부동산 가격의 본질, 여전히 '수요와 공급'에 있다
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
뻔한 말이지만 부동산 가격은 수요와 공급 트렌드에 영향 받습니다. 한국은 유난히 더 그런 편인데, 가계 자산에서 비금융 자산이 매우 높은 나라이기 때문입니다. 해외만 보더라도 미국이 30%대, 영국이 47%대, 한국이 63%대입니다. 프랑스가 약 60% 수준으로 우리나라와 유사하지요. 자산의 많은 부분이 부동산인데, 한국인이 시세에 민감한 것은 당연합니다.
우리나라뿐만 아니라 많은 신흥국, 선진국의 부동산 가격은 상승기와 침체기를 거듭합니다. 최근 몇 년간 우리가 눈뜨고 지켜본 부동산 상승기는 거시적 트렌드가 존재합니다. 오늘은 결국 이번 상승기에 부동산 가격에 영향을 미친 본질이었던 수요와 공급을 중심으로 상승 요인을 짚어봅니다.
최근 3년간 상승기에 영향을 미친
물리/심리적 수요와 공급
많은 분들이 강조하는 '입지'는 부동산 초보에게 있어 지역을 디테일하게 접근할 때 판단에 도움을 좀 더 줍니다. 하지만 최근 트렌드에서는 입지뿐만 아니라 주택 수요와 공급 컨디션이 가장 큰 영향을 줬다고 판단됩니다. 여기에 금융과 세금 정책 등 여러 요소가 상호 연관성을 갖게 된 것이죠.
그럼 최근 3~4년간 부동산 가격은 왜 이렇게 상승할 수밖에 없었을까요? 침체기 진입과 상관없이 다시 맞이할 상승기를 맞이할 때 상황이 유사한지 참고할 필요가 있습니다.
이유 있는 수요,
상승할 수 밖에 없었던 '상황'
가처분소득
가처분소득 산정 방식에 대해 여전히 많은 논란이 있지만, 이전 포스팅에서도 알 수 있듯, 우리나라 상위 20%의 가처분소득은 꾸준히 증가하고 있었습니다. 주택은 극단적인 고관여 상품이기 때문에, 자연스러운 소득 증가는 주택 구매 수요를 더 창출했습니다. 이유는 좀 더 읽어보시면 알게됩니다.
이자율(금리)
저금리 기조를 꽤 길게 가져간 한국, 일반적으로 저금리 시기에는 부동산과 같은 큰 비용이 필요한 구매 행위가 더 많이 일어납니다. 이자 비용이 줄잖아요? 실제로 비금융 자산이 더 관심을 모으는 우리나라의 경우, 주택 매입 결정 시 대출 규모보다 매달 상환해야 하는 이자비용에 더 민감할 수밖에 없습니다.
가구수
2017년 기준 인구증가율은 0.3%에 그쳤지만 가구수는 1.7% 증가했습니다. 가구 증가율이 인구증가율을 지속적으로 추월해가는 상황에서 1~2인 가구가 차지하는 비중이 55.7%로 고령층과 20~30대 청년층을 중심으로 1인 가구가 형성되고 있습니다. 향후에도 가구수는 지속적으로 증가해 수요가 늘어날 것이라는 잠재 수요가 구매 욕구 자극한 부분이 있습니다.
인구 증가율보다 가구수가 더 빠르다 (출처: 뉴시스)매매가 대비 전세가 비율
이 또한 지난 포스팅에서 언급한 바 있는데요, 전세가가 매매가보다 가파르게 상승하며 갭 투자가 가능한 환경이 순간적으로 조성됐습니다. 적은 금액으로 부동산을 매입할 수 있는 컨디션은 현실적으로 매수 욕구를 상승시킵니다.
국내 정서
이 부분을 무시할 수 없는데요, 한국 경제 중심에 서 계셨던 58년생 개띠, 그리고 베이비부머분들은 부동산이 우리나라에서 얼마나 중요한 자산인지 알고 있습니다. 의도한 것도 아닌데 부동산 폭등기를 경험하셨고, 외부 충격으로 인해 침체기도 경험했습니다. 주식같은 금융 자산보다는 부동산과 같은 비금융 자산에 더 관심이 있습니다. 이 정서는 대를 잇고 있고, 이번 상승기로 20~30대 젊은 층에서도 부동산 매입에 대한 관심이 매우 높아졌습니다. 이 정서를 잘 나타내는 기사 하나 공유드립니다.
공급,
부족할 수 밖에 없었던 '상황'
서울의 재조명
90년대 1기 신도시부터 2기 신도시까지 줄곧 주택 공급은 부도심과 위성도시의 방향으로 뻗어나갔습니다. 하지만, 노후화된 아파트의 재건축, 재개발 등이 진행되며 워낙 입지가 우수했던 서울 지역의 관심도가 자연스럽게 증가했습니다. 다시 짓거나 새로 짓는 방식의 공급량은 신도시 대비 제한적일 수밖에 없어, 강서구 외 충분한 공급이 진행될 수가 없습니다. 한정된 서울의 아파트 공급이 일단 절대적으로 부족했습니다.
'새 것' 신드롬
1기 신도시인 분당이나 일산에 신축된 아파트와 2기 신도시인 동탄 등의 신축 아파트는 차원이 다른데요, 같은 신축이라도 상품성에 있어 연식과 구조도, 편의 시설들이 매우 차이나기 때문입니다. ‘새 아파트’에 대한 정의가 다시 생겨난 2010년 이후, 서울의 신규 아파트는 ‘없어서 못 사는’ 황금 돼지와 같은 물건이 돼버렸습니다.
지리적 한계로 서울 신규 공급은 한계가 있습니다 (출처: 주택정보포털)절대적인 주택 공급량
공급량이 충분하다고 했던 국토부였는데, 3기 신도시로 전략을 바꿨습니다. 이는 위에서 언급한 것과 같이, 입지가 좋은 상품들에 대한 수요가 급증하면서 택지개발 지구나 비인기 지역의 신축 관심도는 떨어지고 있습니다. 수치를 보는 것이 의미가 적습니다.
금융과 세제 관련 정책 또한 중요하지만 네이버나 구글링을 통해 충분히 아실 수 있으니 오늘 포스팅에서는 생략하겠습니다.
2019년은 이미 형성된 매수 수요는 기대 수요로 남아 기회를 엿볼 것이고 신규 공급 또한 제한적이라 서울 아파트 가격은 입지가 괜찮다면 타 지역 대비 완만한 우상향을 그릴 것으로 생각합니다. 정말 큰 외부 충격이 있지 않다면, 정책 효과만 가지고 시세를 잡는다는 것이 매우 어려운 일이기 때문입니다.
우리나라는 부동산을 중심으로 전후방 경제 파급력이 상당한데, 이는 해외에 비해 실물경제 전반에 건설과 부동산 관련 업종 비중이 높기 때문입니다. 건설 관련 산업의 국내 주식 영향도도 30% 가까이 미치는 것으로 알려져 있고, 위에 언급한 것처럼 국민 자금의 많은 부분이 부동산에 소속돼 있기 때문이죠. 모쪼록 ‘침체기’라는 단어에 휘둘려 눈 앞에 펼쳐진 현상만을 주시하지 않고, 더 큰 그림으로 접근할 필요가 있는 부동산 시장입니다.
