28. 구분 상가 분양, 오피스텔 분양은 피하라
구분 상가나 오피스텔 분양 광고를 보면 거의 대부분이 7%이상의 수익률을 보장한다고 합니다.
그렇게 광고를 하는 분양팀은 분양이 끝나면 모두 사라지고 새로운 분양 사무실로 떠납니다.
계약 시 그렇게 좋다고 지금 당장 계약해야 한다고 하던 사람들은 모두 떠나버리고 빈 분양 사무실만 덩그러니 남는 것입니다.
저는 부동산 투자를 하려는 사람들에게 항상 얘기합니다.
상가 분양이나 오피스텔을 투자용으로 매수하지 말라고 말입니다. 대단히 위험한 투자입니다.
일단 구분 상가 분양부터 이야기하자면 상가 하나를 내가 가지고 있고 그 상가에 임차인이 계속 유지된다고 하더라도 본인 혼자만이 그 상가 전체를 어떻게 할 수 없습니다.
모든 상가 중에 10% 만 분양이 안 되었든지 임차인을 못 구해서 빈 상가가 있다면 곧 나머지 상가의 임차인도 나가려고 해서 모든 상가가 공실이 될 우려가 큽니다.
왜냐하면 드문드문 공실이 있는 상가에 굳이 들어가고 싶은 소비자는 없으니까요.
개인적으로 저는 오래전에 신촌 기차역을 새로 개발하여 신촌 밀리오레가 만들어 질 때 그곳에 있던 신촌 메가박스 현장소장을 하였습니다.
개업을 하고 신촌 밀리오레가 잘 될 줄 알았지만 얼마 전에 지나가다 보았더니 거의 폐업 직전 이더군요.
처음 개업 시에는 그렇지 않았을 겁니다.
하지만 한 두 집이 폐업을 하면 점점 다른 가게들도 장사가 안될 것이고 부담 해야 할 관리비는 더 올라서 악순환이 벌어 지게 되는 것입니다.
이렇듯 구분 상가는 본인 혼자 어떻게 해결할 수 있는 문제가 아닙니다. 그리고 그렇게 공실이 되었을 때는 다시 매각하기도 힘들어집니다.
처음 분양 받을 때 분양팀은 수익률 7%를 보장한다고 하였을 지 모르겠지만 이미 그들은 다른 분양팀을 꾸려 나갔고 그런 약속을 보장해줄 누군가는 어디에도 없기 때문입니다.
전에도 얘기했지만 현금화가 안되는 부동산 투자는 실패한 투자입니다.
상가 분양은 적은 돈으로 쉽게 투자할 수 있고 중도금 잔금도 대출이 되어 좋다고 생각할 수 있지만 공실인 경우 오롯이 본인이 대출 이자를 갚아야 하며 대출금을 다 갚아도 팔 수 없을 때는 그것처럼 골치 아픈 일이 없기 때문입니다.
오피스텔의 문제는 임차인부터 비롯됩니다.
보통 오피스텔의 임대는 단기로 계약합니다.
1년 2년 계약이 끝난 후 임차인은 꼭 그 오피스텔에 살아야 할 이유는 없습니다. 임차인은 당연히 새로 신축한 오피스텔에 끌릴 것입니다.
본인이 분양 받은 오피스텔은 주택이 그렇듯이 사는 순간 감가상각이 생기며 가치는 날이 갈수록 떨어지게 됩니다.
그렇게 공실이 생기면 매도도 힘들어 지고 새로운 임차인을 구하기도 힘들어 집니다.
처음 분양 받을 시 분양 담당자가 자신하던 수익률은 이미 물 건너 가게 되는 것입니다. 거기까지 가게 되면 매도도 힘들어집니다.
그래서 상가 분양이나 오피스텔 투자는 장기보다는 단기로 치고 빠지는 전략을 써야 합니다.
시장은 계속 변할 것이고 상가는 오피스텔의 미래 가치는 확실한 보장을 할 수 없으니 가급적 시세 차익을 보고 매도 할 수 있을 때 빨리 탈출 하시기 바랍니다.
오피스텔 투자의 큰 단점 하나가 또 있습니다.
오래된 오피스텔은 아파트와 달리 재건축의 실익이 전혀 없습니다.
아파트의 재건축은 무조건 용적률 상향 정책과 같이 갑니다.
조례 등으로 용적률 상향이 힘들 때는 아파트 소유자들이 데모를 해서라도 용적률을 상향 시키고 재건축을 하려고 합니다.
일반 분양률이 얼마나 많이 나오냐에 따라 재건축의 성패가 갈리기 때문입니다.
만약 일반 분양을 얼마 하지 못할 경우에는 원래 살 던 조합원들이 재건축 비용을 모두 떠안아야 해서 재건축의 실익을 볼 수가 없습니다.
오피스텔은 보통 상업지역에서 개발 하기 때문에 이미 상업지역에 용적률 800% 이상을 받은 건물이며 아파트 보다 소유권 분리가 더 많이 된 상태이기 때문에 재건축의 실익이 거의 없게 됩니다.
실제로 오피스텔은 재건축이 거의 일어나지 않습니다.
그러므로 대학가의 전철역과 직접 연결 되는 초역세권 오피스텔 이외에는 투자 목적으로 사는 것은 한번 더 재고 하기 바랍니다.
