집짓기 핑계로 법인 설립한 이유
건축하면서 알게 된 ‘알쓸신잡’
건축 시 건축비를 조달하거나 허가를 얻는 것도 매우 중요한 일이지만 이와 함께 각종 세금 관련 이슈도 현명하게 대처하는 것이 중요하다.
나는 건축에 앞서 법인을 설립하기로 했다. 단기적으론 세금 절세 이유가 컸고 장기적으론 아이들에게 가장 현명한 자산의 증여 및 상속 방법이라 생각했기 때문이었다.
즉, 부동산 등 현물을 상속하는 것보다 부동산을 소유한 법인의 내 지분을 상속하면 과세대상이 줄어들게 될 것이고 이때 나는 아이들에게 경영이나 투자의 중요성을 인식시켜 주고 싶었다. (상속에 대한 비과세 금액이 커지는 법률이 시행된다면 큰 차이가 없을 수도 있겠네요)
우리는 1 가구 2 주택이다. 결혼 즘에 나와 와이프가 각각 집이 있었는데. 1 가구 2 주택이 얼마나 세금에 취약한지 잘 몰랐다. 2024년쯤 들어서는 양도소득세 중과세가 유예 중이긴 하나 보유한 아파트 한 채를 팔려면 억 소리 나는 양도세를 내야 할 수 있다. 또한 종합부동산세를 비롯하여 세금은 무지막지했다. 여기에 우리가 제주에 주택을 짓는다면 1 가구 3 주택에 해당된다.
투기꾼은 아닌 것 같은데 그냥 부동산에 큰 관심이 없었다고 할까. 수익에 대해 세금을 내는 것에 대해 큰 불만은 없다. 난 내가 좋아하는 지역에 임대가 아닌 내 공간을 마련하고 싶었을 뿐이다. 2년마다 이사를 했고 또 제주에서는 매년 이사를 하기도 했다. 이사는 내게 스트레스였다. 물론 원한다고 다 가질 수 없는 건 아는데. 그럼에도 내가 감당할 수 있다면 말이다.
그럼에도 1 가구 3 주택은 부담이었다. 특히 회사 스톡옵션 구매를 위해 아파트를 담보로 생활안정자금 대출을 받았는데 대출의 제한 사항 중 추가로 가구수를 늘리면 안 되는 조항이 있었다. 나는 은행에 문의해서 아파트가 아닌 제주의 농가주택-이 아닐 수도 있으나 질의해 봤다-도 가구수에 포함되어 대출을 상환해야 하는지 물었다. 돌아온 답변은 당연히 가구수에 포함되어 불이익을 당할 수 있다고 했다.
결국 해결책은 담보를 갚고 가구수를 늘리고 다시 대출을 추진하는 방법이 있었는데 이게 일정이 딱딱 맞아야 하고 일정 기간 큰 자금을 조달해야 했다. 가구수를 늘리지 않으려면 신규 주택 등기를 늦추는 방식도 있었는데 찾아보니 착공 후 60일 이내 등기하지 않으면 불이익을 당할 수 있다고 한다. 불이익이 어느 정도인지 찾아봤는데 지자체마다 조금씩 다른 것 같았다.
결국 신규로 가구수에 포함되지 않는 방법은 주택이 아닌 근린생활시설로 짓거나 법인을 설립하여 법인명으로 건축을 하는 방식이 있다고 판단했다. 나는 이제 나의 자산이 기하급수적으로 늘어날 것으로 보진 않았다. 어쩌면 현재 보유한 자산을 유지하거나 최대한 지키는 것이 더 중요하다고 보았는데 이는 추가 수익을 추구하기보다는 내는 세금을 합법적으로 줄 일 수 있다면 좋겠다고 생각했다.
세금을 공부하면서 여러 가지 절세나 미처 몰랐던 사실을 알 수 있었는데 문제는 이걸 다 기억하기도 어렵고 책에 나와있는 내용들은 최신 업데이트되지 못한 한계도 있었다. 전문가의 조언이 필요하다고 생각했는데 회계사나 세무사의 문턱은 왠지 높아 보였다. 주변에 수소문하여 몇몇 분들을 소개받았는데 최근 어머니 아는 분의 아들이 세무사 시험을 통과하여 최근에 개업하신 분이 있다고 들었다. 어머니 친구분은 나도 알고 있어 가볍게 조언을 구하기 위해 만나기로 했다.
