재테크와 부동산 공부는 돈을 모은 후 하는 것이 아니다
돈이 없어도/ 떨어진다 해도/ 서울부동산을 공부해야 하는 이유
대한민국에 부동산 없이 부자 된 사람은 없다. 아니, 불가능하다고 봐야 한다.
전 세계가 코로나 바이러스로 몸살을 앓고 있고, 무섭게 오르던 서울 부동산 가격이 주춤한 지금, 어제까지만 해도 닥치고 우상향을 부르짖던 자칭 부동산 전문가들이 이제는 고금리로 인해서 부동산으로 돈 벌기 힘들다고 슬슬 말을 바꾼 지금, 재테크를 리셋하려는 당신은 더 우울해졌을 수 있다.
과연 우리의 재테크에는 승산이 있을까? 지금 살고 있는 집 가격은 고금리로 인해서 폭락하는 것 같고, 반면에 가고 싶은 아파트는 이미 천정부지로 올라버렸고, 주식을 들어가자니 더더욱 위험할 것 같고 앞으로 어찌 될지 모르겠는데 말이다. 심지어 지금 집 없이 전세나 월세로 사시는 분들은 집을 사야 할지 말아야 할지 갈팡질팡 중이실 것이다. (일부는 아직 집을 사지 않으신 것을 자랑스러워 하실 것이다.)
많은 분들은 현재 보유 중인 자산으로는 소위 말하는 ‘영끌’을 해도 강남은커녕 서울 주요 구들의 신축 아파트 꿈도 못 꾸는데 시간을 내서 공부를 해야 할 필요가 있을까 하는 말을 한다. 고금리로 가격이 폭락 중인데 부동산 공부를 할 필요가 있을까 문의를 하곤 한다.
시간낭비라고 하면서 말이다. 그러나 이는 ‘지금 돈이 없는데 재테크 공부를 당장 할 필요가 없지 않나요?‘라고 물어보는 것과 같은 것이다. 지금 돈이 없다고 재테크 공부를 하지 않고, 일단 돈이 모일 때까지 기다렸다가 재테크 공부를 시작하는 게 과연 맞는 방법일까?
재테크 공부는 돈을 모으기 위해서 하는 공부지 돈을 모은 후 하는 공부가 아니다. 부동산 역시 마찬가지다. 부동산 공부는 부동산을 사기 전에 좋은 부동산을 사기 위해서 하는 공부다. 좋지 않은 부동산을 어쩌다 매입 후 그때서야 부동산 공부를 시작하는 건 쓸모없는 짓이다.
혹시 여러분은 강남이 왜 비싼지 이해를 못하고 있지 않은가? 많은 분들이 강남/서초/송파가 터무늬 없이 비싸다고만 생각하지, 왜 비싼지 눈으로 직접 확인해 볼 생각은 해보지 않는다. 그러나 돈을 모으기 위해서는, 돈을 모으기 전에 재테크 공부를 미리 해야 하는 것이고, 부동산도 같은 맥락으로 봐야 한다. 시간 날 때 틈틈이 강남/서초/송파/마포/용산/성동이 왜 비싼지를 공부를 하면서 몸소 확인하면, 여러분이 지금 당장은 자금여력이 안 되어서 그곳 아파트를 살 형편이 안 된다 하더라도 ‘좋은 거주지’와 ‘좋은 아파트’를 선택할 수 있는 안목이 올라가는 것이다.
