법적으로 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후, 임차인이 보증금을 반환받지 못했을 때 할 수 있는 제도이다.
임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 된다.
이런 문제를 해결하기 위한 것이 임차권등기이다.
등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 것으로, 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지하게 되므로 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있다.
1. 신청요건은
1) 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
따라서 임대차 계약 중에는 할 수 없다.
2) 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 묵시나 연장권 사용 시에도 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
2. 신청 방법은
1) 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
2) 기간의 약정은 있지만, 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
3) 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익 할 수 없게 되어 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우.
멸실 속에는 화재, 지진 등 모두 포함된다.
4) 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
5) 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함된다.
6) 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
간혹 건축물대장이 없고 토지대장만 있는 경우이다.
7) 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분(해당 호실만)을 표시한 도면을 첨부해야 한다.
8) 기타
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 한다.
3. 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
4. 신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 한다.
5. 신청 양식
1) 사건 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)를 적는다.
대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해서 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임을 기입한다.
2) 신청의 취지와 이유
신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고
임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을
우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재한다.
6. 임차권 등기의 효과
1) 대항력 및 우선변제권의 유지는
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며
임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.
2) 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다.
3) 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우라도 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.
4) 임차권 등기의 주의사항
임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 설정된 것이 있다면 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 된다.
임차권등기가 끝난 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 된다.
이것은 임차권등기 후 소액임차인의 최우선변제권의 행사로, 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 손해를 방지하기 위함이다.
즉, 후순위 소액임차인은 선순위 임차권등기자와의 대항력에 밀린다는 얘기다.
