집 계약할 때 법적 기본 상식(전세 월세 사기)

요즘 기승 월세사기 수법도 알려드림

by 두집사라이프 Feb 28. 2025

월세 전세를 전전하며 약 10여 년 동안 부동산 계약을 해왔다. 통보 없이 갑자기 집주인이 바뀌고, 세입자가 안 구해지고, 전부 납부한 관리비를 요구하는 등등 별의 별일을 많이 겪었다.

학교에서 사탐 경제과목을 가르치면서 사회에 나와서 진짜 필요한 부동산 계약서 작성법은 왜 하나도 안 알려주는 거냐... 진정한 경제공부는 이런 걸 가르쳐달란 말이다!!!

등기부등본을 볼 줄도 몰랐고, 특약이 뭔지, 가계약이 뭔지, 신탁, 수탁 등등 아무 개념도 몰랐다. 정말 살면서 하나하나 배워가는... 이렇게 무지할 수가 없다.

부디 이 글을 보는 독자들은 나보다는 똑똑할 것이라 믿고 혹시나 모르는 것이 있었다면 조금이라도 알아갔으면 좋겠다.

집 구할 때 '등기부등본'을 꼭 봐야 한다.

자, 등기부등본은 갑구와 을구만 잘 봐도 다 본 것이다. 갑구에 소유자 이전에 관한 내용들이 나와있다. 을구에는 소유권 이외의 사항들이 기록되는데 주로 근저당이 있다. 참고로 몇몇 나쁜 중개사는 오래된 등기부등본을 보여주며 근저당, 건물 소유변경 사항, 등기사항 등을 숨기는 사람들이 있다. 그렇기에 집을 보고 마음에 들었다면 가계약하기 직전에 직접 등기부등본을 열람해 보고 계약금을 넣어라. 등기부등본은 주소만 알고 있으면 전 국민 누구나 무료로 열람할 수 있다. 요즘은 핸드폰으로도 바로바로 볼 수 있으니 꼭 열람하라. 여기서 가장 중요하게 봐야 할 것이 을구에 있는 근저당이라는 것인데. 쉽게 말하면 건물의 빚이다. 이 건물에 빚이 얼마나 있는지 알아야 한다. 보통은 근저당이 건물 시세의 70% 이상을 넘어가는 건물은 위험하다고 본다. 왜냐면 건물주가 파산해서 경매로 넘어갈 경우 가장 먼저 빚부터 갚고 나머지로 세입자들에게 분배가 된다. 빚이 많을수록 우리의 보증금을 전부 돌려받지 못할 경우가 높아진다.

등기부등본의 건물주가 부동산대표인지도 잘 살펴보라.

그러니까 정확히는 한 건물을 특정 부동산에서 관리하고 있다면 절대 비추다. 이건 어디서도 이야기해주지 않았다. 내가 직접 경험해 보니 알겠더라. 이런 경우 다른 부동산에서는 세입자를 중개하지 않는다. 이런 건물에 들어가면 세입자가 계약 중간에 개인 사정으로 나가서 세를 놓는 것이 쉽지 않다. 한 부동산에서만 관리를 하기 때문에 다른 세입자가 해당 부동산에 가지 않는 이상 매물을 볼 수가 없다. 그러니 세가 안 나갈 확률이 매우 매우 높다. 나는 그걸 몰라서 6개월 동안 세를 못 뺐다. 그리고 한 동네에 모여있는 부동산에서는 룰이 있다. 같은 매물이더라도 집주인이 조건을 다르게 부동산에 내놓을 수도 있다. 사실 중개인 입장에서는 한 명이라도 계약을 따야 이득임으로 집주인에게 전화하여 좋은 조건으로 딜하는 것이 좋다. 그러나 그들은 그렇게 하지 않는다. 중개사는 좋은 조건을 들은 다른 부동산에 가서 계약을 하라고 권유한다. 즉, 같은 동네에 있고 남의 밥그릇은 건들지 않는 것이 룰인 것이다. 그렇기에 세입자 입장에서는 다양한 부동산에 가보고 같은 매물의 조건이 좋은 쪽에서 계약하는 것이 훨씬 이득이다.

등기부등본에서 집주인이 너무 어리거나 자주 바뀐다면 의심을 해봐야 한다.