여기서 말하는 ‘좋은 거주지’와 ‘좋은 아파트’란 내 재산 대부분이 걸려있는 집의 가격 방어가 잘 되는 ‘재테크 목적’과 나와 내 가족이 안전하고 편하게 살 수 있는 ‘거주 목적’의 두 가지를 모두 충족시켜 주는 아파트를 의미한다. 강남의 아파트가 이 두 가지 측면을 잘 충족시켜 준다고 많은 사람들이 믿으니까 인기가 좋은 것이다. 마용성의 신축 아파트가 ‘직주근접’을 기반으로 가격 하락기에도 ‘가격 방어’가 다른 지역에 비해서 잘 될 것 같으니까 고소득 맞벌이 부부들이. 그리고 많은 사람들이 모이는 것이다. 재테크로 돈을 벌지 못한 당신은 무엇보다도 비싼 아파트가 왜 비싼지 그 특징을 파악하는 게 중요하다,
만약 여러분이 강남/서초/송파에서 태어나서 유치원부터 초중고 시절을 보냈으면, 이 공부를 스스로 터득했을 것이다. 본 글과 같이 여러분이 힘들게 지도를 그려가면서 따로 시간을 내서 발에 땀이 나도록 ‘임장’이라는 이름으로 공부하는 것을, 강남/서초/송파에서 태어난 많은 아이들은 동네에서 자라면서 학교를 다니면서, 근처 친구 집에 놀러 가면서 자연스럽게 익혔다. 특히 서울 핵심지역으로 이사를 올 생각이 있다면 핵심지역 특성에 대한 정확한 파악을 한 후. 나에게 맞는 구와 목표 아파트를 여러 개 선택하고 꾸준하게 관심을 가지고 관찰하는 것이 필요하다.
무엇이든 관심을 가지고 꾸준하게 살펴보는 것이 가장 좋은 재테크 방법이다. 다양한 공부를 꾸준하게 해서 나에게 맞는 재테크 방법을 올바르게 선택하는 게 중요하다. 자, 이제 왜 당장 초고가 아파트를 살 여력이 안 되는데도 불구하고, 서울 주요 지역 아파트를 살펴봐야 하는지 이해했기 바란다,
위에서 언급한 핵심 지역을 살펴보는 실제 방법론을 앞에서 소개하였는데, 가급 적 읽지만 말고 시간이 날 때마다 틈틈이 방문하면서 자신만의 목표 아파트를 설정해 놓고 끊임없이 관심을 가지고 지켜봐야 한다.
안정적인 거주지 마련이 재테크 성공의 기반이 된다
TV 뉴스를 보면 서울 강남/송파 및 마용성(마포/용산/성동)의 아파트 가격은 정부 정책을 비웃는 듯하다. ‘내가 사는 아파트는 가격이 폭락 중인데 다른데도 마찬가지 겠지’ 라고 생각하면서도 강남의 낡은 20평대가 아파트가 아직도 15억에서 20억으로, 마용성의 신축 아파트 20평대가 10억에서 15억에 매매되고 있다는 뉴스 앞에서, 나와 내 가족이 10년간 거주하는 동안 2억의 가격을 고스란히 유지하는 내 집의 현실은 스스로를 초라하게 만들고, 지난 세월 열심히 살아온 우리들의 재테크 의지를 꺾어 버리기 충분하다.
아이 교육을 잘 시키려면 엄마의 정보력과 아빠의 연봉, 할아버지의 재력이 필요하다는 말은 둘째치고 TV에 나오는 수많은 사람들은 부동산과 펀드로 돈 잘 벌고 10년 후 계획까지 잘도 짜는데 왜 당신은 여태까지 왜 이 모양인 것일까. 이번 정부가 각종 부동산 규제를 풀면서, 서울 및 일부 지방 부동산이 다시 오르는 기세라는데 왜 내가 사는 동네는 요지부동이고, 담보대출 이자 내는 거 하며, 세금 하며, 모든 게 엉망진창이다.
자, 이제 당신은 재테크를 어떻게 할 것인가? 집값이 서울처럼 많이 올랐으면 재테크 성공을 했을 것이라고? 물론 우리 같은 샐러리맨들의 재테크에 있어서는 살고 있는 집만큼 중요한 주제가 없다, 재테크 성공에 아파트는 절대적인 영향을 미치는 게 사실이기 때문이다
거주하는 동네가 당신의 재테크 성공과 사회적 지위를 표현하는 이 시대에, 당신은 현재 어디에 거주를 하는가? 지금 당신과 사랑하는 가족이 거주하는 그곳은 서울 구석구석 다른 동네도 다 알아보고 결정한 최선의 방향이었는가? 혹시 큰 고민 없이 그냥 어릴 적부터 살았던 동네라서, 아이를 돌봐주는 어머님/장모님 댁 근처라서. 변변찮은 쥐꼬리 월급을 주는 부부의 직장이 가까운 곳이라서 지금의 아파트를 사고 거주하고 있지는 않은가? 주위 사람들에게 물어보면 누구나 여력이 되면 강남이나 잠실, 그리고 마용성(마포/용산/성동구)에 살고는 싶다는 말을 한다. 가고 싶지만 자금의 여력이 안되니 못 가는 것이라고 말이다.
