[부동산전문변호사] 부동산담보신탁상 수익권
1. 부동산신탁의 의의 및 종류
부동산신탁이란 부동산을 신탁재산으로 하여 설정하는 신탁을 말하는데, 실무상 다양한 종류의 부동산신탁이 활용되고 있습니다. 부동산신탁의 활용을 크게 다음 셋으로 나누어 보면, 즉 (i) 토지의 효율적 개발을 통한 수익 실현을 위하여 토지 소유자가 토지를 수탁자에게 신탁 하고, 수탁자는 개발자금의 조달, 건축물의 건설 및 임대, 분양, 건축물의 유지·관리 등을 수행하며, 그로 인하여 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 토지신탁(개발신탁 또는 토지개발신탁), (ii) 토지 소유자가 토지를 담보 목적으로 신탁하는 담보신탁, (iii) 부동산의 처분을 목적으로 부동산 소유자가 수탁자에게 부동산을 신탁하고, 수탁자가 다양한 처분활동을 수행한 후 그 처분수익을 수익자에게 교부하는 처분신탁 및 (iv) 부동산의 효율적인 관리를 목적으로, 부동산 소유자가 부동산을 수탁자에게 신탁하고, 수탁자가 부동산에 대한 소유권 관리, 세무 관리 등 관리업무를 이행하고 그로 인하여 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 관리 신탁이 활용되고 있습니다.
2. 부동산 담보신탁상 수익권의 개념
신탁 일반에서의 수익권의 법적 성질에 대한 논의에서 한 걸음 더 나아가서 부동산담보신탁상 수익권의 경우에는 담보적 기능에 주목하여 신탁법리 외에도 담보물권 법리가 적용된다고 보아야 할지, 아니면 수익권이 담보적 기능을 수행한다고 해서 담보물권이 되는 것은 아니므로 신탁법리가 적용되는 것으로 충분하다고 보아야 할지 검토가 필요하다고 할 것입니다.
부동산담보신탁에서의 우선수익권은 신탁행위로부터 발생하고, 우선수익권의 내용은 신탁계약에 의해 정해집니다. 담보신탁을 담보물권으로 취급하여 담보물권 법리에 따라 규율하는 것보다는 신탁계약에서 정한 내용과 신탁법리에 따라 위탁자, 수익자, 수탁자의 법률관계를 파악하는 것이 바람직할 것이며, 통설적인 견해도 이와 같습니다.
3. 부동산 담보신탁에서 수익권의 내용
가. 위탁자의 수익권
거래실무에서 부동산 담보신탁의 수익권은 위탁자의 수익권과 채권자의 우선수익권으로 나누어서 부여합니다. 다만 위탁자의 수익권이라는 용어는 ｢신탁법｣상 용어가 아니라 채권자의 우선 변제받을 권능과 구분하기 위해 사용되는 용어입니다. 이러한 수익권은 위탁자의 채무변제기가 도래하기 전 위탁자의 신탁재산에 대한 권리를 근거 없이 수익자에게 교부되지 않도록 하기 위하여 부여되는 권리입니다.
나. 신탁종료전의 공익권으로서의 수익권
부동산 담보신탁의 수익권은 위탁자의 채무 불이행시 신탁재산을 처분하여 수익자의 채권을 변제받을 권리입니다. 그래서 위탁자와 수익자간의 원인계약상의 채무의 변제가가 도래하지 않아 신탁계약이 존속중인 경우, 신탁계약에서 수익자에게 특별히 권리를 부여하지 않는 한 수익자로서는 단지 공익권만 행사할 수 있습니다. 통상의 부동산 담보신탁계약서에서도 신탁종료 전까지 통상 원인채권자인 수익자에게 수익을 교부받을 권리를 부여하지 않고 공익권만을 부여하고 있습니다.
이러한 공익권은 ① 신탁위반의 처분행위에 대한 취소권(제75조 제1항), ② 법원에 대한 수탁자의 해임청구권(제16조 제1항, 제3항), ③ 법원에 대한 신수탁자의 선임청구권(제17조 제1항, 제2항), ④ 법원에 대한 신탁관리인의 선임청구권(제67조 제1항), ⑤ 신탁재산에 대한 강제집행 또는 경매에 대한 이의권(제22조), ⑥ 신탁사무의 처리에 관한 서류열람ㆍ설명청구권(제40조 제1항), ⑦ 사정변경의 사유가 발생한 경우 법원에 대한 신탁재산관리 방법의 변경청구권(제88조), ⑧ 신탁사무의 위임 동의권(제42조 제1항), ⑨ 수탁자의 신탁재산에 대한 부적절한 관리에 대해 손해배상청구 또는 신탁재산의 회복청구권(제43조), ⑩ 신탁목적의 달성을 위한 재신탁의 설정 동의권(제3조) 등이 있습니다. 그리고 부동산 담보신탁계약으로 신탁 부동산에 대한 임대차계약 체결 시 동의권 등에 관리과정에서의 개입권을 부여하는 경우가 많습니다.
다. 채무이행기 도래후의 수익권
위탁자의 채무 이행기가 도래하였음에도 이를 이행하지 아니한 경우 수익권의 내용은 담보목적의 신탁재산의 환가대금으로부터 자신의 채권을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 경우 수익권은 ① 신탁재산의 처분요청권, ② 각종 비용 등을 공제한 매각대금으로부터 자신의 채권을 우선 변제받을 수 있는 권리, ③ 신탁종료에 의한 계산 승인권(제139조) 등을 주된 내용으로 합니다.
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