#5. 투자는 상대치가 중요하다.
여러 권의 부동산 책을 읽다 보니 몇 가지 공통적으로 주장하는 점을 발견할 수 있었다.
첫 번째가 "정부와 맞서지 마라" (링크 참고)
두 번째는 "입지가 제일이다" (링크 참고)
세 번째가 "부동산은 살아가는 곳이다" (링크 참고)
네 번째가 "부동산은 싸게 사야 한다" (링크 참고)
이번에 설명할 네 번째는 "투자는 상대치가 중요하다"이다.
10억 상당의 집과 5억 상당의 집이 있다. 당신이 10억으로 투자를 한다면 어디에 투자하는 것이 좋겠는가?
10억 집이라는 사람도 있고 5억 집을 2개 산다는 사람도 있을 것이다. 정답은? 아직은 알 수 없다.
조금 더 구체적으로 해보겠다. 당신이 20억을 가지고 있다면 강남 20억 아파트와 강북 10억 아파트 중에 어떤 것에 투자하는 것이 수익이 좋겠는가?
무조건 강남을 외치는 사람도 있고 강북 2채가 낫다고 하는 사람도 있을 것이다. 정답은? 여전히 알 수 없다.
충분히 정답을 고를 수 있을 만도 한데 왜 아직 알 수 없다고 할까. 투자에서는 현재 얼마나 좋으냐(절대치)가 아니라 얼마나 더 오를 것이냐(상대치)가 중요하기 때문이다. 절대치는 멈춰있는 단순한 숫자에 불과하지만 상대치는 변동을 나타내는 흐름이다. 투자는 100원을 넣어서 150원을 만드는 게임이지 1000원이 100원보다 더 많다를 보여주는 산수는 아니다.
예를 들어, 삼성동 아이파크가 좋은 건 다 안다. 전용면적 85제곱미터 호가가 20억을 넘는다. 학군, 교통, 편의성 등등 빠짐없이 좋다. 그렇기에 평당 6000만 원이 넘는 가격이 나오는 것이다. 나도 살고 싶다. 그런데 살고 싶은 것과 투자로 돈을 버는 것은 다르다. 20억을 넣어서 예쁘게 살지만 가격이 정체라면 주거 만족도는 높을지언정 투자로서는 0점이다.
투자에서는 얼마나 더 오를 것이냐가 중요하다.
앞의 첫 번째 예를 들어 다시 끌어와보자. 10억 상당의 집은 지은 지 10년 차에 접어든 아파트이며 매우 깨끗하게 잘 관리되어 있어 동네사람들에게 인기가 좋다. 다만 근처에 별다른 개발계획은 없다. 5억 상당의 집은 지은 지 30년이 넘었으며 신규 지하철 노선이 지나갈 가능성도 높게 점쳐지는 곳이다. 재건축 조합이 설립중이며 주민들이 재건축에 매우 열성적이다. 이정도 상황이라면 어디에 투자하는 것이 좋겠는지 감이 오지 않는가.
여기서 우리는 투자의 관점에서 이러한 조건들을 눈여겨 봐야 한다. 이익 Profit 이 목적인 것이다.
A급 자전거 속도가 40 km/h이고 B급 자전거 속도가 20 km/h 이라고 하자. 절대치로는 A급이 두 배나 앞선다. 하지만 A급의 가속도는 0이고, B급의 가속도가 시간당 2 km/h 라면 5시간 후에는 B급 자전거 속도가 30 km/h 로 1.5배 빨라져 있을 것이다. 여전히 A급 자전거가 빠르지만 말이다.
A급 자전거를 타고 있으면 폼도 나고 어깨도 으쓱하겠지만 성과가 좋은 것은 B급 자전거이다. 투자에 비유하면 돈을 버는 것은 B급 자전거이다.
다시 한번 강조하지만, 투자에서는 현재 얼마나 좋으냐(절대치)가 아니라 얼마나 더 오를 것이냐(상대치)가 중요하다.
혹시 부동산 카페에서 A 아파트 vs B 아파트, 또는 C 지역 vs D 지역 등으로 싸우는 것을 본다면 잠시 숨을 가다듬고 상대치 개념을 떠올려야 한다. C 지역이 D 지역보다 잘 살고 훌륭하다고 그 지역 투자가 나에게 돈을 가져다주는 것은 아니다. 투자는 가슴이 아닌 머리로 해야 하는 것이다.
그리고 장화 신고 들어가 구두 신고 나오는 것이 진정한 성공사례라는 것도 기억해야 한다.
Photo from Yahoo Finance