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Feb 21. 2024
고객님! 그 "돈"만 갚으시면 바로 풀어 드리겠습니다.
3-7 나만 몰랐던 민법: 담보물권 = 유치권 + 저당권 + 질권
안녕하세요.
'나만 몰랐던 민법', '조변명곡', '조변살림&조변육아'를 쓰고 있는 조변입니다.
제가 발행하는 글 중에서 가장 어려운 글이 "나만 몰랐던 민법"이지만, 그래도 나만 모르면 나만 손해인 것이 민법입니다. 민법을 알면 알수록 손해보지 않고, 사기를 당하지 않을 수 있습니다. 민법을 아는 것이 진짜 힘입니다. "나만 몰랐던 민법"은 가장 상식적인 수준의 민법입니다. 누구나 도전할 수 있는 민법입니다.
이번 글로 민법 중 가장 어려운 '물권법(물권편)' 부분이 끝납니다. 민법총칙은 너무나 다양해서 어렵고, 물권법은 너무 낯설어서 힘들고 어렵습니다. 이번 글로 물권법이 끝나고 다음 글부터는 조금 더 쉬운 채권법의 세계가 펼쳐집니다. 그동안 정말 고생 많이 하셨습니다.
이번 글에서는 "담보물권"을 공부할 텐데, "담보물권"을 이해하기 위해서는 지금까지 살펴본 민법을 전반적으로 복습할 필요가 있습니다. 다른 물권에 비하여 "담보물권"이 조금 더 복잡하기 때문입니다. 간단하게 그림 중심으로 복습하겠습니다.
그동안 살펴본 것을 복습하겠습니다(민법총칙 ~ 물권법).
권리라는 쿠폰, 물권이라는 쿠폰, 채권이라는 쿠폰
법적으로 "권리"라는 것은 쿠폰과 같습니다. 내가 쿠폰을 갖고 있다고 해서 항상 실시간으로 써야 할 필요가 없듯이 "권리라는 쿠폰"도 내가 언제 행사할지를 정할 수 있습니다. 쿠폰에도 유효기간이 있듯이, 권리쿠폰에도 소멸시효라는 유효기간이 있습니다. 소멸시효가 지나면, 소송을 해서 이길 수 없습니다.
민법의 존재 이유를 한 문장으로 정리하면 "사람이 권리라는 쿠폰을 쓴다."입니다. 어떤 존재가 어떠한 권리 쿠폰을 어떻게 쓰는 것이 맞냐를 따지는 것이 민법이고 민사소송입니다. 아래 그림에서 우리는 권리라는 쿠폰은 크게 "물권 쿠폰"과 "채권 쿠폰"으로 구분된다는 것을 알 수 있습니다.
물권 쿠폰과 채권 쿠폰을 구분하는 여러 기준이 있지만, 가장 쉬운 접근 방법은 다음 그림과 같습니다.
계약서상 권리 쿠폰을 채권 쿠폰으로, 등기부상 권리 쿠폰을 물권 쿠폰으로 이해하면 조금 투박한 접근이지만 크게 틀리지 않은 접근 방법입니다. 대단히 현실적인 접근이기도 합니다.
채권에 대해서는 다음 글부터 자세히 배우겠지만, 채권은 아무에게나 쓸 수 없습니다. 채무자에게만 쓸 수 있습니다. 마치 교촌치킨 쿠폰을 BBQ에서 쓸 수 없는 것과 같은 맥락입니다. 채권 쿠폰을 갖고 있는 사람을 채권자라고 하고, 쿠폰에 따라 돈을 지급하거나 서비스를 해야 하는 사람을 채무자라고 합니다.
반면, 물권은 아무에게나 행사할 수 있습니다. 일반적으로 물권은 방어권입니다. 물권을 방해하는 어떤 사람에게도 물권에 근거하여 방해를 배제하고 또 예방할 수 있습니다. 부동산에 대한 물권(소유권 등)은 부동산 등기부에 등기를 해야 합니다. 등기를 하여서 방어를 할 수도 있고 공격도 할 수 있습니다.
