4. 내 집 마련 기본
내 집 마련 가이드
우선 제가 왜 ‘돈 버는 첫 내 집 마련 가이드’를 작성하려 하는지 이유부터 밝혀야 할 것 같습니다.
저는 지난 2년 반 정도 부동산 투자를 위해 부동산에 대해 공부를 하였습니다.
부동산 공부를 하며 느낀 것은 이 ‘집’이라는 것은 우리가 살아가면서 반드시 살아야 하는 필수품이며 나와 내 가족을 지켜주는 곳인데 이 ‘집’에 대해 가르쳐 주는 곳이 학교를 다닐 때는 없었다는 것입니다.
부동산을 어떻게 봐야 하고, 어떻게 계약을 해야 하고, 어떤 기준으로 부동산을 선택해야 하는지? 정말 중요한 사항임에도 학교, 학원, 심지어 가족들조차도 가르쳐 주는 곳이 없었습니다.
오로지 성인 되어 그것도 어느 정도 나이가 먹고 2017년에서 2022년까지 미친 듯이 올라가는 집값을 보며 “내가 잘못 살았나?” , 굳이 일하지 않아도 어떤 사람들은 편하게 돈을 버는구나 할 정도로 허무함을 느꼈습니다.
특히나 내 집을 마련하는 과정을 배우면서 이것을 돈을 들여 배운다는 것 자체가 웃기는 짓이라고 생각도 들었습니다. 많은 돈이 오가는 부동산이기에 어떤 선택을 해야 잘하는 지도 모르고, 나의 상황에 어떤 집을 골라야 무리하지 않고 사는 것도 모르고 지냈기 때문입니다.
그래서 저 같은 사람들이 많겠구나 생각이 들었습니다.
물론 약 40~50만 원의 비용을 주고 전문 부동산 강사에게 배운다면 좋겠지만, 이마저도 시간상으로나 비용적으로 어려우신 분들이 있다고 생각됩니다.
저는 그런 분들을 위해 작게나마 제가 알고 있는 지식을 나누려고 이 글을 쓰게 된 것입니다.
제 글이 이해되기 쉽게 쓰일지는 모르겠습니다만 그래도 부동산이 처음이고 첫 내 집 마련을 하면서 궁금하기도 하고 겁나는 부분도 많을 것입니다.
아주 친절하게는 아니더라도 필요한 내용을 꼭 넣도록 하겠습니다.
내 집 마련 7단계 소개
집에서 샤워를 하거나, 밥을 먹거나, 하다못해 음료수를 마실 때도 각 상황마다 단계가 있습니다.
무슨 소리냐? 하시는 분들이 있을 겁니다. 그냥 옷 벗고 샤워하고, 그냥 밥 먹으면 되는 거 아니야? 하실 분들이 있을 겁니다.
그럼 보겠습니다. 밥을 먹는 것을 예로 들어보죠.
Step1. 손을 씻는다.
Step2. 식탁으로 이동한다.
Step3. 자리에 앉는다.
Step4. 수저를 든다.
Step5. 밥이나 국을 뜬다.
Step6. 입에 넣는다.
Step7. 이 과정을 반복한다.
Step8. 다 먹은 후 그릇을 정리한다.
제가 간단히 단계를 나누었지만 좀 더 세분화할 수도 있겠죠? 이렇듯 각 상황마다, 하는 일마다 모든 것에는 단 게라는 것이 있습니다.
하물며 큰돈이 오가는 부동산, 특히 ‘내 집 마련’이라면 더욱더 그 단계별 행위들에 대해 신중한 행동이 필요하겠죠.
내 집 마련 7단계
내 집 마련은 크게 7단계로 구분됩니다. 사실 이게 다입니다. 끝났습니다. 이러면 여러분들이 실망을 하시겠죠?
그러면 이제 좀 자세히 들어가 보겠습니다.
한 번에 7단계를 다 소개하기 어려우니 차근차근 소개하겠습니다.
Step1. 방법선정
집을 어떻게 살(Buy) 것인가를 먼저 결정하셔야 합니다. 어떻게 결정하냐고요?
집을 사는 방법에는 크게 2가지 방법이 있습니다.
바로 일반매매와 청약을 통해 집을 사는 것입니다.
혹 이런 분들도 있죠? 경매로 사면 싸게 살 수 있는 것 아니야?
no, no, 집을 많이 사본 투자자라면 모를까 첫 집을 사는 사람이 경매로 산다는 것은 매우 어려운 영역입니다.
부동산 투자자도 경매를 전문으로 하는 사람이 아니고서는 쉽게 엄두를 못 내는 영역입니다. 그래서 저는 경매는 제외하기로 합니다.
혹시 경매에 관심이 있으시다면 별도로 배우시기 바랍니다.
그럼 일반매매와 청약을 구분 지어 보겠습니다. 알기 쉽게 표로 구분해 보겠습니다.
둘의 차이점을 잘 보셨나요? 솔직히 청약에 당첨되기는 어렵습니다. 그럼 일반 매매로 해야 하냐고요? 아닙니다. 청약도 나름 전략이라는 것이 있습니다.