앞서 이야기했듯이 이것이 캡투자인지. 차명 명의를 쓴 것인지 알 수가 없다. 예전에 노숙자들의 명의를 사 깡통전세사기를 친 사건이 큰 이슈가 되었다. 더불어 집주인이 해외로 여행을 갔다는 둥 해외에 산다는 둥 대리인만 연락이 된다면 매우 찜찜한 상황임으로 바로 패스해라. 그리고 등기를 쳐놓은 집이라면 의심을 해봐도 좋다. 누군가는 안전하지 않다고 생각한 반증이기도 하니까. 자. 계약서를 작성하는 당일날은 꼭 집주인을 확인하고 대면하는 것이 가장 좋다. 집주인 이름이 맞는지, 보증금 금액, 계약 날짜와 만료 일자가 정확한지, 특약도 잊지 말고 꼼꼼히 보자. 특약에는 대부분 관리비 월세 날짜, 애완동물 가능 불가능 여부, 옵션 가전가구의 훼손 여부에 다른 수리비 청구 등 세세하게 적어 놓기도 한다. 집주인에 따라 청소비를 받는 곳도 있고 안 받는 곳도 있다. 청소비를 정확히 기재하고 괄호를 쳐놓고 상태에 따라 변동이라서 써놓은 곳도 봤다. 저 변동이라는 말이 얼마나 무섭냐면, 내가 하지 않은 벽지 이염을 보고 30만 원 이상 요구한 것도 봤다. 이때 억울하지 않으려면 입실하고 나서 그날 이미 하자가 있는 곳은 철저히 다 찍어놓고 집주인에게도 공유하길 바란다. 이것도 굉장히 중요한 부분임으로 잊지 말자. 물론 내가 훼손했다면 사전에 이야기하고 배상하는 것이 기본이다.

전입신고와 확정일자를 받을 수 없는 집은 절대 들어가면 안 된다.

첫 번째 , 전입신고를 하지 않는다면 주택임대차보호법상 보증금을 보호받을 수 없다. 보증금 500 1000 2000 누군가에게는 적은 돈일 수 있지만 나에게는 정말 피 같은 돈이다. 한 땀 한 땀 모은 내 돈이 날아간다고 생각하면 심장이 멎을 지경이다. 중개사는 사람들이 모르는데 전입신고를 하지 않고 살기만 해도 2000만 원까지 보장해 주는 법이 있다고 말했다. 난 중개사가 아니기 때문에 부동산 법은 자세히 몰라도, 상식적으로 적어도 내가 사는 곳에 내 이름을 등록할 수 없다면 그것은 단단히 문제가 있다고 생각한다. 내가 내 이름으로 계약을 해서 이 기간만큼은 내 돈을 지불하고 사용한다는데, 이것을 나라에 알려야 하지 않는가. 전입신고와 확정일자를 받아 놓지 않으면 법적으로 책임져줄 사람이 없다. 집주인이 무슨 일이 나면 내 보증금은 보장받을 수가 없다.

두 번째, 나라에서 나오는 고지서는 이 집주소로 받을 수가 없다.

세 번째, 연말정산에서 월세는 세액공제에 들어가는데, 이것도 못 받는다. 직장인들은 연말정산이 굉장히 중요하다. 소득공제보다 세액공제가 훨씬 중요하다. 소득공제는 과세비율에 따라서 적용되는 반면에 세액공제는 내가 내야 하는 세액에서 빼주는 것이라 돼지꼬리 별표 세 개다. 올해 연말정산에는 월세 세액공제의 폭이 넓어졌다. 꼭 알아야 하니 하나하나 이야기해 주겠다. 총급여가 8천만 원 이하인 무주택 세대 주거나 세대원이 대상이다. 집은 85제곱미터 이하이고 기준시가가 4억 원 밑이어야 한다. 총급여가 5500만 원 이하라면 17%까지 세액공제하고 초과라면 15%까지 세액을 공제해 준다. 월세액은 연 천만 원 한도인데 천만 원에서 17%이면 세액공제가 170만 원이나 된다. 결코 적은 금액이 아니다. 솔직히 사회초년생이나 신혼부부가 월세를 얻어 산다면 웬만하면 이기준에 다 부합하지 않을까 싶다. 이렇게 세액공제도 해주는데, 전입신고가 안 되는 집에 내 돈 날릴까 전전긍긍하며 굳이 속 시끄럽게 살 이유가 없다.