위 그림과 같이, 채권은 내용이 일단 빈칸으로 되어 있습니다. 계약이나 사건사고 등 쿠폰 발생행위(법률행위)에 따라 빈칸을 채워서 채권 쿠폰을 사용합니다. 반면, 물권에는 빈칸이 없습니다. 오히려 "메뉴판"이 있습니다. 그 메뉴판에 따라서 씹고 뜯고 맛보고 즐길 수 있습니다. 그 메뉴판에 따라 권리의 모습 그대로 거래하고 행사하고 등기하여야 합니다. 채권은 자유롭다면, 물권은 그렇지 않습니다.
물권 = 소유권 + 소유권을 제한하는 물권 + 피클과 같은 점유권
물권에서 가장 대표적인 권리는 "소유권"입니다. 물권에서 가장 큰 권리이기도 합니다. 즉 소유권보다 더 크고 더 완벽한 물권은 없습니다. 가장 크고 완벽한 물권이 "소유권"입니다.
소유권은 사용권능(나의 기쁨), 수익권능(나의 돈 UP), 처분권능(담보대출 + 매각가능)으로 구성되어 있습니다. 소유권을 구성하는 가장 중요한 3개 권능(기능)입니다. 왼쪽 그림에서 볼 수 있듯이 3개 권능(기능)은 결합하여 소유권을 구성하고 있습니다. 그래서 3개는 운명공동체이고 결코 분리될 수 없습니다.
소유권을 6가지 맛을 한 번에 먹을 수 있는 피자 1판으로 비유할 수 있습니다. 소유권이 가장 큰 물권이고, 각 조각 피자들(지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권)은 소유권보다 작은 물권입니다. 위 3조각을 용익물권이라고 하고, 아래 3조각을 담보물권이라고 합니다.
6가지 조각피자 물권은 기본적으로 소유권의 바탕 위에 있습니다. 학문적으로 말하면 6가지 조각피자 물권은 소유권을 제한하는(소유권에 기생하는) 물권이기 때문에 "제한물권(=소유권을 일부 기능을 제한하는 물권)"이라고 부릅니다.
아래 부동산 등기부를 보면 제한물권이 소유권에 기생하는 모습(또는 얹혀사는 모습)을 볼 수 있습니다.
부동산 등기부는 [갑구]와 [을구]로 구성됩니다. [갑구]에는 소유권의 역사를 볼 수 있고, 현재의 소유자를 확인할 수 있습니다. [을구]에서는 [갑구]의 소유권에 기생하고 있는(또는 얹혀살고 있는) 제한물권이 기재되어(등기되어) 있습니다. [을구]에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권(근저당권)이 등기될 수 있습니다. 중요한 것은 [갑구] 소유권이 있어야 [을구] 제한물권도 존재할 수 있다는 것입니다.
그리고 점유권은 피자박스 안에 있는 피클과 같은 존재입니다. 점유권은 스스로의 존재감은 크지 않지만 다른 권리(소유권, 유치권 등)를 연결해 주는 역할을 합니다. 점유권 또는 점유상태를 통해서 소유권이나 유치권 등 다른 권리의 존재를 확인할 수 있습니다. 피클로 피자를 추정할 수 있듯이, 점유권으로 소유권을 추정할 수 있습니다. 점유권은 다른 권리와 연결되어 있다는 느낌이 중요합니다.
이제 담보물권을 살펴보겠습니다.
담보물권의 컨셉: 담보물권자(사업자)는 소유자로부터 받을 돈이 있다는 표시
위에서 설명한 것과 같이, 제한물권 중 용익물권은 소유권 중 사용권능과 수익권능을 제한하는 물권입니다. 반면에 담보물권은 소유권의 처분권능을 제한하는 물권입니다.
소유권에 용익물권이 걸려있으면 소유자도 함부로 그 소유물을 쓸 수 없게 되고, 소유권에 담보물권이 걸려있으면 소유자는 함부로 그 소유물을 팔 수 없게 됩니다. 그래서 담보물권은 소유권의 처분권능을 제한한다고 하는 것입니다.
담보물권은 소유자가 어떤 사업자와 거래를 할 때 탄생할 수 있습니다. 그 사업자가 "담보가 필요하다"라고 하면서 계약을 하면 담보물권이 탄생할 수 있습니다(근저당권은 등기도 합니다). 그러나 담보물권이 탄생할 때에는 그 존재감이 미미합니다.