일단 자신의 청약 점수가 얼마인지를 아는 것부터가 우선입니다.
만약 자신의 청약 점수가 40점이 안된다면 일반매매로 가는 것이 유리합니다.
다만 우리는 좋은 집을 싸게 사야 돈을 벌 수가 있습니다.
그러려면 어쩐 기준이 있어야 하는데 그 기준은 여기서 PIR이 12 이하이고, 전세가율이 60% 이상이라면 대충 집값이 저렴한 시기로 개인이 생각하는 아파트가 전고점 대비(아파트가 가장 비싸게 거래된 가격) -15% ~ 25% 사이라면 아주 싸게 잘 샀다고 할 수 있습니다.
저는 개인적으로 아무리 좋고 들어가고 싶은 집이라도 여러분이 비싸게 제일 많은 돈을 주고 들어가기를 바라지 않습니다. 당부드리고 싶은 것은 당신이 전고점의 주인공이 안되었으면 좋겠다는 말입니다.
만약 여러분의 청약 점수가 60점 이상이라면 이것은 무조건 청약으로 가는 것이 유리합니다. 그것도 이왕이면 서울 강남과 가까운 중심부에 마련한다면 최고겠죠.
청약에는 민간(일반 건설회사 분양)과 공공(LH분양) 두 가지가 있습니다. 민간의 경우 청약통장기간이 중요합니다. 공공은 납입 횟수와 금액이 중요한 당첨 요건입니다.
여기에 더해 가점도 중요한 요소입니다. 가점에는 무주택 기간, 다자녀, 부양가족수, 노부모부양 등 여러 요소가 있으니 자신이 어디에 해당하는지 파악하는 것도 중요합니다.
만약 40점 이상인데 60점 이하라면 어떻게 해야 할까요? 그러면 둘 다 노려보는 것을 추천드립니다. 일단은 분양을 통한 청약 신청에 중점을 두시되 좋은 동네에 괜찮은 아파트가 급매로 나온다면 노려볼 만하겠죠.
또 40점 이하라도 청약의 꿈을 포기하면 안 됩니다. 왜냐하면 아파트 분양마다 추첨으로 분양 자격을 주기도 하거든요
민영주택 전용 85 이하의 경우 단지마다 다르긴 하지만 일반적으로 청약 가점제는 40~100%이고 추첨제는 0~60%까지 허용하고 있어 잘만 노린다면 청약점수가 낮아도 당첨이 되는 경우가 있습니다.
*청약 가점제와 추첨제 비율 비교
또한 청약에는 ‘특별공급’이라는 제도가 있습니다. 일반적으로 신혼부부, 생애최초, 다자녀가구, 노부모부양 등 다양하기에 단지별 아파트 분양 공고를 자세히 보시고 그에 맞는 전략을 수립하면 좋을 것 같습니다.
여기서는 청약에 대해 큰 틀에서만 설명을 하도록 하겠습니다. 그 이유는 앞으로 이야기할 것들이 일반 매매에 관한 사항이기 때문에 청약은 이런 제도고 내가 청약 점수가 얼마이니 나는 청약으로 가는 게 유리하겠네, 아니면 일반 매매가 낫겠네 이 정도만 파악하는 기준으로만 삼으시면 됩니다.
청약 전략이 필요하시다면 나중에 따로 시리즈를 만들어야 할 듯합니다.
이제 방법을 설정하였으니 다음 Step으로 넘어가야 할 듯싶네요
Step. 2 예산확인
집을 사려면 청약이든 일반 매매든 나의 예산을 알아야 그에 맞는 집을 구할 수가 있습니다. 즉 나의 현재 종잣돈은 얼마이고, 나의 연봉 대비 대출 가능액은 얼 만인지 나의 예산을 파악해야 합니다.
Step2. 예산확인
일단 우리가 일반적으로 집을 살 때 제일 중요한 것은 필요한 예산 계획을 세우는 것입니다.
집을 구매하기 위해 들어가는 비용에는 어떤 것들이 알 필요가 있습니다.
그래야 필요한 돈은 얼마고, 나에게 부족한 돈은 얼마인지? 또는 내가 가진 돈으로 들어갈 수 있는 곳은 어디인지가 나옵니다.
기존 한 번이라도 집을 사셨던 분들은 몰라도 처음 집을 사시는 분들은 잘 모를 수가 있는데 집을 살 때는 단순히 집값만 필요한 것이 아닙니다.
집값 외에 기타 다른 부대비용을 생각해야 합니다.
일반적으로 집을 살 때 들어가는 비용은 부동산 중개수수료, 취등록세, 등기비용, 이사비에 +알파로 인테리어 비용 등을 생각해 볼 수 있습니다.
Step. 2-1 종잣돈과 소득 수준 파악
일단 가장 먼저 해야 할 작업은 나의 종잣돈과 소득 수준을 파악하는 것입니다.
