고가주택 임대소득에 따른 분리/종합과세 상담사례(完)
대출이자 상쇄를 위해 월세를 받으려는 G씨의 고민사례
☞ 고가주택 임대소득에 따른 분리/종합과세 상담사례(1편)
☞ 고가주택 임대소득에 따른 분리/종합과세 상담사례(2편)
고가주택에 대해 월세를 놓음으로써 대출이자를 상쇄하려던 G씨의 상담사례 마지막 편입니다.
지난 2편에서는 월세를 낮춰 분리과세 선택할 경우와 월세를 낮추지 않고 종합과세 신고시의 납부해야 할 세금에 대해 알아보았는데요, 결론은 아래와 같았죠.
월세를 낮춰 분리과세 선택시 VS 월세 낮춤없이 종합과세 신고시
842만원 731만원
관점을 달리 보면
세금 계산으로 머리가 아픈 G씨를 위해 이번에는 관점을 달리 생각해 보기로 했습니다. 임대소득을 포기하고 대신 전세보증금을 받음으로써 대출을 상환하는 겁니다. 이 경우 대출이자를 내지 않게 되므로 처음 기대한 목표를 달성할 수 있게 되죠. 이와 동시에 월세로 인한 분리과세/종합과세 문제로부터도 벗어날 수 있고요.
- 해당 주택의 전세 시세 : 17~18억
- 해당 주택의 대출금 : 13억
현 주택의 전세 시세는 약 17~18억 정도 된다 하네요. 대출금은 약 13억 정도고요. 만약 17억 정도에 전세를 준다면 13억의 대출을 상환하고 약 4억 정도가 남게 됩니다. G씨는 이 돈으로 직장에 다니고 있는 두 딸과 함께 서울 남부쪽으로 이사할 계획을 가지고 있습니다. 다행인 것은 그녀가 큰 평수의 아파트가 아닌, 20~30평대 정도의 빌라를 생각하고 있다는 점입니다. 이 경우 지역이나 교통편에 따라, 잔여금액으로 충분히 전세를 구할 수 있을 것으로 판단됩니다. 또한 전세를 주고 1년 후에는 주거 2년, 보유 3년의 요건을 채우게 되기 때문에 현 주택을 매도하는 것이 가능한데, 최종적으로 매도 여부는 이후 시세를 보고 판단해 보라 했습니다.
자, 여기서 한가지 의문점이 생길 수 있습니다. 만약 G씨가 월세가 아닌 다소 큰 금액의 전세보증금(기존 보유 주택 포함)이 생길 경우, 임대소득은 해당되지 않지만 간주 임대료는 발생하게 됩니다. 이 경우 세금 문제는 어떻게 될까요? 간주 임대료 만으로도 세금을 내야할까요? 정답은 ‘그렇다’입니다. 간주 임대료는 전세 보증금으로 인해 발생된 금액이지만, 엄연히 월세의 일부분이라 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 간주 임대료가 발생되면, 월세 소득이 생긴 것으로 간주해야만 합니다.
자, 그렇다면 G씨가 만약 17억의 전세 보증금을 받는다면 간주 임대료는 얼마나 발생될 것이며, 더불어 세금은 얼마나 내야할지 계산해 보도록 하겠습니다. 단, 현재 G씨의 주택은 공동명의이기 때문에 전세보증금은 1/2로 감안해 계산해야 합니다.
* 간주 임대료 = (보증금 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2.1%) × 임대일수/365일
= ([17억원 ÷ 2] - 3억원) × 60% × 2.1% × 365일/365일
= 6,930,000원
이번에는 간주 임대료로 인한 세금액을 계산해 보겠습니다. G씨는 단기 임대사업자로 등록되어 있기 때문에 세금 계산시 60%와 400만원의 감면을 적용받을 수 있습니다. 만약 미등록자일 경우에는 50%, 200만원의 적용을 받게 됩니다.
* 세금 = [간주 임대료 × (1- 60%(임대사업자)) - 400만원] × 15.4%
= [693만원 × (1 - 60%) - 400만원] × 15.4%
= 0
G씨가 17억 전세를 줌으로써 발생하는 간주 임대료를 통해 내야할 세금은 ‘0’입니다. 임대 사업자의 경우 위의 산식대로 계산하면 최대 1,000만원까지는 세금이 발생되지 않습니다. 즉 간주 임대료나 월세를 합쳐 총 금액이 1,000만원이 되지 않는다면, 납부해야할 세금은 없다는 겁니다. 참고로 사업자가 아닌 경우에는 경우에는 400만원까지가 면제조건입니다.
G씨에게는 다음과 같은 3가지 선택권이 주어져 있습니다.
첫째, 월세를 주되 금액을 낮춰 분리과세를 선택
둘째, 월세를 주되 시세대로 금액을 적용 후 종합과세 적용
셋째, 전세를 주고 대출금을 상환
자, 여러분이라면 어떤 선택을 하시겠습니까?
(끝)
차칸양
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