그래, 당신이 운이 없어서 금수저가 아닌 부모를 만나 충분한 경제적인 지원을 못 받았다 치자, 대학 졸업 후 운이 없어서, SKY 대학을 못 나와서 월급을 많이 주는 직장을 못 잡았다 치자, 이성을 유혹하는 연애운이 없어서 재력 있는 배우자를 못 만나서 지금의 재정적 현실에 직면해 있다 치자. 그래, 그렇다고 치자,
그렇다면 당신은 살고 싶은 강남이나 잠실, 마포, 용산, 성동구의 집들을 직접 시간을 들여 둘러본 적이 있는가? 거기가 왜 좋은지, 나중에 자금여력이 되면 어디로 갈지 눈으로 확인한 적이 있는지 있는가? 문학소년의 질문에 혹시 아래와 같이 대답을 얼버무렸다면 이제야 말로 당신의 부동산을 리셋해야 할 때다.
‘아니, 뭐,,, 지금은 부동산 시장이 죽었고, 자금 여력이 안 되니까요. 좋은 지역의 아파트들을 봐봤자 어차피 못 사는데, 우선 열심히 재테크로 돈을 모은 후 그다음에 생각하려 합니다.’
잠깐 생각해보자. 우리가 점심 6천 원짜리 메뉴를 선택하는데도 1분은 고민하지 않는가? 그러면 지금 서울 아파트 가격을 적게 잡아서 5억이라 가정했을 때, 약 8만 분, 시간으로 하면 약 1300분, 일로 따지면 약 60일을 쉬지 않고 고민해서 결론을 내야 하는 구매 의사결정사항이 아니겠는가? 당신은 지금 사랑하는 가족과 함께 살고 있는 거주지를 결정하기 위해서 얼마나 치열하게 고민을 했을지 궁금하다.
그래, 금수저로 태어난 것도 아니고 월급 많이 주는 직장을 잡은 것도 아니고, 재력 있는 장인어른을 만나지 못해서, 외곽의 시세 2억 5천 아파트가 당신 재산의 전부라 가정을 해 보자. 그 집을 그러면 적어도 30일 이상을 치열하게 고민한 뒤 구매를 했어야 하는 게 정상이지 않은가? 그런데 많은 분들이 거주지를 결정 시 그만큼 치열하게 시간을 두고 고민하거나 부동산을 잘 아는 지인의 조언을 받아서 집을 산 것 같지는 않아 보이지 않는다. 다른 말로 하면 여러분들은 그동안 전 재산의 행방을 너무 쉽게 결정한 것이다. 어릴 적부터 살던 곳이고, 아이를 돌봐주는 장모님 댁 근처라는 너무 단순한 논리로 집을 결정했고, 쥐꼬리 월급을 주는 중소기업 직장에서 가깝다는 사실로 말이다.
이제 앞으로 당신의 거주지는 이런 단순 논리로 선택해서는 안된다. 당신이 어디 사는지가 재테크 성공을 보여주는 시대에서 우리는 앞으로 어떠한 거주지를 선택해야 할 것인지는 대한민국 재테크에서 너무나 중요한 문제이기 때문에 다시 자세히 설명하기로 한다.
물론 집값은 변동한다. 지금처럼 떨어질 수 있고 또 폭등할 수 있다. 그러나, 당신이 대충 고른 집에서 집값이 급격하게 변동할 때 당신은 그다음 스텝을 어떻게 밟아야 할지 감을 못 잡고 갈팡질팡을 할 것이다. 만약 몇 개월 이상 충분한 고민과 공부와 시장 확인을 통해서 심사숙고해서 고른 집이라면 그 집에 대한 확신이 있을 것이다. 확신을 가져서 구매했으니까 당연한 결과다. 확신이 있는 집이라면 그 집값의 변동에 크게 연연하지 않고 주택 이외의 다른 재테크에 관심을 가지고 다양한 머니트리를 만들어 나갈 수 있는 것이다.
