￡ 2-3. 집을 지을 수 있는 땅이긴 한 건가요
집, 가족, 그리고 어느 한 남자의 사는 법
이 문제는 가장 중요한 검토사항 중의 하나가 될 것입니다. 아무리 좋은 조건을 갖춘 부지가 있다고 해도 현행법상 집을 지을 수 없는 땅이라면 아무 소용이 없기 때문입니다. 가장 먼저 살펴볼 것은 해당 토지의 용도지역입니다. 이는 합리적인 토지의 이용을 도모하기 위해 법률로 토지이용의 목적 등에 따라 적정히 구분하여 규제하고자 하는 것으로 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』로 정하고 있습니다. 이 법에 따르면 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 구분하고, 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등으로 세분하고 있습니다. 여기서 주로 전원주택지의 대상이 되는 지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역인데, 이것이 중요한 이유는 이 용도지역 구분에 따라 규제되는 건축물의 건폐율에 차이가 있기 때문입니다. 건폐율이란 건축면적의 대지면적에 대한 비율로서, 집을 짓기 위해서는 이의 조건에 부합하는 이상의 부지를 확보해야 합니다.
이 법에 따르면, 자연환경보전지역, 농림지역, 관리지역 중 보전관리지역, 생산관리지역은 건폐율이 20% 이하이고, 계획관리지역은 건폐율이 40% 이하입니다. 만약 보전관리지역의 토지를 991.74제곱미터(300평)를 구입했다면 건폐율이 20%이니까, 198.384제곱미터(60평)까지 집을 지을 수 있습니다. 하지만 이 법이 정한 범위 내에서 지자체별 조례에 따라 차이가 있을 수 있으니 주의해야 합니다. 이 사항은 대체로 토지매매계약 시 부동산중개인이 확인해 주는 것이나, 계약당사자로서 꼭 염두에 두어야 할 부분입니다.
다음으로 확인할 사항은 토지의 지목입니다. 이는 토지등기부에 등기할 사항의 하나로서 28종으로 구분하는데, 전원주택지로 이용되는 주요 지목으로는 전·답·목장용지·임야·대지·잡종지 등입니다. 여기서 잡종지는 대지처럼 집도 지을 수 있고, 공장설치도 가능하고, 농지로도 사용할 수 있으며, 주 사용 용도로의 지목변경도 쉽고, 농지나 임야를 개발할 때 내는 대체농지조성비나 대체조림비 부담이 없는 이점 등이 있어 선호되는 지목이지만, 그리 많지 않을 뿐만 아니라 용도변경이 제한되는 잡종지도 있을 수 있으므로 주의할 부분입니다.
농지는 원칙적으로 경자유전(耕者有田)의 원칙, 농지 경영자 소유의 원칙에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못합니다. 다만, 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않는 사람은 1만 제곱미터 미만, 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만 제곱미터 미만, 주말·체험영농을 하려는 사람은 총 1천 제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있는 등의 예외를 두고 있는데, 소규모의 전원주택 건축의 방법으로 이용되는 것이 대체로 주말·체험영농 목적의 농지취득입니다. 만약 1천 제곱미터 이상의 농지를 취득하고자 한다면 해당 농지를 관할하는 읍면동에서 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서를 작성·제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.