사실, 소유자가 그 사업자와 거래할 때에는 자신의 소유물에 담보물권을 설정하는 것은 2순위입니다. 1순위는 소유자의 목적대로 그 사업자와 제대로 거래를 하는 것입니다. 그 사업자로부터 돈을 빌리는 것일 수도 있고, 그 사업자로부터 어떠한 서비스를 제공받는 것일 수도 있습니다.
탄생은 미미했지만, 담보물권이 매우 강력해지는 시점이 있습니다. 소유자가 갚아야 할 돈을 제 때 안 갚을 때입니다. 소유자는 사업자에게 돈을 갚아야 하는 채무가 있습니다. 소유자가 그 채무를 이행하지 않으면, 사업자는 담보로 잡아 놓은 소유물을 경매로 넘기고 돈을 받아 버릴 수 있습니다. 그 결과 소유자는 자신의 소유물을 날리게 됩니다.
위 그림을 핵심만 남기면 아래와 같이 정리됩니다.
소유자는 거래관계로 인하여 i) 미래의 빚(채무)이 생기면서 동시에 ii) 자신의 소유권에 담보물권이라는 제한이 생깁니다. 소유자와 거래한 사업자는 i) 돈을 요구할 수 있는 채권이 생기고 추가로 ii) 돈을 못 받으면 담보물권으로 경매를 넘길 수 있습니다.
위 그림을 법적인 관점에서 더 핵심만 남기면 아래와 같이 됩니다.
여기서 가장 중요한 점은 담보물권은 SUB 권리라는 것입니다. 사업자가 소유자로부터 받을 돈에 대한 권리(채권)가 MAIN 권리입니다. MAIN 권리가 발생하기 위해서는 MAIN 계약(=권리 쿠폰 발생행위=법률행위)이 있겠죠? 그것이 소유자가 사업자가 애초에 체결한 원 거래 계약입니다. 소유자와 사업자가 MAIN 계약을 체결할 때 SUB 계약(담보물권 설정 계약)도 같이 합니다.
정리하면, "MAIN 계약 + SUB 계약"에 따라 "MAIN 권리(돈 받을 권리, 채권) + SUB 권리(담보물권)"이 패키지로 생기는 것입니다. 즉 "담보물권"은 절대로 혼자 탄생하지 않습니다. MAIN 권리인 돈 받을 권리가 탄생하면서 SUB 권리인 담보물권도 함께 탄생하는 것입니다.
이를 어려운 말로 "담보물권의 부종성"이라고 합니다. MAIN 권리(돈 받을 권리, 채권)는 담보물권에 의하여 보장되는(담보되는) 권리이기 때문에 "피담보채권(=담보되는, 보장되는 채권)"이라고 합니다.
이번 글에서 가장 중요한 개념입니다. MAIN 권리(돈 채권)와 SUB 권리(담보물권) 사이의 관계를 "부종성"이라고 합니다. 따라서 MAIN 권리(돈 채권)가 소멸하면 당연히 SUB 권리(담보물권)도 함께 소멸하게 됩니다.
결국, 담보물권이 현실에 존재한다는 의미는 "담보물권자는 소유자로부터 받을 돈이 있다."는 것을 의미합니다. SUB 권리(담보물권)가 여전히 존재한다는 얘기는 MAIN 권리(돈 채권)도 여전히 존재한다는 얘기가 되기 때문입니다. 그런 측면에서 담보물권의 컨셉은 "소유자로부터 받을 돈이 있다는 표시"가 되는 것입니다.
유치권: 서비스를 제공했는데 돈(MAIN)을 안 줘?! 나도 너의 소유물(SUB) 안 줘!!
제과업계 거물이 된 킴삼순 KSS제과 대표이사는 삼순이빵집 2호점을 건립하기 위하여 유능한 YNH 건설과 건축공사계약을 체결합니다. 공사비는 매달 1일 지급하기로 합니다. 유치권은 배제하는 특약(계약)을 체결하지 않는 이상 무조건 성립하며, 실무적으로 유치권 배제 특약을 하는 경우는 많지 않습니다.
