하이! 서울? 굿바이! 서울?

오늘이 제일 싼 집값 이야기 

본투비 서울,

서울 강동에서 초등학교 입학과 졸업

송파에서 중학교부터 대학교까지 입학과 졸업.

하지만 나를 포함하여 동창 중 서울에 자리잡고 사는 친구는 10명에 1~2명 있을까말까 하다.

그런데 한걸음 더 생각해보니, 나뿐 아닌 내아이도 인서울 주거와 교육환경에 노출될 가능성도 희박하다.

집값이 올라도 너무 올랐고, 물가도 함께 오르니 월급은 오히려 동결됐거나 떨어졌다고 체감될 정도.

그런 생각이 어렴풋 뇌리를 스칠 때, 귓가에 들려왔다.

"서울 집값 얼마나 더 오를까요?"

"오릅니다. 죄송하지만 5~10% 오를겁니다. "

서울대 환경대학원 김경민 교수의 말이다.

그는 하버드대학교 부동산 학과 박사 출신이다...(매년 부동산트렌드 책을 내는 저자이기도 함)

9/12 손에잡히는경제플러스

" 2025 부동산 전망"

 (김경민 서울대환경대학원 교수) 내용을 각색함.

경제 예측의 유일한 기능은 점성술을 존경받게 만드는 것이다

경제학자 존 케네스 갤브레이스의 말이다.

손에 잡히는 경제 홈페이지에 들어가보니 <경제콘서트> 첫 화두에 나온 말이었다.

무슨 말인가?

들여다보니 그만큼 경제를 예측하는 것은 불가능에 가깝다는 말이었다.

그럼에도 불구하고 우리가 누군가?

외세의 개입에도 굴복하지 않고, 가난한 나라에서 세계에서 가장 빨리 부자 국가가 된 나라.

우리나라 만큼 온국민이 경제 전문가가 됐거나 되거나 되려하는 나라도 없을 정도.

그래서 정리해봤다.

무엇이 되든간에 일단 미래를 점쳐보자!

<개념정리>

* 수퍼사이클:  20년 이상의 장기적인 가격상승 추세. 원자재 등 상품시장 가격의 폭등으로 새롭게 주목 받게 된 용어로 원자재 슈퍼사이클로 불리기도 함.

Q. 서울집값 얼마나 왜 오르나?

부동산은 공간시장과 금융시장 측면에서 봐야 한다.

공간시장 측면에서 봤을 때 서울은 공급부족이 명확하고 금융시장 측면에서 금리와의 싸움인데, 현재 금리하락도 명확하다. 20개월째 동결이었으므로.

금리가 내리고, 공급이 부족하다면 결국 부동산 시장에 플러스 요인이 있는 것도 자명.  

이런 사실이 선반영 돼 2023년부터 전세자금이 올랐고, 결국 매매에 대한 수요가 증가한 것이다.

예견된 미래다.

Q. 최근 금융감독원장이 대출금리에 대한 코멘트 - 은행들의 대출 옥죄기 - 감독원장의 사과 등의 에피소드가 있었다.  대출시장에 대한 제한은 어떤 파장이 있을까?

없다. 매수자와 매도자를 봐야 한다.

매도자들은 매물을 거둬들일뿐 호가를 낮추지 않았다.

결국 수요자만 압박한 셈. 1가구 1주택인 사람에게도 주담대를 안해주겠다는 것은 잘못된 정책이다.

서민과 중산층은 집을 못 사게 되는 형국이니 .

자산증식효과는 중산층과 서민들이 집을 사야 가능하다. 그게 맞는 방향이다.

Q. 그러다가 주택담보 대출금을 못 갚으면 어떡하나?

LTV 등으로 막으면 된다. 미국이 서브프라임모기지 사태일 때를 보자.

미국은 LTV가 평균 80%니까  10억 집 살때 8억을 대출 받는 것이다.

게다가 당시 LTV 심사 기관의 모럴 해저드등도 있었다.

우리나라는 최대가 50~60%, 미국과 다른 상황이다.

가계대출 중 부동산대출이 위험자산인가? 아니다.

집값이 50%이상으로 폭락해야 문제가 되는데 우리나라는 집값 대폭락 때도 하락이 20% 수준이었다.

전향적 사고가 필요하다.

Q. 스트레스DSR 가산금리, 대출 받지마세요 정책이 늘어난다면?

수요자를 억제하는 정책인데, 매도자들은 호가를 낮추지 않고 거래량이 줄뿐이다.

DSR은 수요자의 신용만 관리 하겠다는 것인데, 부동산 접근방법이 잘못됐다.

부동산 사는 사람만 관리하고, 부동산 주택에 대한 관리가 없다.

미국에서 프라임은 안전자산, 서브프라임은 불안전자산을 의미한다. 초고가 부동산 등이 불안전 자산.

그런 초고가 부동산에 높은 세율 등 패널티를 부가한다. 그러나 우리나라는 그런게 없다.

Q.88대책이라 불리는 공급대책은 어떤가?

그린벨트 풀고 주택을 공급하겠다는 것인데 구체적인 내용이 없다.

어느 지구에 몇채에 공급될지 등을 알려주며 수요자들에게 기다리라 했어야 한다.

어디에, 언제, 얼마나? 가 없다.

제3기 신도시도 토지 수용 못한 곳도 많다. 국민들이 그걸 다 아니까, 8월8일에 나온 정책에도 부동산 가격이 오르는 것이다. 정부정책을 신뢰하지 못하므로.

Q.빌라전세 사기 문제는?

