 점주 이민호 씨(42세)도 거들었다.
"저도 마찬가지예요.
본사에 로열티 6%, 원재료 강제구매...
시장가 임대료면 적자예요."
박영수 씨가 한숨을 쉬었다.
"그럼 제 노후는 어떻게 하죠? 이 건물이 전 재산인데..."
2. 실패한 정의: 왜 강제는 작동하지 않는가
사례 1: 임대료 인상률 상한제의 역설
• 2018년 임차인의 계약갱신요구권 10년으로 확장 (기존 5년)
• 높은 보증금과 월임차료로 적용 못받던(환산보증금 초과로) 임차인 계약갱신요구권 적용되도록 신설 도입
• 연 9% → 5% 상한 축소.
성수동 건물주 최 씨(62세)의 경험:
"법 지켰죠. 5년 동안 매년 5%만 올렸어요.
그런데 옆 건물은? 새 계약할 때마다 30% 올렸어요.
결과적으로 제 건물 임대료가 시장가 대비 40% 낮아졌어요."
그 결과?
"기존 임차인이 나가자마자 한 번에 40% 올렸죠.
새로 들어오는 사람한테는 미안하지만... 저도 먹고 살아야 하잖아요."
신규 임차인 피해 사례:
청년 창업자 A씨(28세):
"좋은 자리 났다고 해서 갔더니 임대료가...
이전 임차인은 300만원 냈대요.
저한테는 450만원 달라고 하더라고요.
5년 동안 못 올린 걸 한 번에 받겠다고..."
사례 2: 상가임대차보호법 10년의 함정
2018년 개정, 갱신요구권 5년→10년.
부동산 중개사 B씨의 증언:
"완전히 역효과예요.
건물주들이 '10년 묶이느니 차라리 비워둔다'고 해요.
특히 좋은 자리일수록 공실로 두는 경우가 많아요."
숫자 데이터:
법 개정 전 평균 공실 기간: 2개월
법 개정 후: 6개월
핵심 상권: 12개월 이상
(재구성·현장 증언 기반. 공실 ‘기간’ 공식 통계 부재,
공식통계는 공실율 중심. 공실기간에 대한 통계는 없음)
건물주 C씨(55세):
"10년이면 세상이 몇 번 바뀌는데...
임대료 조정도 못하고 묶여있으면 어떻게 해요?
차라리 1년 비워두고 좋은 조건 기다리는 게 낫죠."
(계약기간 2년, 10년동안 5번 5% 증액시, 27.6% 증액가능)
사례 3: 젠트리피케이션 방지 조례의 무력함
2015년부터 각 지자체가 조례와 상생협약을
밀어붙였지만, 확산 속도는 더디다.
성동구도 누적으로는 성과가 있지만,
연도별로 뚜렷한 가속은 보이지 않는다는 현장 반응이 많다.
(연도별 공식 총괄 통계 미공표)
"정체예요. 강제력이 없으니까."
성동구청 담당자 김 주무관:
"건물주 찾아가서 '상생협약 해주세요' 하면 '왜요?'라고 물어요.
'그게 좋은 거예요' 하면 '제가 왜 손해를 봐야 하죠?'... 할 말이 없어요."
3. 해외의 교훈: 보상 없는 규제는 실패한다
3.1. 샌프란시스코: 장기계약에 ‘현금 보상’
2015년 ‘레거시 비즈니스(Legacy Business)’ 제도 도입.
시가 운영하는 Legacy Business Registry에 등록된 가게(30년이상 운영) + 10년 장기계약
임대인·임차인 양쪽에 제한적 보조 지원 (현금지원)
임대인 보상(연 단위): (월 약 5,450원/㎡)
• 레거시 비즈니스와 임대 10년 이상 체결·
• 연장 시 연 $4.50/ft²(장소당 최대 5,000 ft²)를 매년 지급(예산 범위 내).
예: 3,000 ft²면 연 $13,500. / 278.7㎡ * 월 5,400원 → 월 152만원 / 연 1824만원
임차인 보상(연 단위):
• 레거시 비즈니스에는 직원 1인당 연 $500,
• 최대 100 FTE(연 $50,000 한도).
• 예산 초과 시 비례 배분.
운영 규칙:
• 소비자물가지수(CPI) 연동으로 단가 조정 가능
• 매년 갱신 신청 필요.
(San Francisco Office of Small Business, 2019 / SF Administrative Code §2A.246, 2024)
3.2. 일본 교토: 전통과 현대의 거래
기온 거리 전통상가 보호 정책.
규제:
• 전통업종 보호, 외관 규제
보상:
• 관광 홍보 집중 지원
• 시설 개선 비용 일부보조 (상한)
• 상속세 일정부분 감면
• 문화재 지정 혜택
건물주 다나카 씨:
"규제는 많지만 혜택도 많아요.
특히 상속세 감면이 크죠.
자식들에게 물려줄 수 있으니까."
