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by 담비 Apr 17. 2023

공시가격과 실거래가 이런 영향을 미쳐요

아파트 공시가가 역대 최대인 18.61% 떨어졌어요.

이런 내용을 확인하실 수 있어요

- 아파트 공시가격이 18.61% 떨어지면서 재산세, 종부세도 20%가량 줄어들 것으로 예상돼요.

- 공시가격은 실거래가보다 대부분 낮게 책정돼요.

- 공시가격이 하락하면 전세반환보증 한도가 줄어들어요

올해 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격은 1년 전(2022년)과 비교해 18.61%나 떨어지면서 역대 최대 하락폭을 기록했습니다. 2005년 아파트의 공시가격이 집계·발표된 이후로 이번처럼 가격이 크게 떨어진 적은 없었는데요.

전국 평균 하락폭은 –18.61%였고, 서울 지역은 –17.3%의 하락율을 기록했습니다. 지역별로 낙폭이 가장 컸던 곳은 -30.68%의 하락율을 기록한 세종이었는데요. 그 다음으로는 -24.04% 하락한 인천, 그리고 그 뒤로는 경기(-22.25%), 대구(-22.06%), 부산(-18.01%) 순으로 하락폭이 컸습니다.

강원(-4.35%), 제주(-5.59%), 전북(-8.00%), 광주(-8.75%)를 제외한 다른 시·도들도 모두 –10%대의 하락율을 기록했고요.

아파트 공시가격이 역대 최대 하락폭을 기록했어요

이처럼 공시가격이 역대 최대 수준의 하락폭을 기록한 건 기본적으로는 시장에서 거래된 실거래가가 큰 폭으로 떨어졌기 때문이에요. 한국부동산원에 따르면 지난 한 해 동안 전국 아파트 실거래가는 평균 15.59% 떨어졌어요.

공시가격 산정의 바탕이 되는 실거래가와 시세가 떨어졌으니 당연히 공시가격도 하락할 수밖에 없는데요.

또한 주택 시세에 곱해 공시가격을 산정하는 데 활용되는 ‘공시가격 현실화율’이 낮아진 것도 공시가격 하락에 적지 않은 영향을 미쳤어요.

공시가격은 재산세, 종합부동산세와 같은 보유세를 부과하는 기준으로 쓰이는 건 기본이고, 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입액, 개발부담금과 같은 각종 공과금을 부과하는 기준으로도 활용되는 중요한 지표예요.

(연도별 공동주택 공시가격 변동 추세 @국토교통부)

공시가격이란?

공시가격이란 말 그대로 ‘공시’되는 가격을 말하는데요. 공시란 일정한 정보를 공개적으로 게시해 누구라도 확인할 수 있게 하는 제도를 말합니다. 주택 공시가격이란 정부가 정해서 공시하고 있는 해당 주택의 가격을 말하고요.

국토교통부에서는 매년 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 전국에 있는 단독주택과 공동주택(아파트, 연립·다세대), 개별 토지의 공시가격을 산정해 발표하고 있는데요. 매년 그 해 1월 1일의 시장 가격을 토대로 공시가격을 산정하고 있습니다.

그리고 이렇게 발표되는 공시가격을 바탕으로 그 해에 부동산 소유자들이 내야 하는 재산세와 종합부동산세, 각종 공과금의 금액이 결정되는 거예요.

공시가격은 어떻게 결정되나요?

법에 따라 공시가격은 국토교통부 산하 공공기관인 한국부동산원이 조사해 산정하고 있는데요. 그 해 1월 1일을 기준으로 해당 주택의 실거래가, 감정평가액, 분양가액 등을 조사해 시세를 구한 뒤, 여기에 정부에서 정한 공시가격 현실화율을 곱하는 방식으로 공시가격을 정하고 있습니다.

(2023년 지역별 공시가격 변동률 @국토교통부)

공시가격 현실화율이란 무엇인가요?

공시가격 현실화율이란 해당 주택의 ‘시세 대비 공시가격의 비율’이라고 이해하시면 되는데요. 조금 전 말씀드렸듯이 공시가격을 확정할 때는 해당 주택의 시세에 이 현실화율을 곱하고 있습니다. 실제 거래된 실거래가, 현 시세보다 공시가격이 낮게 책정되는 이유인데요.

예를 들어 시세가 1억 원인 주택에 70%의 현실화율이 적용되면 이 주택의 공시가격은 7000만 원으로 결정되는 방식입니다.