요즘 유행하는 월세사기 등기부등본에 '신탁'이 들어가면 더 꼼꼼히 봐야 한다.

등기부등본에 보면 갑구에 소유권 이전에 관한 내용들이 나와있다. 갑구에 소유자 김 00, 수탁자 000 신탁주식회사 쓰여 있다면 과연 누구랑 계약을 해야 할 것인가. 보통사람들은 당연히 소유자랑 계약을 할 것이다. 안 된다. 절대 안된다. 우리는 신탁회사와 계약을 해야 한다. 왜냐면 소유자 김 00이 신탁회사에 집을 맡기고 수익권증서를 받아 은행에 돈을 빌린 것이다. 그렇게 되면 신탁회사는 그 집에 대한 관리와 처분 권리를 받는다. 즉, 소유자 김 00이 은행 빚 안 갚으면 너희 집 팔아버릴게' 이게 가능하다. 심지어 을구에 소유권 이외에 권리 사항이 포함되는데 놀랍게도 소유주가 신탁회사에 집을 수탁하면 근저당 기록이 없다. (부동산법의 굉장한 허점) 마치 빚이 없는 것처럼 아주 깨끗해 보인다.

이걸 부동산중개사들이 여기는 빚도 없고 집이 안전하다고 이야기한다. 우리도 그냥 보기에는 등기부등본에 깨끗하니까 대뜸 계약을 한다. 아까 집에 대한 관리와 처분권리는 어디에 있다고 했지? 바로 신탁회사에 있다. 그래서 우리는 소유자가 아니라 신탁회사랑 계약을 해야 한다. 만약 소유주랑 계약서를 쓰더라도 신탁회사의 동의서가 꼭 필요하고 월세 전세 보증금은 전부 신탁회사에 납부하게 되어있다. 나중에 보증금을 찾을 때도 신탁회사에서 받아야 한다 즉, 이 계약은 전부 신탁회사가 알고 있어야 한다는 것이다. 제일 좋은 건 신탁이 안 들어가면 좋겠지만 혹시나 그 집에서 살고 싶다면 꼭 신탁회사랑 계약을 해야 하다.

월세 사기를 어떻게 치냐면, 그냥 소유주가 부동산중개사랑 짜고 신탁회사 동의 없이 임차인과 계약을 한다. 소유주는 보증금도 받고 월세도 받고 잠적해 버리면 그만이다. 신탁회사는 집을 담보로 가지고 있으니까 소유주가 빚 상환을 안 하면 그 집을 처분한다. 우리는 살고 있는 집에서 무작정 쫓겨나야 한다. 심지어 주거를 무단으로 사용한 범법자가 되어있다. 왜냐? 집에 대한 관리와 처분은 신탁회사에게 있는데 말도 없이 소유주와 계약을 해버려서 이건 계약자체가 성립이 안된다. 계약이 성립 안되니까 최우선 변제도 못 받는 최악의 상태가 벌어진다.

지금 월세 사기가 결혼 한 신혼부부들한테도 일어나고 사회에 나온 지 얼마 안 된 사회 초년생한테도 일어나고 있다. 그리고 요즘은 전세보증보험을 들어도 사기로 돈을 날려먹는 세상이다. 누워있다가 코 베어간다고 덜렁 문서 하나 믿고 있다가 피 같은 내 돈이 공중분해된다. 아이러니하게도 피해자는 피눈물을 흘리지만 사기꾼들은 기쁨의 눈물을 흘린다. 사기꾼이 웃고 사는 세상이 원망스럽다. 이런 세상에서 결국 피해자가 되지 않기 위해 기본적으로 보호받을 수 있는 법은 최대한 내가 알고 있어야 한다. 사실 아무리 이렇게 알고 있어도 또 다른 방법으로 사기꾼들과 부동산중개사들이 판을 짜고 치면 당할자가 없다. 이놈의 전세 사기 덕에 젊은 세대들은 전세를 극히 꺼려한다. 근데 지금은 월세사기가 기승이라니....