(Kyoto City 경관·마치야 보수 가이드, 2017·2021 / 마치야 지원단체 안내, 2021)
3.3. 독일 베를린: 사회적 합의, 위헌
2020년 주택 임대상한제(Mietendeckel)가 시행됐으나
2021년 위헌 결정으로 무효화됐다
(Bundesverfassungsgericht, 2021)
4. 한국형 해법: 정의의 비용을 어떻게 나눌 것인가
2025년 5월, 서울시 새로운 정책 발표.
"상생임대 인센티브제 도입안을 발표합니다."
이번엔 달랐다. 규제가 아닌 유인책이었다.
상생임대 인센티브제 설계: [정책 제안·가상 시나리오(재구성)]
[참여 조건]
3년 이상 임대료 동결 또는 인하
기존 임차인 계약 갱신 보장
상생협약서 작성[보상 패키지]
A. 세제 혜택 (50% 보전) - 재산세 30% 감면 / 종합부동산세 20% 감면
B. 직접 지원 (30% 보전) - 리모델링 비용 50% 지원 (최대 5,000만원) / 에너지 효율 개선 지원
C. 간접 혜택 (20% 보전) - 용적률 인센티브 / 공공사업 우선권 / '상생건물' 인증 마크
“위반 시 환수·제재, 관리비·권리금 등으로 임대료 동결분 전가 금지, 중복수혜 방지.”
재원 마련 방안:
서울시 담당국장 설명:
"필요 예산은 연 300억원입니다. 어디서 나오냐고요?"
재원 구성:
재산세 증수분: 100억 (젠트리피케이션으로 인한 세수 증가분)
개발이익 환수: 120억
중앙정부 매칭: 80억
"젠트리피케이션으로 늘어난 세금을 다시 젠트리피케이션 방지에 쓰는 겁니다."
5. 첫 번째 실험: 망원동 파일럿
2025년 6월, 망원동 상생임대 1호 계약.
다시 박영수 씨의 건물.
"한 번 해보기로 했습니다."
박영수 씨의 새로운 계산:
손실:
임대료 동결 손실: 월 500만원
보상:
재산세 감면: 월 36만원
리모델링 지원: 3,000만원 (월 83만원 환산)
종부세 감면: 0원 (상가는 건물분엔 종부세 없음. 별도합산토지 80억 초과분부터 과세)
상생건물 브랜딩 효과: 측정 중
실질 손실: 월 381만원→ 공실이 없다는 가정하에는 수용 가능한 수준
(공실없을경우-공실기간 임대료+중개수수료+원상복구/인테리어갈등 등)
"완전 보전은 아니지만... 이 정도면 할 만해요. 무엇보다 공실 걱정이 없잖아요."
임차인들의 반응:
카페 사장 김지영 씨:
"3년 동결이라니... 정말 감사해요.
이제 장기 계획을 세울 수 있어요.
인테리어도 제대로 투자하고,
직원도 정규직으로 전환하고..."
프랜차이즈 점주 이민호 씨:
"본사도 좋아해요. 안정적인 입지라고. 저도 마음 놓고 장사할 수 있고요."
3개월 후 중간 평가:
• 참여 건물: 12개 (목표 대비 240%)
• 평균 임대료 인상률: 0% (시장 평균 8.5%)
• 임차인 만족도: 92% (자체설문조사)
• 건물주 만족도: 73% (자체설문조사)
6. 확산: 정의의 비용을 사회가 분담하다
언론의 반응: (가상 시나리오·재구성)
보수 언론: "시장 개입 최소화하며 상생 유도... 현실적 대안"
진보 언론: "불완전하지만 진일보... 확대 필요"
다른 지역의 벤치마킹:
부산시: "서울 모델을 참고해 '가칭 영도 상생임대제' 도입"
대전시: "원도심 특별 인센티브제 검토 중"
기업의 참여:
대기업 건물주 D사:
"ESG 경영 차원에서 참여합니다.
상생임대 건물 5개 지정."
시민사회의 평가:
경실련 대표:
"완벽하진 않지만 현실적이다.
정의를 공짜로 요구하지 않는다는 점이 중요하다."
7. 반대와 비판, 그리고 응답
비판 1: "왜 세금으로 건물주를 지원하나?"
시민 K씨의 항의:
"건물주는 부자인데 왜 세금으로 지원해요?"
서울시 답변:
"건물주 지원이 아닙니다. 도시의 다양성을 지키는 비용입니다.
공원을 만드는 것과 같은 공공투자입니다."
실제 사례 제시:
"망원동 A건물의 경우, 상생임대로 개인서점, 공방, 동네카페가 살아남았습니다.
이들이 내는 세금, 창출하는 일자리를 생각해보세요."
비판 2: "시장 왜곡이다"
경제학자 L교수: "인위적 개입은 시장을 왜곡시킨다."
정책 담당자 반박:
"이미 왜곡된 시장입니다. 투기 자본, 독과점적 프랜차이즈...