대부분의 사람들이 보유한 머니트리 중에서 거주하는 내 집 하나는 자신이 보유한 가장 핵심 머니트리여야 한다. 최소한 평균보다 오르거나, 평균보다 덜 떨어지는 곳에 나와 내 가족이 삶의 터전을 자리 잡아야 하는 것이다. 그래야 내 재산을 지킬 수 있는 것이다. 이 핵심 머니트리에 대한 확신이 흔들려 버리면 나머지 머니트리도 제대로 만들기 쉽지 않을 것이다.
안정적인 거주지 마련을 위한 10단계
이제 실제 임장을 가기 전 마지막으로 나와 가족의 행복을 책임져줄 수 있는 안정적인 거주지 마련을 위한 10단계를 알아보도록 하자.
01단계> 경기 분석
가장 먼저 확인해야 하는 사항은 경기 분석으로 여기에는 국제적인 경기 분석 등도 포함된다. 과연 지금이 집을 사도 되는 시기인지, 지금 정부는 어떠한 스탠스를 취하고 있는지, 정부의 주택 관련 규제책이 어떻게 변화하고 있는지 등을 면밀히 파악해야 한다, 이 단계의 ‘경기 분석’은 사실 집을 매입하거나 팔거나 집을 소유하는 기간 내내 관심을 사지고 면밀히 확인해야 하는 사항인 것을 명심하자, 본 경기 분석 방법은 향후 자세히 알아볼 예정이다.
02단계> 입지분석 (구별 임장)
두 번째로는 가능하면 다양한 곳을 확인해 보는 입지분석이다, 여러 번 강조했듯이 그동안 살아온 영역을 벗어나서 되도록 넓은 지역을 확인해 보자. 세상뿐 아니라 서울도 넓고 당신이 아직 모르는 좋은 입지의 아파트와 주택들은 한마디로 차고 넘친다. 어느 물건을 살지 아직 모르겠다면 최소한 구 별로 훑어보기라도 한 후, 내가 어느 구에 관심이 가는지 각 구별 특징이 어떤지 정도는 확인하도록 하자. 본 구 별 임장 방법은 아래의 3단계와 함께 자세히 설명할 예정이다.
03단계> 물건분석 (구내 임장)
상기에서 관심 있는 구를 선택한 후, 구 내에서 물건을 찾아보는 단계이다, 같은 구라 하더라고 동별로 분위기가 다르고 심지어는 아파트 단지별로 분위기가 다르다. 이 단계에서는 아래 4개 단위별로 물건을 선정할 수 있도록 다음에 살펴볼 상세 임장을 시행하는 단계이다,
04단계> 물건 확정 (기회가 오면 무조건 투자를 할 곳)
임장을 통해서 아래의 4개 단위별로 최소 각각 5개 이상의 후보 아파트를 선정 후, 대략적인 가격대 및 과거 등락폭, 최근 5년 최고가 최저가를 확인 후 엑셀 등을 이용해서 자신만의 빅데이터를 구축하는 단계이다. 이 리스트는 향후 언젠가 기회가 오면 무조건 투자를 할 곳을 미리 정해 두는 중요한 단계라 볼 수 있다. 본 부분은 향후 빅데이터 부동산 분석으로 자세하게 설명할 예정이다.
(1) 융자 없이 살 수 있는 집 - 각자 현재 보유한 자금으로 바로 살 수 있는 물건
(2) 상환 가능 유자로 살 수 있는 집 – 약 20%~30%의 융자를 끼고 살 수 있는 물건
(3) 무리해서 살 수 있는 집 – 40% 이상의 융자를 받아야만 살 수 있는 물건
(4) 10년 이내 살고 싶은 집 – 지금은 소위 영끌(영혼까지 끌어모으는 대출) 로도 살 수 없지만, 현재의 직장 상태 등을 감안해서 10년 이내에 구매하고 싶은 집
05단계> 세금 분석 1
본 단계는 현재 보유 중인 집이 있다면 매도 시 세금에 대해서 분석하는 단계이다. 1가구 실거주 1 주택자라면 9억까지는 비과세인데 이 9억 비과세 부분이야 말로 국가가 허용한 주택을 이용해서 얻을 수 있는 최고의 재테크 전략이기 때문이다. 1가구 실거주 1 주택자가 아니거나 9억 이상의 실거래가 되는 아파트를 보유한다면 현재 아파트를 팔고 얼마를 손에 쥘 수 있는지 사전에 확인해야 한다, 주택 양도세 부분은 양포 세무사라는 신조어까지 탄생시킨 역대 가장 복잡한 시기이다. 다주택자라면 돈 아까지 말고 유능한 세무사에게 문의하는 것이 정신건강에 좋다.
