이렇게 하면 망하는 커피 이야기 03...
권리금이란 불편한 존재에 대하여...
우리는 이제 가게를 구하러 발품을 판다고 생각해보자.
가게를 구하러 다니게 되면 알게 되지만 완벽하게 내 맘에 드는 가게는 잘 보이지 않는다.
내가 원하는 스타일의 가게를 발견했지만 화장실은 외부에 있다던가, 가게 월세는 저렴한데 교통이 아쉽다든가 등등.
꼭 하나씩 모자란 게 등장한다.
반대로 그렇게 가게를 찾아 헤매다, 내 이상에 부합되는 완벽한 가게를 발견했지만 보증금 혹은 월세가 책정한 예산보다 비싸거나, 아니면 권리금이 너무 과한 경우가 있다.
이번 글엔 권리금에 대한 내용을 담을까 한다.
처음 가게를 구하러 다닐 때 권리금이란 게 뭔지 잠시 당황한 적이 있다.
권리금의 사전적 의미는 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인이 임대인에게 지급하는 금전이라고 명시하고 있다.(네이버 국어사전)
하지만 보통 임대인보다는 기존 임차인과 그다음 사업을 하려는 새로운 임차인끼리의 주고받는 금전적 거래가 더 빈번하다.
그리고 임차인들끼리의 권리금은 한때 법적인 보호를 받지 못해 많은 갈등이 야기했던 부분이기도 했다.
권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설 권리금이 대표적이다.
바닥권리금은 흔히 말해 상권이라 이해하기 쉽다.
본인은 부산사람이라 부산 지역으로 말하자면 서면, 전포동(흔히 전리단이라 불리는 카페거리), 남포동, 자갈치 라 불리는 상업적 특성을 가진 지역을 말하며, 서울에는 익숙한 가로수길, 명동, 인사동 같은 인구의 유동이 많아 상업적 이익을 꾀하기 수월한 한정된 구역을 의미한다.
가끔 이러한 상권에 원상복구가 되어 임대가 붙은 곳을 종종 볼 수 있다.
무권리라고 생각할 수 있겠지만 그런 곳에서도 권리금을 요구할 때도 있다.
이런 경우엔 보통 바닥권리금을 의미하는 게 대부분이다.
하지만 아무것도 없는 그런 빈 공간에서 권리금 얘기가 나오면 사람들이 납득하기 어려워하는 것 또한 사실이다.
유동인구가 많은 곳에 기존 건물을 허물고 새로운 건물이 들어서면, 건물주가 임차인에게 권리금을 요구하는 경우도 있다.(이는 앞에 말한 권리금의 사전적 의미와 부합된다.)
두 번째 영업권리금은 말 그대로 장사가 잘돼서 자기가 꾸려온 대가를 받는 금액이라 보면 된다.
사실 장사를 하게 되면 단골을 얼마큼 끌어들이냐에 따라 가게의 매상이 좌우된다.
그런 단골을 통해 높은 금액의 순수익을 보장받는다면 초기의 리스크는 감소하고, 이전의 임차인처럼 안정적 수입을 꾀할 수 있다.
이런 영업 권리금은 보통 그 가게의 레시피도 같이 양도받거나, 일정기간 교육을 받기도 한다.
또 영업 허가가 필요한 경우에도 영업권리금의 적용을 받는다.
마지막으로 시설권리금이 있다.
시설권리금은 현재 하고 있는 업종과 똑같은 장사를 할 때 이전 임차인의 시설을 그대로 인수인계받게 되는 경우 지불하는 경우이다.
카페를 예로 들자면, 머신부터 그라인더, 제빙기, 냉장고 등의 주방장비 및 손님이 앉는 테이블과 그 밖의 주변 집기를 인수하는 경우다.
다른 업종이라면 시설 철거 후 원상 복구할 의무가 있다.
이런 권리금을 인지하고 가게를 알아보자.
우리는 권리금이 가게를 한다면 지불해야 하는 금액임을 알지만 썩 달갑진 않다.
사람은 알다시피 욕심의 동물(?)이라 내는 사람은 적게 지불하고, 받고자 하는 사람은 최대한 받기를 희망한다.
시설 권리금 또한 그렇다.
보통 시설권리금은 들어오는 업종이 다르면 임차인의 원상복구가 필요하다.
하지만 일반적으로 자기는 권리금을 지불하고 이 가게를 들어왔는데, 업종이 다르다고 권리금은커녕 원상복구까지 하고 나가야 한다면 속이 쓰릴 것이다.
그래서 원상복구보단 최소한의 금액이라도 받고 나가려 한다.
또 기존 임차인과 새로운 임차인 사이의 권리금의 이해가 달라 조율이 힘든 경우가 있다.
예를 들어 A라는 인물은 권리금 1500을 지불하고 인테리어 및 집기 비용으로 3000을 소비했다고 가정하자. 그리고 2년 정도 영업 후 나가게 되었을 때 A는 이전의 금액을 모두 포함한 4500으로 책정했다면?
물론 이런 예가 과하다고 할 수 있으나, 아예 없는 경우는 아니다.
우선 가게를 구할 때 권리금의 고려사항으로는 그 지역 상가 권리금의 형성 금액이다.
아무리 자기가 얼마만큼의 금액을 투자했다고 다 회수할 수는 없다.
상권이란 게 항시 발전되기만 하는 게 아니다.
앞의 예시 같은 경우엔 기존 금액에서 3배나 부풀려진 상황이다.