오히려 이런 왜곡을 바로잡는 것입니다."
데이터 제시:
상생임대 지역 vs 일반 지역 (6개월 후)
공실률: 5% vs 18%
창업 수: 23개 vs 8개
일자리: +15% vs -3%
비판 3: "예산 낭비다"
시의원 M씨: "300억이면 다른 복지사업을 할 수 있다."
예산 담당자: "젠트리피케이션 방치 시 사회적 비용을 계산해보세요."
방치 시 비용 (연간):
실업급여: 50억
재창업 지원: 80억
상권 쇠퇴로 인한 세수 감소: 200억
총 330억 > 예방 비용 300억
(가상 시나리오·재구성)
8. 진화하는 모델: 버전 2.0
2025년 10월, 정책 업그레이드. (가상 시나리오·재구성)
개선사항:
차등 보상제:
• 소형 건물: 최대 80% 보상
• 중형 건물: 최대 60% 보상
• 대형 건물: 최대 40% 보상
성과 연동제:
• 기본 보상 + 성과 보상
• 일자리 창출 시 추가 인센티브
• 매출 증가 시 보너스
참여자 확대:
• 프랜차이즈 본사도 참여
• 지역 주민 펀드 조성
• 크라우드 펀딩 연계
프랜차이즈 본사의 참여:
S커피 전략팀장:
"저희도 지속가능한 성장을 원합니다.
상생임대 지역에는 로열티를 인하하기로 했습니다."
프랜차이즈 상생 패키지:
로열티 6% → 4%
인테리어 비용 지원
지역 특화 메뉴 개발
9. 시민의 역할: 정의의 공동 투자자
크라우드 펀딩 실험: (가상 시나리오·재구성)
'우리 동네 상생 펀드'
• 목표: 1억원
• 참여: 주민 500명
• 평균 투자: 20만원
용도:
• 상생건물 리모델링
• 공용 공간 조성
• 문화 프로그램
수익:
• 연 3% 배당
• 지역 화폐로 지급
• 동네 가게에서 사용
참여자 N씨(38세):
"내 돈이 우리 동네를 지킨다고 생각하니 뿌듯해요.
배당금도 동네에서 쓰니까 일석이조죠."
10. 결론: 지속가능한 정의를 향하여
2025년 12월, 망원동 상생협약 6개월 평가. (가상 시나리오·재구성)
박영수 씨의 건물 앞.
"후회 없어요. 돈 좀 덜 벌어도... 동네가 살아있으니까."
그의 건물 1층. 개인서점, 수제 맥주집, 공방, 작은 갤러리.
저녁 8시인데도 불이 환하다.
카페 사장 김지영 씨:
"이제 5년 계획을 세워요.
2호점도 생각하고 있고요.
안정적이니까 꿈을 꿀 수 있어요."
프랜차이즈 점주 이민호 씨:
"본사에서 모범 매장으로 선정했어요.
지역 상생 우수 사례라고. 자부심이 생겨요."
구청 담당자의 소회:
"처음엔 회의적이었어요.
그런데 보상이 있으니 참여하더라고요.
강제보다 유인이 효과적이라는 걸 배웠어요."
핵심 교훈:
• 정의는 공짜가 아니다
• 그 비용은 투명해야 한다
• 공정하게 분담해야 한다
• 보상이 있어야 지속가능하다
철학적 성찰:
도시계획가 O교수:
"우리는 너무 오랫동안 '정의는 당연한 것'이라고 생각했습니다.
하지만 정의도 비용이 들어요.
그 비용을 누가 낼 것인가? 이게 핵심입니다."
"상생은 희생이 아닙니다. 거래입니다.
공정한 거래가 될 때, 지속가능합니다."
정의의 비용, 가장 따뜻한 보상:
크리스마스 이브, 망원동.
거리에는 작은 트리들이 반짝인다.
개인가게들이 함께 준비한 소박한 장식.
한 아이가 엄마에게 묻는다.
"엄마, 여기는 왜 다른 동네랑 달라요?"
"음... 여기는 모두가 함께 만드는 동네거든."
"어떻게요?"
"서로 조금씩 양보하고, 조금씩 도와주면서."
정의의 비용. 그것은 결국 우리 모두가 조금씩 내는 것이다.
혼자 내면 무겁지만, 함께 내면 가볍다.
그리고 그 대가로 우리는 살고 싶은 도시를 얻는다.
다음 이야기에서는 이 모든 실험을 하나로 묶어 실제 작동하는 시스템을 만들어볼 것이다.
이론은 끝났다. 이제 실전이다.
도시는 영원한 베타버전이다. 그리고 정의도 계속 업데이트되어야 한다.
마나월드 코멘트: 이 이야기가 현실이 되길.
이 글은 실제 사실과 데이터를 기반으로 한 내러티브 논픽션입니다.
독자의 이해를 돕기 위해 일부 대화와 상황은 서사적으로 재구성되었습니다.