06단계> 물건분석
상기 4단계와 5단계를 실시한 후, 현재 나의 가용자산 대비 추가 필요자금이 얼마인지 확인하는 단계이다.
07단계> 재정분석
LTV 및 DTI 분석을 통해 아파트 구매 전과 구매 후 각자의 재정상태를 확인하는 단계이다. 아무리 좋은 아파트를 구매할 수 있다고 하더라도 구매 후 DTI가 50% 이상이 된다면 여러분이 매 월 버는 소득의 50% 이상을 만져보지도 못하고 은행으로 뺏기는 셈이다. 물론 집값이 오를 수 있겠지만 집 값 오르는 것과 사용할 수 있는 급여는 다른 이야기다. LTV 및 DTI에 대한 명확한 이해는 성공적인 내 집 마련을 위한 필수 요소가 되었다. 여기에 대해서는 별도로 자세히 설명드릴 것이다.
08단계> 중개인 분석
현재 거주하는 부동산을 팔거나, 추가 부동산을 매입하는 경우 반드시 중개인을 통해야 하는데, 이때 어느 중개인을 만나는지가 매우 중요하다, 본 중개인 부분은 향후 자세히 설명하도록 하겠다.
09단계> 세금 분석 2
본 단계는 고려중인 집을 구매한다면 매입 시 세금에 대해서 분석하는 단계이다. 생각보다 부동산 매입과 관련한 세금은 무시할 수 없다. 역시 다주택자라면 돈 아까지 말고 유능한 세무사에게 문의하도록 하자.
10단계> 실제 매입 및 대출 실행
아무 아파트나 덜컥 사지 않고 본 01~09단계를 이용해서 끊임없는 발품과 공부를 통해 적절한 대출로 우량 아파트를 저가에 사서 나와 내 가족에게 편안한 삶의 안식처를 마련해 주는 것이다. 이 부분 역시 앞으로 끊임없이 안내할 예정이다.
브런치 독자분들로부터 과분한 사랑을 받았던 [자네는 딱 노력하는 만큼 받을 팔자야] 브런치 북이, 2022년 브런치북 프로젝트 특별상을 받아서, 글라이더 출판사에서 책으로 출간이 되었습니다. 구석구석 발품 팔아 누볐던 서울 아파트 상세정보와, 부동산 재테크와 관련한 핵심 정보들을 추가하였습니다.
자네는 딱 노력한 만큼 받을 팔자야 | 문학소년 - 교보문고 (kyobobook.co.kr)
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000208494351
▞ 책 속으로
부모로부터 경제적 지원을 받지 못하는 20대와 막 결혼한 30대 신혼부부가 부동산 재테크를 시작해야 한다면 어떻게 해야 할까? 가정이 있는 무주택자라면 부동산으로 재산을 불리기 위해서 어떻게 해야 할까? 집 하나 가지고 있지만 남들 오를 때 같이 오르지 않아서 속상한 사람이라면 어떻게 해야 똘똘한 1주택으로 갈아타고, 성공적인 부동산 재테크를 할 수 있을까? 지금은 지방에 살지만 언젠가는 서울 핵심 아파트를 장만하고 싶은데 어떻게 해야 할까?
- 6쪽
강남은 지하철과 버스노선이 구석구석 거미줄처럼 연결된 차 없이 다니기 좋은 교통의 요지다. 강남구 임장을 할 때는 강남의 주요 동 들이 어떻게 맞닿아 있는지를 알아야 하는데, 자녀 교육 때문에 강남을 선택한 학부모들에게 아이가 안전하고 빠르게 대치동 학원가를 걸어서 혹은 학원버스를 이용해서 갈 수 있는지의 문제가 걸려있기 때문이다.
