2. 빌딩은 언제 사야 할까?

빌딩을 언제 사야 할까요? 세가지 조건이 이뤄졌을 때 사야 합니다. 

 

첫번째는 “파는 물건이 세상에 나왔을 때입니다.”

 

필지별로 구획된 지도를 보면 수많은 각각의 필지를 볼 수 있습니다. 그러나 그 중에 앞에 이야기한 매도자의 특별한 사정으로 팔겠다고 시장에 나온 물건들이 부동산 매매 전문 사이트에 광고로 보여집니다. 바로 그렇게 매도 의지가 있는 물건만이 매수자에게 의미 있는 것이고 그렇게 시장에 나온 순간부터 부동산 투자가 시작되는 것입니다.

 

두번째는 “현재 가지고 있는 가용 금액입니다.” 

 

“제가 매도 중인 건물이 있는데 6개월 후면 잔금을 받을 거 같습니다. 그래서 미리 알아보고 있습니다.” 

 

이렇게 얘기하시는 분도 있는데 잘못된 생각입니다. 부동산은 특히 빌딩 물건은 미리 알아볼 이유가 전혀 없습니다. 

 

부동산 물건은 생물이기에 오늘 생겼다가 내일 없어지기도 하고 내일 갑자기 새로운 물건이 생기기도 합니다. 3개월 전, 6개월 전의 임장 활동은 전혀 의미 없는 행동입니다. 물론 상권 분석이나 투자 공부를 위한 임장은 괜찮지만 너무 미리 많은 물건을 보다 보면 정보의 과부하로 오히려 좋은 물건을 판단하는 기준을 놓칠 수도 있습니다.  

 

본인의 가용 금액이 본인의 통장에 들어왔을 때부터 물건을 찾아도 늦지 않습니다. 부동산 투자를 너무 조급하게 생각하지 말기 바랍니다. 

 

누구에게나 좋은 물건은 없습니다. 

 

본인에게만 맞는 좋은 물건은 있습니다. 

 

미리 부동산 매매 사이트를 너무 자주 들어가서 확인하시면 마치 오래전에 나온 물건은 투자 가치가 없는 것으로 착각하게 됩니다. 

 

시장에 나온 물건은 하나하나 가치가 있는 물건이므로 가용 금액이 생겼을 때부터 꼼꼼하게 따져 보시기 바랍니다.

 

마지막으로 “제대로 된 공인중개사를 찾는 일입니다.” 

 

어쩌면 제일 중요한 일이고 이 책을 쓰게 된 동기이기도 합니다. 

 

지금까지 공인중개사는 어쩌다 그 물건을 가지고 있어서 내 맘에 들면 계약서에 도장만 찍어주고 많은 중개보수만 받는 그런 존재로 인식 되어 졌습니다. 사실 아직도 그런 공인중개사가 많이 있습니다. 

 

진정한 공인중개사라면 그 물건에 대해 철저히 연구하고 물건지의 상권에 대해 정확히 분석한 후 무조건 계약만 하기 위해 노력하는 것이 아닌 매수자의 요구에 딱 맞는 물건을 찾아 주어야 합니다. 

 

그리고 그 물건이 제대로 등기 이전되고 사후에 어떻게 관리해야 할 지도 도와주는 그런 전문가로서의 역할을 해야 합니다. 

 

공인중개사가 빌딩 매매 중개를 할 때 해야 할 일이 한 두 가지가 아닙니다. 

 

먼저 매도 상담을 해야 합니다. 주택일 경우와 근린 상가일 경우에 따라 다른 조언을 해 주어야 하고 상속을 받은 물건일 때 해결 방법도 알려 줘야 합니다. 

 

그리고 그 지역 상권 분석을 미리 해 놓아야 하고 탁상 감정가가 얼마나 나오는 지 확인하여 매수자의 사업자 대출 금액도 어느 정도 파악하고 있어야 합니다. 

 

계약 후 용도 변경의 개념도 확실하게 숙지하고 있어야 하며 양도세, 취득세 부과일과 대략의 금액을 파악하고 있어야 매도자, 매수자가 곤란에 빠지지 않게 됩니다.

 

매수자에게는 개발을 할 것인지, 임차인을 그대로 승계 받을 것인 지도 확인하여 포괄 양도 양수 계약으로 진행할 것인지 일반 매매계약으로 진행할 것인지, 어느 방법인 매도자 매수자에게 유리 한 것인 것 정확히 설명해야 합니다. 

 

개발을 하는 매수자라면, 일조권, 용적률 등을 잘 설명하고 그 규모에 맞는 건축사를 소개 시켜 대략의 설계를 볼 수 있게 하여야 합니다. 

 

등기 이전도 중요한 절차입니다. 

 

미리 법무사를 섭외하여 등기 이전이 잘 되도록 사전 검토하여야 하며 필요한 서류 등을 미리 준비할 수 있도록 해야 합니다.

 

잠깐만 생각해도 공인중개사가 해야 할 일이 많습니다. 

 

이런 일은 당연히 잘 해야 하지만 순간순간 판단을 잘 해야 합니다. 한번의 잘못된 판단이 누군가의 전 재산을 날릴 수도 있기 때문입니다.

 

그리고 빌딩 매매 중개는 공인중개사 혼자만의 작업으로 이뤄지지 않습니다. 

 

협업 업체가 많이 필요합니다. 감정평가사, 은행 담당자, 세무사, 법무사, 건축사 등입니다. 이런 협력 업체를 잘 갖추고 있고 판단력과 통찰력이 좋은 공인중개사를 찾기 바랍니다.

 

부동산 물건을 찾다 보면 수많은 공인중개사들을 만나게 될 것입니다. 

 

먼저 명함에 공인중개사라고 적혀 있지 않고 팀장, 실장, 이사 등만 적혀 있으면 한번 더 생각 하시기 바랍니다. 공인중개사가 아닌 중개보조원입니다. 

 

어렵게 획득한 공인중개사라는 명칭을 본인의 명함에 기재하지 않을 사람은 없습니다. 

 

본인의 전 재산을 공인중개사도 아닌 몇 시간 인터넷 교육을 받은 것이 다인 중개보조원에게 맡길 수는 없는 것입니다.

 

위 문장을 읽고 현재 중개보조원으로 일하고 있는 분들은 불편할 수 있을 겁니다. 

 

본인의 꿈이 부동산 중개업이라면 반드시 공인중개사 공부를 하시고 자격증을 따시기 바랍니다. 그래서 당당하게 전문가로서 일하시기 바랍니다. 

 

여러분의 꿈을 이루기 위한 첫 발걸음입니다. 먼저 자격증을 딴 선배의 진정 어린 충고로 받아들였으면 좋겠습니다.

 

그러면 어떻게 좋은 공인중개사를 찾을 수 있을까요?

 

요즘은 인터넷에 거의 모든 정보가 나오니 공인중개사의 검색은 필수로 해 보시기 바랍니다. 

 

사무실의 홈페이지도 확인해 보고 공인중개사의 이력도 확인해 보길 바랍니다. 유튜브도 하는 지 확인해 보고 만약 한다면 유튜브를 꼭 한번 보시며 그분의 역량을 가늠해 보길 바랍니다. 

 

이 책을 다 읽으면 매도자, 매수자는 그런 전문적인 공인중개사를 찾을 수 있는 능력이 생길 것이고 공인중개사는 진정한 전문가로서의 공인중개사가 되는 데 도움이 될 것입니다.