가장 임차인과의 대결

미분양 마산에서 첫 낙찰 이야기2

같은 시간 부산, 울산, 대구 등의 광역시 급 

지역은 평균 1~2번의 유찰에 낙찰 되었다. 

창원은 평균 3번 이상이 되어야 낙찰 되었다. 

 

다른 도시들은 입찰자들이 10명 이상 

많게는 30명 이상이 몰려들었다. 

하지만 창원은 5명 이하였다. 

 

사상 초유의 4천 세대 

통 미분양 아파트 월영 사랑으로 아파트 

인근의 아파트는 폭락했고 

경매 시장에도 영향을 미치고있었다. 

여기에 집을 샀다간 망할 것이라는 

두려움도 컸지만 

계속되는 패찰 속에 

여기야말로 절호에 싸게 살 수 있다는 기회라는

라는 양감의 감정을 느꼈다. 

지난번 전원 빌라는 아쉽게 패찰 후  

그 보다 훨씬 가격이 떨어진 

아파트를 발견했다. 

해당 물건의 권리 분석

소유자 : 윤대기 

근저당권 (15.4.9) : 현대 캐피털 - 말소 기준 권리 

현대 캐피털 이하의 것들은 모두 소멸된다. 

하지만 임차인! 

임차인의 전입일이 15년 2월 26일이다. 

임차인이 말소 기준 권리보다 빨라 대항력이 있는 물건이다.  

전입일(15.2.6) > 근저당권 (15.4.9)  

※대항력이란? 

임차인이 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 대항할 수 있는 권리를 의미합니다. 

이 권리는 임차인이 주택을 사용하거나 수익 할 수 있는 권리와 함께,

임대인이 주택을 매매하거나 양도할 때에도

임차인이 계속해서 거주할 수 있는 권리를 보장해 줍니다.

주동대(윤연숙)가 만일 진짜 임차인이라면 보증금이 있어 입찰하면 안 되는 물건이다. 

하지만!! 

경매 정보지에 나온 단서가 나와있었다. 

주동대는 윤연숙은 채무자겸 소유자의 누이임이라 되어있다. 

즉 윤연숙은 소유자 윤대기의 친누나라 되어있다.  

형제간의 전세계약은 원칙적으로 인정되나, 

전세 계약서를 작성하고

전세보증금을 실제로 지급하며, 전입신고를 하고, 

확정일자를 받는 등의 절차를 거친 경우라야

유효한 전세계약으로 인정된다. 

하지만 

윤 씨 누나 전입 신고일 2015년 2월 26일의 얼마 뒤인 

15년 4월 9일 현대 캐피털에서 대출을 해줬다. 

은행은 자본주의 시장에서 

최상위 포식자이며 절대 바보가 아니다. 

금융 기관은 대출할 때

임차인이 있을 경우 "무상 거주 확인서"를 요청한다. 

난 금융 기관에서 무상 거주 확인서를 받고 

대출을 해줬을 것이라 추측했다. 

※무상거주확인서 

일반적으로 세대주 분리를 하거나, 건강보험료 정정을 위해 필요할 때도 있으며 담보대출 등을 실행할 때도 사용되기도 합니다. 무상거주확인서의 작성으로 인해 경매 시 대항력 상실을 하거나 소액보증금 등의 문제가 발생할 수 있으니 작성 발급 시 주의가 필요합니다 

노트에 해당 물건을 정리 해보니 " 가장 임차인 " 의 냄새가 났다. 

모든 분석이 끝나고 그 주 토요일 나는 마산으로 향한다. 

그리고 벨을 눌렀다. 

띵동,...

문이 열렸다. 

(다음 편에 계속)