강남구 아래쪽에 위치한 개포동을 기준으로 위로는 도곡동과 대치동이, 그 위로 역삼동과 삼성동, 그 위로 논현동과 신사동, 그리고 마지막으로 한강에 맞닿아 있는 압구정동과 청담동이 있다. 촘촘한 지하철과 왼쪽 경부고속도로, 오른쪽에는 단군 이래 최대 규모로 개발 예정인 영동대로 라인까지 사방팔방 빈틈없이 교통망과 개발 호재로 채워져 있는 곳, 이곳이 바로 강남이다.
- 12쪽
점쟁이의 말에 와이프는 소스라치게 놀랐지만 침착하게 다시 물어봤다.
“아까 하나가 부족하다 하셨는데 그게 뭔가요?”
“노력하지 않으면 아무도 안 도와줄 팔자야.”
“그런데 누구나 다 노력해야 잘 사는 거 아닌가요?”
“부모 복이 없다고. 심지어 형제자매 복도 없어. 부모가 날개를 달아줬으면 날아올랐는데 날개를 안 달아줬어. 그리고 자네도 마찬가지야.”
“저도요?”
“어. 자네도 아무도 안 도와줘. 모든 것을 스스로 해야 해.”
와이프는 깊은 절망에 빠졌다.
“그럼 이제 저희는 어떻게 해야 하나요?”
“그래도 노력하면 돼. 남편은 딱 노력하는 것만큼 받을 팔자야.”
“무슨 팔자가 이런가요? 딱 노력하는 것만큼만 받을 수 있다니요.” 와이프는 한숨을 쉬었다.
“무슨 팔자가 이러냐니! 세상에 노력을 죽도록 해도 뜻대로 안 되는 사람들이 얼마나 많은데!”
- 33쪽
(기초 2) 재테크와 부동산 공부는 돈을 모은 후에 하는 것이 아니다
부동산 가격이 주춤한 지금, 우리는 더 우울해졌다. 지금 살고 있는 집 가격은 떨어졌고, 가고 싶은 아파트는 천정부지로 올라버렸고, 심지어 아직 전세나 월세로 사시는 분들도 부지기수다. 보유 중인 자산으로는 ‘영끌’을 해도 강남은 커녕 서울 주요 신축 아파트는 꿈도 못 꾸는데 시간 내서 공부를 해야 할 필요가 있을까? 그러나 이는 ‘지금 돈이 없는데 재테크 공부를 당장 할 필요가 없지 않나요?’라고 물어보는 것과 같다. 지금 돈이 없다고 공부를 하지 않고, 돈이 모일 때까지 기다렸다가 재테크 공부를 시작하는 게 맞을까?
재테크 공부는 돈을 모으기 위해서 하는 공부지 돈을 모은 후에 하는 공부가 아니다. 부동산 역시 마찬가지다. 부동산 공부는 좋은 부동산을 사기 위해서 하는 공부다. 좋지 않은 부동산을 어쩌다 매입 후 그때서야 부동산 공부를 시작하는 건 쓸모없는 짓이다.
- 256쪽
(1)2023년 하반기 청약 트렌드와 전망
왜 규제를 다시 풀어주는 걸까? 정부는 가격이 폭락하는 것을 원하지 않는다. 미분양 주택의 증가로 인한 건설회사의 줄도산도 원하지 않는다. 말로는 시장원리에 따른다고 하지만, 정작 대형 건설사가 미분양으로 인해서 도산의 위기에 처한다면 정부는 그 건설사를 살리기 위해서 노력할 수밖에 없다. 이러한 미분양 주택을 줄이기 위해서는 무주택자가 아닌, 유주택자와 다주택자들이 지갑을 열어서 미분양 아파트를 사줘야 하기 때문이다. 그리고 예전에 재미를 봤던 유주택자와 다주택자들은 미분양 아파트도 잘만 고르면 시간이 흘러 알짜배기가 되리라는 것을 잘 알고 있다. 이러한 사실을 모르는 사람은 주택을 소유한 적이 없는 무주택자뿐이다.
- 264~265쪽