사전 미팅에 앞서 내가 고민하는 지점을 정리하여 미리 보냈다. 세무나 회계에 있어 자신의 전문분야가 있는 것으로 보였다. 특히 이 분은 세무사 시험 전에 이미 기업체 회계팀에서 실무경험을 많이 쌓으셨기에 법인 세무에 관해서는 베테랑이셨다. 이 분은 법인 설립을 추천해 주셨고 가장 빠르게 설립하는 것이 가장 큰 이득이라고 말씀 주셨다.
우리는 가족 법인으로 네 식구가 지분을 나누고 이를 기반으로 건축을 하면 건축한 후 이를 법인에 증여하거나 매각하는 것보다 법인의 가치가 더욱 향상될 것이라고. 매월 법인 케어를 받고 분기별 부가세 신고 그리고 1년에 한 번 법인세 신고 업무를 하는 것이 버거워 보이긴 했으나 법인을 설립함으로써 받을 수 있는 부가세 환급은 매력적이었다. 즉, 건축설계 및 건축시행에 발생하는 부가세 부담을 환급받을 수 있다고 하니 이것만으로도 법인을 운영하는 이점은 될 것 같았다.
물론 법인 운영에 대한 장단점은 분명히 존재할 것이다. 우선 아이들에게 예전에 증여-미성년자의 경우 10년간 최대 2000만 원까지 비과세-했던 펀드를 해지를 했다. 얼추 50% 수익이 불어나 있어서 따로 별다른 증여 없이 그 금액을 그대로 지분화 했다. 내 지분은 최소한으로 해서 나머지 가족들 지분만으로 90% 이상을 만들었다. 물론 아이들은 자신들의 사전동의 없이 펀드해지에 대해 반발했으나 성인이 될 때 꼭 지분의 가치를 10배까지 만들어 보자고 했고 아이들 각자에게 법인 직책을 부여했다. 겸직이 가능했던 아내는 대표이사, 딸은 부사장, 자유로운 삶이 좋다는 아들은 인턴사원으로 나는 프리랜서.
그림 그리기 좋아하는 딸이 회사 로고도 만들고 명함도 디자인중이다. 나는 장기적으로 공간에 대한 관심으로 사업을 추진할 확률이 높다고 보고 이를 통해 자산을 증식시킨다면 자녀들에게 나의 자산을 실물이 아닌 법인을 통해 증여 및 상속함으로써 쉽게 말하면 부동산이나 현금이 아닌 법인을 통한 경영이나 운영의 역량을 남겨주고 싶었다.
법인으로 건축 시 단점도 당연하게 있다.
일단 법인이 부동산 특히 주택을 보유함으로써 내게 되는 세금체계가 결코 낮지 않다. 법인의 1 가구 주택 취득세는 12%는 이는 3 주택 이상의 개인 최대 세율과 맞먹는데 다행히 신규 주택 취득은 원시취득세로 3% 이하로 매우 저렴하다. 이와 함께 법인의 주택 종합부동산세도 매년 3%에 달하는 등 법인이 주택을 보유하는 것은 매우 가혹해 보인다. 일반적인 근린생활시설 같은 건물이나 빌딩은 주택 종합부동산세가 없이 일반적인 재산세만 부과되어 법인에게는 안성맞춤이다.
여기서 법인이면서 주택을 소유하며 세금으로부터 자유로울 수 있는 방법은 있을까. 물론 있다. 그것은 바로 국민임대주택사업자로 국민임대주택에 해당하는 주택을 소유하게 되면 임대사업을 하는 사업체로 인정되어 각종 세금 혜택을 받는다. 특히 종합부동산세 부과대상에서 제외되기까지 하니 이를 면밀 검토했는데 기본적으로 해당 주택의 가격이 비수도권의 경우 3억 이하 및 면적이 100제곱미터 이하라면 시도해 볼 만하다. 해당 주택이 국민임대주택 및 임대사업자가 될 수 있을지는 해당 지자체에 자세히 문의하자.
