월세 받고자 한다면 수익률 계산법부터 알자
일하지 않아도 통장에 매달 따박따박 월세가 들어오는 부동산을 수익형 부동산이라고 말합니다.
수익형 부동산은 월세를 받기 위한 부동산입니다. 집주인은 월세를 받아 은행에서 빌린 대출금의 이자를 냅니다. 월세와 대출이자의 차액이 임대소득이지요.
집주인이 투자한 돈과 집에서 나오는 돈의 비율은 임대수익률입니다. 투자한 투자금이 적을수록, 집에서 나오는 월세가 많을수록 높은 수익률이 나오는 것이죠. 그렇다면 지금부터 월세 받는 집주인이 되기 위한 첫걸음, 임대수익률의 내용을 알아볼까 합니다.
월세 받는 집주인이 되었을 때 수익률 계산 방법
간단히 말하면, 임대수익률은 (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈*100%)입니다. 가령 200만 원을 들여서, 임대수익으로 100만 원이 나온다면 임대수익은 50%가 됩니다. 1억 원 집을 경매로 낙찰받아 보증금 2000만 원, 월세 50만 원 세입자를 들였다고 가정해봅시다.
실질적으로 집에 투자한 돈
이때 이 집을 보증금 2000만 원, 월세 50만 원으로 임대를 준다면, 2000만 원이 회수됩니다.
최종 투자 금액
보증금을 합치면, 총투자금은 1600만 원입니다.
월세 임대를 통해 받는 돈
앞서 투자한 금액과 은행 이자를 제외한 월세 수익을 토대로 임대수익률을 계산해볼 수 있습니다.
(연간 집에서 나오는 돈) / (총 투자금) = 320/1600, 이 집의 임대수익률은 연 20%입니다.
임대수익률 계산방법, 정리하자면
[(월임대료*12)-연은행이자] ÷(매매가-대출금-임대보증금+취득세 등 기타 비용) *100
단, 이 계산법은 간단한 임대수익률 계산법입니다. 관리비용, 보유하는 동안의 세금과 유지비용, 공실 기간 등을 고려하지 않습니다. 편의를 위한 간단한 계산법입니다. 물론 내 돈 한 푼 없이도 임대수익을 얻을 수 있습니다.
앞서 예를 든 집의 임대수익은 이자를 낸 후 월 약 26만 원, 임대수익률은 20%입니다. 만약 대출을 1000만 원 더 받을 수 있으면 투자금이 1000만 원이 적어지기에 임대수익률은 46%로 껑충 올라갑니다.
[(월임대료*12)-연은행이자] ÷(매매가-대출금-임대보증금+취금세등 비용) *100
(600만-320만) / (1억-8천만-2천만+600만)*100 = 280/600 *100 =46%
만약 세입자에게 월세를 낮추고 보증금을 1000만 원을 더 받으면 내가 투자한 금액이 한 푼도 들지 않고 도리어 400만 원을 거슬러 받습니다. 이것을 무피투자라고 합니다.
무피투자가 반드시 좋은 것은 아니다
무피투자란 실투자금이 들어가지 않는 투자를 말한다. 비용(fee)이 없는 투자, 즉 피 같은 내 돈이 들어가지 않는 투자를 뜻한다. 내 돈이 하나도 들어가지 않고 임대수익을 낼 수 있다는 것은 전세 품귀 현상인 요즘 상당히 매력적인 투자인 것처럼 보입니다.
하지만, 무피투자가 마냥 좋기만 한 것은 아닙니다. 물건 하나에 대한 수입은 매우 적고, 임차인 관리는 일반 물건과 같이 해야 하니 번거로울 수 있습니다.
저렴한 물건은 투자금이 100만 원만 차이가 나도 수익률은 크게 움직입니다. 투자금이 적으면 적을수록 수익률 폭의 움직임은 더 큽니다. 임대수익률은 임대물건이 적합한지 여부를 판단할 때 필요합니다.
물건을 판단할 때 도움이 되는 임대수익률 계산법
임대수익률 계산법은 투자할 물건을 선택할 때 도움이 됩니다. 매매가와 임대가의 조건이 다른 a물건과 b물건 중 어느 물건의 임대수익이 더 높을지 판단하기 어려울 때가 있습니다. 명확하지 않은 수익을 임대수익률 계산 후 숫자로 나타내 보면 정확한 판단을 할 수 있습니다.
수익률 부동산의 임대수익률은 숫자에 불과할 뿐, 그 자체가 수익금을 나타내는 것은 아닙니다. 임대수익률 이외의 다른 요건도 함께 보아야 합니다. 투자금이 많아 임대수익률이 낮아도 시세차익을 낼 수 있는 물건도 있고, 투자금이 들지 않아 무피투자가 되었지만 시세차익을 전혀 기대할 수 없는 물건도 있습니다.
이때 지역별로 투자방법이 달라질 수 있습니다. 대표적인 임대수익용 물건은 수도권, 인천, 지방 소도시에서 찾을 수 있는데요. 하지만 서울 등 대도시에서는 매매가와 임대가의 차이가 커서 투자금이 많이 들어가기에 임대수익률이 높지 않습니다.
월세 임차인은 집주인에게 임대수익을 주는 소중한 고객입니다. 집주인은 임차인이 편안하게 살 수 있도록 집과 서비스를 제공하고 임대수익을 얻습니다. 월세는 임대한 다음 달부터 바로 수익이 납니다. 그러므로 임대료는 집주인에게 월급과도 같죠. 집주인이 되고 싶다면 임대수익률부터 꼼꼼히 살펴보는 것 어떨까요?
