부동산 규제지역 개념 정리 알아두기
규제지역에 따라 대출 한도가 달라져요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 현재 부동산 규제지역은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 나누어져 있어요.
- 2023년 기준 서울 4개의 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)를 제외한 모든 지역이 부동산 규제지역에서 해제된 상태예요.
- 일반적으로 조정대상지역<투기과열지구<투기지역으로 규제 강도가 강화돼요.
부동산 규제지역?
올해에는 이런저런 부동산 관련 정책이 많이 나왔어요.
집 값 문제와 더불어 얼어붙은 부동산 시장의 활기를 되찾기 위한 노력이 많았는데요.
그 중에는 부동산 규제지역 해제에 대한 대규모 변화가 자주 있었는데, 현재는 서울 4개의 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)를 제외한 모든 지역이 부동산 규제지역에서 해제된 상태예요.
부동산 규제지역이란 정부에서 주택시장 안정화와 투기방지를 위해 지정해서 관리하는 지역을 말하는데요. 현재 부동산 규제지역 종류는 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 나누어져 있고 부동산 규제지역에 따라 세금과 청약, 전매제한, 대출 등에 많은 차이가 생기기 때문에 주택구입 등 가계자금 대출을 알아보시는 분들은 규제지역에 대해서 꼭 알아 두는 것이 중요해요.
1. 투기지역
투기지역은 쉽게 말해 주택이나 토지가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 뜻해요. 양도세를 기준시가 대신 실거래가로 더 높게 부과하기 위해서 기획재정부 장관이 지정하는 지역입니다.
직전 월 가격 상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배를 초과하는 등 자세한 지정요건이 정해져 있지만, 일단은 부동산 규제지역 중에 가장 강도 높은 규제가 적용되는 지역이라고 생각하면 쉬워요.
투기지역으로 관리되면 양도세가 기준시가 대신 실거래가로 더 높게 부과되는 등의 세금규제 이외에도, 대출규제 또한 높게 적용되는데요. 현재 투기지역은 무주택자, 1주택자에게 LTV(담보가치 인정비율), 50%, DTI(총부채상환비율) 40%로 제한하여 규제하고 있고, 그 이상의 다주택자에게는 LTV 30%를 적용하여 대출 한도를 제한하고 있어요.
비규제지역의 무주택자 LTV가 70%인 것을 감안하면 투기지역에 강도 높은 규제가 적용된다는 것을 알 수 있어요.
2. 투기과열지구
투기과열지구는 물가 상승률 보다 주택 가격 상승률이 훨씬 높아, 주택에 대한 투기가 우려되는 지역에 국토교통부 장관이나 도지사, 시장이 투기과열지구를 지정하는데요. 주택시장 과열 요인 차단, 그리고 주택 투기 수요 근절, 그리고 무주택자 등의 실수요자 보호를 위해 주택가격 급등과 투기 수요의 유입 우려가 큰 지역에 지정해요.
투기과열지구로 지정되면 분양주택 청약시 1순위 자격이 제한되고, 분양권 전매 제한, 재건축 조합원 자격 제한이 생기고, 대출에도 제한이 생기는데요. 대출 규제로는 투기지역과 동일하게 무주택자/1주택자에게는 LTV 50%제한, 그리고 DTI는 40%로 제한되고 있어요. (다주택자는 LTV 30%)
하지만 최근 규제 내용의 변화로 다주택자도 규제지역내에 15억 이상의 주택에 대한 주택담보대출이 허가되는 등 규제가 완화되기도 했습니다. 규제지역 내에서 원래 금지였던 15억 이상의 주택에 대한 대출이 LTV 30%까지 허용되도록 바뀐 거예요.
3. 조정대상지역
조정대상지역은 주택 분양 등이 과열되거나 분양·매매 등 거래가 위축될 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말해요.
조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에도 규제를 받으며, 대출 규제도 적용되는데요. 투기지역/투기과열지구 보다는 완화된 수준으로, 무주택자/1주택자에게는 LTV 50%, DTI 50%로 제한하고 있어요. (다주택자 LTV 30% 동일)
2023년 기준 모든 부동산 규제지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)이 투기지역이고, 투기과열지구이며 조정대상지역인데요.
규제지역이 해제되어 비규제지역으로 바뀌면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축돼요. 양도세 중과 규제 또한 일반 과세로 바뀌게 되고, 대출 조건도 완화됩니다. 무주택자에게는 LTV 70%, DTI 60%까지 허용되고, 1주택자와 다주택자에게는 LTV 60%, DTI 60%가 적용돼요.
다만 현재는 가계부채의 안정화를 위해 DSR규제가 일괄적으로 40%까지만 허용되고 있기 때문에, 소득수준이 높지 않다면 LTV 70%가 생각보다 크게 와닿지는 않을 수도 있어요.
부동산 관리지역으로 통합될 예정이에요
일반적으로 생각했을 때 투기지역> 투기과열지구> 조정대상지역으로 규제 강도가 강하지만, 조정대상지역이 규제 강도가 더 높은 부분도 있어서 혼란이 가중되기도 했는데요. 때문에 부동산 관리지역 1단계,2단계로 단순화시키는 제도가 추진될 것으로 예정되고 있어요.
부동산 관리지역으로 통합된다면 1단계는 청약과 분양권 전매제한 관련 최소한의 규제만 적용하고, 2단계는 세금, 대출, 정비사업 등의 규제가 추가 적용될 예정이에요.
이번에는 부동산 규제지역에 대해서 알아보았는데요. 부동산 관리지역으로 통합될 수도 있지만 기본적인 구조와 내용은 크게 다르지 않으니, 주택구입 등 가계자금 대출을 알아보시는 분들이라면 규제지역에 대해서 꼭 알아 두셨으면 좋겠습니다:)
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