공시가격 = 주택 시세 × 공시가격 현실화율

이처럼 공시가격 현실화율이 얼마인지에 따라 시세가 같더라도 공시가격은 달라지게 되는데요.

현실화율 역시 매년 정부가 결정하고 있습니다. 현실화율은 주택의 유형, 가격 구간에 따라 차등적으로 적용되는데요. 가격대가 높은 주택일수록 좀 더 높은 현실화율이 적용돼 공시가격도 보다 높게 책정됩니다.

실거래가와는 어떻게 다른가요?

실거래가는 해당 주택이 실제로 거래된 가격을 말해요. 2006년부터 시행된 ‘부동산 실거래 가격 신고의무제도’에 따라 주택, 토지 등의 부동산을 매매했을 때에는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해당 부동산의 실거래가를 관할 시·군·구청에 신고해야만 해요.

이렇게 신고한 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 누구나 확인할 수 있는데요. 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 단독, 오피스텔, 토지, 상업·업무용 시설, 공장·창고, 아파트 분양·입주권 등 모든 유형의 부동산 거래에 대해 실거래가를 확인해 볼 수 있어요.

공시가격 떨어졌는데 세금은 얼마나 줄어들까요?

부동산 소유자가 그 해에 납부해야 하는 재산세, 종합부동산세는 해당 연도 공시가격을 기준으로 부과되는데요.

2023년에는 아파트 공시가격이 역대 최대 수준으로 하락했기에 보유세 부담도 그만큼 크게 줄어들 전망입니다. 공시가격 자체가 떨어진 데다 올해부터 정부의 부동산 보유세 감면 조치들이 본격적으로 적용되기 때문인데요.

개별적인 세금 부담은 소유자와 주택의 조건마다 차이가 날 수밖에 없지만 올해의 경우 지난해보다 재산세와 종합부동산세가 평균 20%가량 줄어들 것이라는 게 부동산 전문가들의 예측입니다.

건강보험료, 국민주택채권 매입비용 등도 낮아져요

회사에 소속돼 있지 않은 지역가입자의 경우 가입자가 보유하고 있는 재산과 소득을 바탕으로 건강보험료를 산정하고 있는데요. 재산가액을 산정할 때는 해당 가입자가 보유하고 있는 주택의 공시가격을 활용하고 있어요.

그렇기 때문에 공시가격이 하락하게 되면 재산가액도 줄어들게 되는데요. 주택을 보유하고 있는 지역가입자라면 내야 하는 건강보험료도 줄어들게 됩니다.

국토교통부에서는 이번 공동주택 공시가격 하락으로 지역가입자의 건강보험료가 세대당 월 평균 3839원가량 줄어들 것으로 예상하고 있습니다. 평균 납부액의 3.9%가 감소할 것이라는 게 국토교통부의 분석입니다.

매매, 상속, 담보대출 등의 이유로 부동산 거래를 등기할 때 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권 매입액도 줄어들게 됩니다. 국민주택채권 매입액도 해당 부동산의 공시가격에 따라 결정되기 때문이에요.

반환보증 가입할 수 있는 전세보증금 한도가 줄어들어요

이번에 공동주택 공시가격이 하락하면서 전세 세입자들이 전세보증금 반환보증 가입 문턱이 높아질 것이라는 예측도 나오고 있는데요.

주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 전세금 반화보증 가입 심사를 할 때도 공시가격을 활용해 전셋집의 주택가격(매매가)과 전세가율을 계산하고 있기 때문입니다.

우선 주택가격을 계산할 때는 해당 주택 공시가격에 140%를 곱한 금액을 주택가격으로 산정하고 있는데요. 원래는 공시가의 150%까지 매매가로 인정했지만 전세금 반환보증 제도를 악용한 전세 사기가 속출하고 있다는 지적에 따라 지난 1월부터 공시가격 인정 범위를 140%로 줄였습니다.

이처럼 공시가격 자체가 떨어진 데다, 공시가격으로 인정받을 수 있는 주택가격도 줄어들었고, 전세가율 기준도 강화되면서 같은 전세주택을 대상으로 가입할 수 있는 전세보증금 상한선도 줄어들게 되었어요.

이번에는 공시가격이란 어떻게 결정되고, 어떻게 활용되는지 그리고 올해 공시가격 하락이 세금과 공과금 납부액, 전세금 반환보증 가입에는 어떤 영향을 미치는지에 대해서 알아보았는데요.

빌라 전세 계약을 고민하는 세입자라면 먼저 해당 매물의 공시가격을 확인해 전세금 반환보증 가입 가능 여부를 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다:)

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