우선 종잣돈은 내가 지금 가지고 있는 현금과 현금화할 수 있는 모든 자산을 통틀어 이야기합니다. 아직 집이 없다면 내가 가지고 있는 통장 잔고와 전월세 보증금, 주식, 채권 같은 기타 금융 자산 등을 모두 포함합니다.
* 종잣돈 : 현금(통장잔고) + 전월세보증금 + 주식, 채권 금융 자산비용 등
그다음은 나의 소득 + 배우자의 소득을 파악하는 것입니다. 이것이 왜 중요하냐 하면 대출과 관련이 있기 때문입니다.
소득은 세전 소득과 세후 소득으로 나뉘는데 자신의 연봉, 배우자의 연봉 소득 수준을 잘 모르시는 분들이 있을 것입니다. 나의 세전 연봉은 얼마이고 세후 소득은 얼마인지 조차 생각 못하고 있을 수 있습니다.
소득에서 세전 소득은 대출의 종류를 판단할 수 있는 기준이 되며, 세후 소득은 상환여력을 판단하는 기준이 되기 때문에 중요한 요소입니다.
자신의 소득을 모르겠다고 걱정하는 분들도 있을 수 있는데 확인하는 방법은 그리 어렵지 않습니다.
일단 국세청 홈페이지에 접속하셔서 검색창에 “연말정산 지급 내역서” 나 “근로소득원천징수 영수증”을 검색하시고 자신의 자료를 받아 보시면 됩니다.
여기서 세전 소득은 자신의 급여액을 말하며, 세후 소득은 급여액에서 결정세액을 차감한 금액이 세후 소득이 됩니다.
Step. 2-2 어떤 대출을 받아야 하나? 활용가능한 대출은?
나의 종잣돈과 소득 수준을 확인했다면 그다음음 어떤 대출을 받아야 나에게 유리한지를 생각해야 합니다.
주택금융공사에서 지원하는 정책 대출이냐? 아니면 일반 대출이냐? 선택을 해야 합니다.
이런 정책 대출의 좋은 점은 대출 한도도 일반 대출보다 크고, 이율도 낮아 내 집 마련 시 비용이 적게 든다는 것입니다. 그러니 집을 살 때 정책 대출을 우선 고려하는 것이 먼저겠죠.
(1). 정책 대출
주택금융공사나 국토부에서 지원하는 정책 대출을 말씀드리면 대표적으로 ‘디딤돌대출’, ‘신생아 특례 대출’, ‘보금자론’ 등이 있습니다. 자신이 어디에 해당하는지를 판단하고 대출 계획을 세워야 합니다.
일단 각 정책 대출별 조건을 보겠습니다. 기준은 신혼부부를 기준으로 하였습니다. 각자 상황에 따라 같은 대출이라도 조건이 약간씩은 다를 수 있음을 알려드립니다.
* 보금자리론, 신생아특례대출 : 주택금융공사 / 디딤돌대출 : 국토부 주택도시기금
(2) 일반 대출(주택담보대출 등)
주택담보 대출이나 신용대출의 금리는 은행마다, 자신의 신용등급에 따라 천차만별입니다.
일반적으로 우리가 은행마다 다 찾아다니기는 힘들겠죠 그래서 “은행연합회”라는 곳에서 각 은행마다 그리고 신용점수별로 대출 이자율을 정리하여 올려놓았으니 해당 홈페이지에 들어가셔 확인하시면 됩니다.
* 전국은행연합회 홈페이지 > 소비자포털 > 대출금리비교 > 가계대출금리
*현재 시중은행의 주담대 금리가 4.3% 내외로 4%대 초반이면 굉장히 좋은 금리 조건이라 하겠습니다.
원리금 상환을 예를 들면 4.3% 이자율에 3억 원을 대출받았다고 가정한다면 월 원리금 상환액은 약 148만 원 정도가 된다고 보면 됩니다.(정확한 것은 “대출 계산기”를 이용하시면 편리합니다.
자 활용 가능한 대출에 대해 알아보았는데요 중요한 것은 나에게 감당 가능한 대출이냐가 제일 중요하겠죠... 나에게 적합한 대출 한도를 생각해 보시죠
일단 자신의 세후 소득이 얼마인지 먼저 파악하는 것이 우선이겠죠 그다음은 우리 집에서 쓰는 생활비는 얼마나 나가는지를 파악해야 합니다.
즉 한 달에 우리 집에서 얼마를 갚을 수 있는지도 계산을 해 두어야 합니다. 아마도 이것이 제일 중요한 포인트가 아닐까? 생각됩니다.
Step. 2-3 나의 소득으로 감당 가능한 대출 한도 설정하기
월 상환금액 한도 = 세후 월 소득 - 생활비
감당 가능한 대출 한도 = 월 상환금액 한도 X 120개월(10년) or 150개월
* 여기서 120개월 , 150개월은 임의 적이긴 하나 일반적으로 갈아타기를 염두에 두고 작성한 사항입니다.
여기까지 내 집 마련을 위한 자금 확인까지 이야기하였습니다.
다음 편에서는 '대출'에 관한 이야기를 본격적으로 해보겠습니다.