LH를 통해 경매를 사서 전세금 지원해준다는 건데,

LH는 부채가 심각한 기업이다. LH가 해서는 안되는 일. 국가자금으로 해야 함.

LH 돈이 없기 때문에 토지수용 못하고 있는 것. 곧 200조원의 부채가 생긴다.

Q.올 4분기부터 내년 상반기 시장은 어떨까?

2024년 6월 대비 서울 집값 5~10% 상승 예상한다.  

강남이 오르면, 분당-수지도 시차 두고 올라간다. 그런데 분당은 자체적으로 업무지구가 성장하고 있는 곳.

반면 노도성(노원 도봉 성북구)는 업무지구가 없다. 가장 가까운 곳이 광화문이고 여의도, 강남이랑 꽤 멀다.

업무지구가 있든가, 근접하든가에 따라 경기도권 신도시는 차별적으로 가격이 움직일 가능성이 크다.

Q.집값 예측 방법은?

주식은 거래가격이 시간단위로 나오는데 본래 부동산은 분기별, 월별 거래가격만 나왔다.

하지만 최근 인공지능을 활용하면 일단위 주택가격 계산이 가능하다.

서울 전수의 주택가격을  인공지능으로 일단위 계산해서 단기-장기 이동평균성 관계를 볼때 변곡점(골든 크로스)이 맞아들어간다.  

Q.지금의 상승세 언제까지 이어질까?

답변하기 힘들지만, 확실한 트렌드는 사이클이 짧아졌다는 것.

예를 들어서 서울이 2010~2012년 하락세였는데, 정체기 후 상승세가 이어졌다.

당시 하락이 36개월이었다면 2020년에 15개월, 2023년 1~4월 사이 정체기 있었다.

그럼 반대급부로 상승장도 짧지 않을까.

과거에 7년 정도가 평균 상승세였는데 그보다는 조금 줄어들지 않을까 한다.

결국 아직 좀더 오를 것이라는 말.

Q.상승-하락 구간이 짧아지고 있는 건 왜일까?

이것은 가정인데, 정보유통 속도가 빨라지기 때문인듯.

부동산은 큰 재화고 신중한 정보수집이 필요한데 생각보다 그 정보의  흡수속도와 취사선택 속도가 빨라지고 있다.

전세계에서 이렇게 발빠르게 대응하는 국민이 있을까 싶을정도.

Q.부동산 전문가가 왜 부동산 오른다고 하냐? 더오르는거 아니냐? 는 비판에 어떻게 생각하는지?

주택 위기는  전세계적인 현상.

미국은 주택담보대출금리가 2%대에서 7%대까지 올랐는데 8개월 주택가격 하락하고 끝났다.

결국 다시 8~10%대 주택가격이 또 상승했다.

이건 데이터다.

주택공급부족은 미국도 똑같이 예견한다.주택가격상승을 인정한다.

그이야기들을 전문가가 해줘야 한다.

그래서 집사라?는 말은 아니다.

정책당국자들이 중산층과 서민을 위한 정책을 무엇을 할거냐를 이야기 해야 하는 것이다.

소비자들은 이미 똑똑하다. 내말 때문에 움직이는게 아니다.

정책 당국자들이 제대로 된 정책을 이야기 해주길 바란다.

Q. 우리나라의 주택 공급부족문제 어떻게 해결해야 하나?

서울과 지방은 분명히 다르고, 심각한 곳은 서울과 서울 일부지역이다.

그럼 서울시청의 문제가 심각한 것.

그러나 서울시청의 입장이 있나? 없음.

코레일-국토부-서울시가 용산업무지구 어떻게 할지? 왜 대책이 안나왔는지?

업무지구를 100% 업무용으로 하는 곳은 없다.

일부 토지는 업무, 일부 토지는 아파트 물량이 나올수 있는 곳인데 그이야기를 하는 곳이 아무데도 없다.

그린벨트는 쉽지가 않음. 동의 얻고 토지수용 받고, 가격 조정하고 최소1~2년이 걸림.

국제업무지구 땅이 남으면 그곳을 어떻게 활용할지 말이 나와야 한다.

Q.선호, 비선호 지역이 확연한데 이런 흐름은 계속될까?

그것도 글로벌 트렌드.

<슈퍼스타 도시>책에 나왔듯이 각국가마다 슈퍼스타 도시가 있고, 아닌 도시가 있다.

주택시장 가격 흐름이 다 달라질 것. 이게 바로 선호의 문제.

옆에 도시까지 선호가 넓어지는 동조화  현상이 줄어들고 있음.

서울집값 오를 때 분당 빼고 경기도내 도시 거의 가격 안오름.

Q.전향적인 정부의 대책은 무엇이 있을까?

적정주택을 정부가 임대나 매매로 제공할 수 있다. 조건은 소득분위로 해야할 것.

이때 중산층이 줄어들고 있으므로 중산층까지 인센티브 필요하다. 미국도 그렇다.

미국엔 99% LTV상품도 있음. 5억 중 자기돈 500만원만 있으면 됨.

주택 철학이 다른 것. 중산층과 서민이 주택을 보유할 기회를 확장시켜 주는게 좋은 나라이므로.

서울은 안정적인 토지 공급자 역할을 하는게 중요.

여태까지 주택수요를 누르는 정책은 다 실패함.

Q. 유효자금이 우리나라는 부동산에만 가는거 같은데?

재산세가 우리나라는 굉장히 낮다. 주식수익률, 부동산 수익률을 따져볼때

아파트는 거래하기 아주 좋다.

 20억짜리 살때 200만원 내면 되면 굉장히 비용이 없는 것.

당연히 부동산으로 갈수밖에.  이논의도 필요하다.