모든 것은 감가상각이 발생되고, 이는 권리금 또한 마찬가지다.
상권은 살아있는 생물 같아서 여기가 흥하다가도, 길 건너 상권이 어느 순간 흥하는 경우도 발생한다. 그럴 경우 자신의 가게 권리금은 만회하기 힘들 정도로 떨어지기도 한다.
임대차 보호법이 5년이던 시기(지금은 10년 묵시적 갱신이 가능하다)
내가 가게를 할 때는 권리금은 4년 안에 회수할 만큼만 투자하라 조언을 들었다.
그리고 나머지 1년으로 가게 매상을 갖는 것이다.
모든 권리금은 임대차 보호법을 적용받는 동안 회수가 가능한지 알아봐야 한다.
단순히 내가 사업을 정리할 때 그때 본전(?)으로 받아 가면 되지 라고 생각하면 안 된다.
최악의 경우 권리금 행사가 어려운 경우가 생기기 때문이다.
지금도 꾸준히 임대차 보호법이 보완되고 있지만, 건물주가 바뀌어 건물을 허물거나, 자신의 가게가 재개발 지역에 편입되어 허물어지게 된다면 권리금은 고사하고 이사비용만 챙기고 나와야 할 형편이다.
이른바 법의 맹점이 존재하는 것이다.
자주 거론되는 게 기존 건물을 허물고 새 건물을 지을 때가 아닐까 싶다.
이럴 경우 인테리어 같은 시설비의 보장이 적용되기 어렵다.
새로운 건물을 짓는데 나가라는 건물주와 못 나간다는 임차인의 갈등으로 명도소송이 빈번한 것 또한 사실이다.
새로운 건물의 증축은 본의 아니게 기존 임차인을 내쫓기 가장 좋은 구실이 된 셈이다.
건물주는 어떻게 해서든 새롭게 건물을 올려 금전적 이익을 노릴 것이다.
가장 수월한 게 건물의 월세 인상이 아닐까 싶다.
그리고 오른 월세로 인해 덤으로 건물의 가치도 상승한다.
여기에 아무것도 없는 텅 빈 공간에 새로운 임차인이 인테리어를 해서 자신의 건물을 한층 더 가치 있게 만들어 주면, 건물주에겐 이보다 좋은 상황이 아닐 수 없다.
간혹 임대인이 새로운 임차인을 구하는대로 방해해서 인수인계를 어렵게 하는 경우도 있다.
이는 상가건물 임대차 보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 권리금 회수 방해 행위에 해당한다.
이런 권리금이 갖는 복잡성을 보면, 어떤 이는 이렇게 말한다.
요즘은 인터넷의 발달로 블로그를 보고 찾아가기도 하니까 권리금이 없는(?) 구석진 데서 해도 상관없지 않을까? 하고 말이다.
물론 틀린 말은 아니다.
하지만 인간은 알고 보면 게으름의 동물이다.
우리가 그곳을 방문하는 건 근처에 그 가게가 있기 때문이다.
명동 맛집, 건대 이쁜 커피점처럼 우리가 그 위치에 있기에 그곳을 검색해 찾기 때문이지, 애초에 그곳을 도착점으로 생각하고 검색하는 건 아니다.
예외적으로 강릉 테라로사라든가, GD의 제주도 카페는 어디에 있든 찾아갈 용의가 있는 사람들이 많을 것이다.
배달 역시 마찬가지다.
배달의 성격상 자기가 어떤 업종이냐에 따라 원룸촌이 될지, 오피스 상권이 될지 정해진다.
이럴 경우 권리금의 영향이 적은 건 사실이다. 하지만, 아예 없는 경우는 극히 드물다.
배달만 하는 매장이라도 주방시설은 갖춰야 하기야 이는 곧 시설금에 해당하며, 차후 정리할 때 시설권리금이 되는 것이다.
2020.09.30 기준 평균 권리금은 4074만 원이며 존재 비율은 55.4%이다.
즉 둘에 하나는 권리금이 존재하는 것이며, 이는 상업지역, 도시일수록 그 분포가 높다는 것이다.
지금은 코로나의 영향으로 그 비율은 조금 떨어졌으리라 생각한다.
앞의 내용을 정리하자면
1. 권리금은 웬만한 곳이라면 소액이라도 존재한다.
2. 권리금은 정한 기한 내에 내가 회수할 수 있는 금액을 투자한다.
일부는 무리한 욕심으로 과한 투자를 결정하게 된다.
내가 하면 다르다!!
언젠가 여기는 상권이 더 발달할 여지가 있으니 그때 권리금으로 왕창 당겨 받고 나간다!!!
하지만 이런 사람은 극 소수 일 것이다.
대부분은 적은 종잣돈으로 작게 시작해서 조금이라도 수입을 내려한다.
이런 사람들에겐 권리금이 참 부담스럽다.
결국엔 빚으로 지불하는 경우도 있다.
법으로 명시되어 있긴 하나 아직 권리금이란 존재는 붕 떠있는 존재여서 각자의 입장에서 해석하기에 따라 그 모습이 다양하다.
조금은 법률적 정비가 필요해 보인다.
아직은 권리금의 존재를 뿌리칠 수 없으니 좀 더 우리가 똑똑해지는 수밖에 없을 듯싶다.
각자가 원하는 가게를 안정적으로 얻는 그날을 위해…
저 역시 공부를 하겠습니다…
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