[건설전문변호사] 건축공사계약과 공사대금 산정방식
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건축도급계약에 있어 공사대금 산정방식은 크게 ① 총액계약(정액계약), ② 단가계약, ③ 실비정산계약, ④ 총액단가계약 방식으로 나눌 수 있다.
총액계약(lump sum contract), 또는 정액계약은 당해 계약 목적물 전체에 대하여 공사비 총액을 정하여 체결하는 계약을 말한다. 도급인으로서는 공사관리 업무가 간명하고 공사비 증가에 관한 위험부담이 없으며 계약관계도 명백한 정점이 있으나, 추가공사나 설계변경시 분쟁의 소지가 있고, 계약 전에 설계도가 완성되어야 하므로 시간이 늦어질 수 있다. 총액계약은 발주자가 작성한 설계도서에 대하여 세부항목에 따른 금액의 산정 없이 총액으로 일괄하여 계약금액을 산정하는 것으로 실제 공사비가 계약금액을 초과 하더라도 발주자가 추가로 지급하지 않으며, 공사비가 계약금액보다 적을 때는 그 차액이 전부 시공자의 이익이 된다. 따라서 수급인이 실제 시공비를 낮출 경우 공사의 품질이 떨어질 우려가 있다.
단가계약(unit price contract)은 개별공정 또는 항목에 대한 단가와 요율을 근거로 체결하는 계약을 뜻한다. 물량내역서 또는 산출내역서가 계약시 필수서류로 첨부된다는 점에서 총액계약과 구별되며, 내역계약 및 검측계약의 특성상 공사 진행 도중 물가 변동 및 단가, 내역의 증감에 따른 계약금액의 변동을 당연한 전제로 한다. 단가계약은 시급한 공사의 경우 착공이 빨라질 수 있으나, 공사비가 높아질 우려가 있다.
실비정산계약(cost plus contract)은 공사비원가와 보수를 미리 정하고 도급인은 시공자에게 시공을 위임하며 시공자는 도급인을 대신하여 시공하면서 공사진행에 따라 미리 결정해 놓은 공사비를 도급인으로부터 받아 건축업자에게 지불하며 이에 대하여 보수를 받는 방식이다. 공사비는 도급인이 직접 지급하며 시공자를 이를 단순히 집행하고 별도의 보수를 받기 때문에 일반적으로 공사비가 낮아지는 장점이 있으나 시공자가 공사비원가에 직접 이해관계가 없어서 소홀히 할 경우 오히려 도급인의 부담이 더 커질 위험도 있다.
총액단가계약은 총액계약을 하면서 후에 설계변경 등을 예정하여 공사대금 조정을 위한 단가산정근거를 별도로 계약의 내용으로 명시하는 방식이다. 총액계약의 단점을 보완하는 방식으로, 물가의 변동, 설계변경으로 인한 계약금액의 조정시 산정근거로 삼기 위하여, 마찬가지로 물량내역서 또는 산출내역서가 계약시 필수서류로 첨부가 된다. 총액단가계약은 총액계약의 단점을 보완하는 것인데, 건축업계의 실정상 단가산정자료의 부족 등의 이유로 단가산정이 잘못되면 한쪽이 큰 피해를 입게 되는 단점이 있다. 국가와 계약에서는(G to B), 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에 의하여 물가의 변동, 설계변경으로 인한 계약금액의 조정시 산정근거로 삼기 위하여 물량내역서에 단가를 기재한 입찰금액산출내역서를 첨부하도록 규정하고 있다(국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제19조, 시행령 제14조 제6, 7항, 제65조 제3항).
단가계약과 총액단가계약은 공히 물량내역서에 대하여 세부 항목별로 단가를 정하여 계약금액을 산정하게 되며, 공사내역의 증감(수량의 증감)은 계약금액 조정의 직접적인 원인이 된다. 따라서 물량내역서에서 내역서상 단가와 금액을 기재한 산출내역서는 계약금액 조정의 기준이 되는 계약문서로서의 효력을 가진다.
건축공사계약에 있어서 공사대금을 정하는 약정은 공사도급계약상 가장 중요한 부분이다. 하지만 위 4가지 유형이 실무에서 명확하게 구별되는 것은 아니다. 실제 공사도급계약서를 살펴보면, 위 4가지 유형 중 어느 유형에 해당하는지가 불분명한 경우가 대부분이다.
따라서 공사대금 산출방식에 관한 각 유형의 장단점을 숙지한 후, 공사대금 결정방식에 관한 내용을 공사도급계약서에 명확하게 기재하는 것이 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 최소화하는 방안이다.
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