최고고도지구, 최저고도지구란?
건축물의 높이를 제한하고 싶다면?
고도지구란 쉽게 말해 건축물의 높이를 제한하는 것을 말한다.
최고고도지구는 높이를 최고한도 이상 못 짓게 하는 것이고, 최저고도지구는 최저한도를 정해서 그 이상으로 건물을 짓도록 유도해서 토지이용의 고도화를 끌어내게 된다.
고도지구는 다른 용도지구외 다르게 도시관리계획으로 정해져 있기 때문에 luris 사이트에서 토지이용계획확인원을 발급해보면 용도지역 옆에 고도지구와 높이제한에 대한 내용이 표기되어있다.
고도지구의 경우 재개발, 재건축 지역에서 특히 잘 살펴봐야 하는데 재개발, 재건축의 경우 높이 지을 수 있어야 사업수지가 좋아지기 때문에 최고고도지구로 제한을 받게 되면 사업성이 떨어질 수밖에 없기 때문이다.
고도지구의 경우 같은 지역이라도 높이 제한이 여러 도시관리계획에 따라 달라지기 때문에 기존에 고도제한을 아는 지역이라도 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 확인하는 습관을 기르자.
고도지구란?
쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지구를 말한다.
고도지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이며, 고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다.
고도지구는 다음의 지역에 정한다.
① 공원, 녹지대 등의 경관을 차단함을 방지하기 위하여 필요한 지역
② 문화재 및 문화재적 가치가 있다고 인정되는 시설물 또는 기타 주요 시설물의 시설 및 경관보호를 위하여 필요한 지역
③ 시가지내 관광도로 등으로부터 조망되는 시가지 경관차단을 방지하기 위하여 필요한 지역
④ 준공업지역의 공장이전적지 등 공동주택을 건축할 수 있도록 허용되었으나 주변지역의 토지이용 등에 비추어 고층화가 바람직하지 않은 지역
⑤ 이미 설치되었거나 계획된 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설의 적정 이용량 유지를 위하여 단위지역내 전체건물의 용적·인구밀도 등을 일정 수준으로 제한할 필요가 있는 지역
⑥ 시가지내 공기 흐름의 차단방지 또는 바람의 통로확보를 위하여 필요한 지역
⑦ 그 밖에 시가지 경관 및 미관조성 등을 위하여 건축물의 높이를 제한할 필요가 있는 지역
예) 후암동 남산 고도지구 사례
남산 주변은 고도지구가 지정되어 있기 때문에 특정 토지를 luris에서 검색하면 다음과 같이 고도지구에 대한 내용을 확인할 수 있다.
고도지구에서 종종 마이너스가 표기된 경우가 있는데
위 토지이용계획원의 -1.5m라는 것은 인접한 도로 (소월로)를 기준 레벨로 [도로높이 -1.5m] 높이까지 건물을 지을 수 있다는 말이다. 이런 지역은 실제 토지가 도로면에서 붙어있지만 도로보다 많이 낮은 레벨로 위치하고 있다.
위에 고도지구 20m 이하는 건물의 높이를 20m 이하로 제한하라는 말이다.
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