킴삼순 대표는 계속된 해외 출장으로 건축공사가 거의 끝날 때쯤 3달 치 공사비 지급 결재 타이밍을 놓칩니다. 유능한 YNH 건설은 삼순이빵집 2호점에 아래와 같이 현수막을 걸고 유치권을 행사합니다. 유치권을 행사하는 동안에는 아무도 그 점유상태를 함부로 깰 수 없습니다.
소유자가 자신의 소유물이라고 힘으로 유치권자의 점유를 깨고, 유치권자로부터 소유물을 되가져 온다면 형사적으로 큰 문제가 생깁니다. 타인 권리행사방해죄가 성립하고, 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 유치권을 부드럽게 푸는 방법은 뭘까요? 맞습니다. "돈을 바로 갚는 것"입니다.
위 사례를 담보물권 측면에서 핵심만 남기면 아래 그림과 같이 됩니다. MAIN 권리는 공사대금 채권(돈)이고, SUB 권리는 유치권이라는 담보물권이 됩니다.
아래 그림에서 볼 수 있듯이, 소유자는 원 거래관계에 따라 갚아야 할 돈을 갚지 않으면, 자신의 소유물이라고 하더라도 사용권능도, 수익권등도, 처분권능도 모두 제대로 활용할 수 없습니다.
유치권은 사업자의 "점유"에 의하여 자동으로 성립하고 그 "점유"가 풀리면 자동으로 소멸하게 되므로, 등기할 수 있는 물권은 아니라는 점을 기억해야 합니다. 유치권은 "등기"가 아니라 "점유"로 성립하고 소멸한다고 기억하시면 됩니다. 아래 민법 제320조, 제328조를 참고하시면 됩니다.
※ 위 유치권 관련 규정 중에서 "채무자"는 "소유자"와 같은 의미로 보시면 됩니다. 소유자가 서비스를 이용하였고, 사업자(유치권자)와의 관계에서 그 대가를 지급해야 하는 채무자의 입장에 있기 때문입니다.
(근)저당권: 부동산 담보대출계약(MAIN) + 부동산 담보물권설정계약(SUB)
저당권은 "일정금액"을 보장하는 반면, 근저당권은 "일정금액 + 불어나는 이자"를 보장하기 때문에, 실무적으로는 "근저당권"만 씁니다.
근저당권(저당권)을 설정하는 것은 돈을 빌려가는 사람이 제때 못 갚을 가능성이 있다는 것이고, 제때 못 갚을 때부터 이자가 착착 쌓여갈 것까지 모두 받아낼 수 있도록 하는 담보물권이 근저당권인 것입니다.
저당권(또는 근저당권)에 대해서는 이전 글에서 살펴본 적이 있습니다.
위 글에서 삼순이는 2024년 1월 2일 다니엘 은행으로부터 2억원을 빌리고 2025년 12월 31일에 2.3억원을 갚기로 하는 대출계약(=금전소비대차계약)을 체결하고, 동시에 삼순이 소유 아파트에 근저당권을 설정하는 계약도 함께 체결합니다.
위 사례를 담보물권 측면에서 핵심만 남기면 아래 그림과 같이 됩니다. MAIN 권리는 원금+이자 청구권(돈 채권)이고, SUB 권리는 근저당권이라는 담보물권이 됩니다.
아래 그림에서 볼 수 있듯이, 소유자는 대출계약에 따라 갚아야 할 돈(원금+이자)을 제 때 갚지 않으면, 근저당권자는 경매절차를 신청할 수 있습니다. 소유자는 경매절차에 따라 자신의 소유권을 잃을 수 있습니다.
제363조 제1항은 등기되어 있는 저당권(근저당권)을 갖고 있는데, 돈을 갚아야 할 사람(채무자 등)이 안 갚고 버티면, 관련 부동산 등 재산의 경매 절차를 소송을 거치지 않고 바로 진행할 수 있습니다. 사람이 살고 있는 아파트조차도 강제로 경매를 넘겨버릴 수 있는 매우 강력한 권리입니다.
위 규정에 따라 (근)저당권자는 경매대금에 대하여 우선적으로 받아갈 권리를 가집니다. 소유자가 대출은행에 대하여 제 때 돈을 갚지 않으면, 담보로 제공한(근저당권을 설정한) 자신의 소유물을 잃게 됩니다. 근저당권 등기를 적법하게 삭제(말소)하는 방법은 무엇일까요? 맞습니다. 제 때 돈을 갚은 것입니다.
소유자(채무자)의 소유물이 경매로 넘어간 이후의 프로세스에 대해서는 이전의 글인 "3-2. 나만 몰랐던 민법: 계약서 권리 vs 등기부 권리 : 무엇이 더 강력한가?"를 참고하여 주시기 바랍니다(아래 링크 참조).
질권: 동산 등 담보대출계약(MAIN) + 동산 등 담보물권설정계약(SUB)
납치범 스릴러 영화에 흔히 나오는 "인질(人質)"의 뜻을 아시죠? 인질의 뜻은 "약속 이행의 담보로 잡아 두는 사람"입니다. 납치범이 요구사항을 관철하기 위하여 사람을 담보로 잡아두는 것입니다.
질권(質權)에서 "질(質)"도 "인질(人質)"의 "질(質)"과 같습니다. 그런데 질권은 담보물권이니, 물건에 대한 질권을 의미합니다. 인질로 잡아두는 것처럼 약속을 이행할 때까지 물건을 인질처럼 잡아두는 것이죠. 우리가 배운 개념인 "점유"를 넘겨주는 것입니다. "물건의 점유"를 넘기고 보통 돈을 빌립니다.
질권(質權) = "약속 이행을 담보로 잡아두는 인질과 같은 목적의 물건(부동산 제외)"
*부동산은 질권 대신 (근)저당권을 활용합니다
이상이 질권이 컨셉입니다. 그런데 질권은 현실에서 빈번하게 활용되는 물권 제도는 아닙니다. 그래서 핵심만 설명하고 마치겠습니다.
킴삼순 대표이사는 급하게 돈이 필요하여 5억원짜리 다이아몬드 목걸이를 금융인 다니엘에게 맡기고(=점유를 넘기고), 1억원 을 빌립니다. 3개월 후에 원금 1억원과 이자 300만원을 함께 갚아야 합니다. 갚아야 할 시점에 갚지 못하면 다니엘은 다이아몬드 목걸이를 경매에 넘겨서 필요한 돈을 다 받아낼 수 있습니다.
중요한 것은 킴삼순의 다이아몬드 목걸이의 소유권이 다니엘에게 넘어가는 것이 아니라는 것입니다. 1억 300만원을 못 갚았다고 해서 5억원짜리 목걸이가 다니엘에게 넘어가는 것은 공정하지 않기 때문입니다. 경매 후 남은 돈은 킴삼순에게 돌아갑니다. 이렇게 경매 후 정산 절차가 있는 것이 전당포와 다른 점입니다.
따라서 질권은 절차적인 측면에서 (근)저당권과 매우 비슷한 제도입니다. (근)저당권은 부동산 담보대출을 위한 제도라면 질권은 부동산이 아닌 재산(동산, 지적재산권, 주식 등)을 담보로 잡고 대출을 일으키는 제도라고 보면 됩니다.
그리고 질권은 소유권을 제한하는 측면에서는 유치권과 매우 비슷한 제도입니다(아래 그림 참조). 유치권은 서비스에 대한 대가를 받아야 할 때 소유자의 물건을 인질처럼 잡아두는 물권이라면, 질권은 빌려준 돈을 받아야 할 때 소유자의 물건을 인질처럼 잡아두는 물권이라는 점에 차이가 있습니다.
질권에 관한 더 자세한 내용은 심화편(우리 모두의 민법)에서 살펴보기로 하겠습니다.
이상으로 담보물권(유치권, (근)저당권, 질권)에 대한 설명을 마칩니다.
어렵고 길고 긴 "물권법"의 내용을 끝까지 따라와 주시느라 고생 많이 하셨습니다.
감사합니다. 짝짝짝!
'나만 몰랐던 민법' 전체 보기 링크
https://brunch.co.kr/brunchbook/civil-law
