매수한 부동산에 하자가 있다면 이렇게 계약 해제, 취소
매수한 부동산의 하자와 매매대금 돌려받기
Q : 토지 매매계약을 하고 인도를 받은 후 6년이 지난 시점인데 실제 토지 지하에 폐기물 등이 매립되어 건축이 불가능한 사정을 발견하였습니다. 이에 기존 매매계약을 취소하거나 해제하고 매매대금의 반환을 요구할 수 있을까요?(매매계약 당시 “건축이 불가능한 경우에는 매매계약을 해제한다”라는 내용의 특약사항을 삽입하였습니다)
1. 매매계약상 중요부분 착오에 따른 매매계약 해제 또는 취소
부동산 매매계약에 있어 중요부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매매계약을 해제하거나 취소할 수 있습니다. 특히 매매계약에 있어 착오가 발생한 사항이 매매계약서에 명시되어 있고 매매계약 쌍방 당사자 간에 매매계약상 극히 중요사항이었다는 점이 인정된다면 매수인은 매매계약서상의 약정해제권 또는 민법상 하자담보책임을 근거로 매매계약을 해제하거나 중요부분 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있는 것입니다.
다만 매매계약 체결 이후 상당한 기간이 지난 경우에도 비로소 해제나 취소가 가능할지 여부는 매수인이 행사하는 권리가 어떤 것이냐에 따라 달라질 수 있습니다.
2. 약정해제권의 제척기간
매수인은 매매계약서상 별도의 약정해제권을 삽입하고 합의한 경우 그 약정해제권에 근거하여 매매계약 해제의 의사표시를 할 수 있습니다. 예를 들어 “ 이 사건 매매목적물에 건축이 불가능한 경우에는 매매계약을 해제한다.” 또는 “이 사건 매매목적물에 폐기물이 매립되어 있는 경우에는 매매계약을 해제한다.”라는 등의 구체적인 해제권 유보 특약 문구를 기재하게 되면 매수인은 해당 해제권 조항을 근거로 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.
그런데 계약서상 해제권의 행사가 영구적으로 가능한 것은 아닙니다. 매매계약의 약정해제권은 일종의 형성권으로서 그 기간의 성질은 제척기간이라고 볼 수 있습니다. (대법원 2000. 10. 13. 선고 99다18725판결)
즉 형성권인 약정해제권은 제척기간 내에 행사되어야 하는데 약정해제권은 존속기간을 정한 경우 그 기간 내에, 존속기간을 정하지 않은 경우 그 존속기간이 10년이라고 볼 수 있습니다. 만약 매매계약이 상사계약이라면 상법 제64조를 고려하여 그 존속기간이 5년이라고 보아야 합니다. 결국 해제권 존속기간의 기산점은 매매계약 목적물을 인도받은 때라고 볼 수 있으므로 매수인은 약정해제권을 매수 부동산 인도받은 시점부터 10년 내에 행사해야 하는 것입니다.(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004다43503판결)
3. 하자담보책임에 근거한 해제의 제척기간
민법 제580조에 근거한 하자담보책임은 매매의 목적물에 중대한 하자가 있는 경우에 주장할 수 있는 것입니다. 이와 같은 하자담보책임에 근거한 매매계약 해제는 매수인이 하자있는 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 주장하지 못합니다.
특히 하자담보책임에 근거한 해제권은 매수인이 하자를 안 날로부터 6월 내에 해제권을 행사해야 합니다. 하자를 안 날로부터 6개월이 도과한 이후에는 매매계약상 중대한 하자라고 하더라도 하자담보책임에 근거한 해제권을 행사하는 것이 불가능합니다.(상사계약의 경우 상법 제69조에 따라 즉시 발견할 수 있는 하자라면 인도받은 즉시 그 하자에 대한 통지해야만 하자를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다)
4. 착오에 기한 취소의 제척기간
민법 제109조 제1항에 의하면 매매계약상 중요부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매매계약을 취소할 수 있습니다. 이와 같은 착오에 기한 취소는 약정해제권이나 하자담보책임에 근거한 해제권과는 제도의 취지가 서로 다르고 요건과 효과도 구별되는 것이므로 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있습니다.(대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703판결)
특히 착오에 기한 취소는 그 제척기간이 취소할 수 있는 날로부터 3년, 매매계약을 한 날로부터 10년 내에 행사할 수 있는 것이므로 하자담보에 따른 해제권 행사기간(안 날로부터 6월)이 지났다고 하더라도 여전히 착오를 이유로 한 매매계약 취소를 주장하는 것이 가능합니다.
5. 매매계약 해제와 취소의 어려움
일단 매매계약이 성립된 이상 매수인의 입장에서는 매매계약을 해소시키는 것이 쉽지 않습니다. 법원도 이미 매매계약이 성립되고 이행이 완료된 후 상당기간이 지난 매매계약을 해제 또는 취소시키는 것에 인색하고 그 입증도 높은 수준을 요구하는 것이 현실입니다.
따라서 매매계약의 해제와 취소를 주장하려면 단순히 매매계약에 하자가 있다는 사실만 주장해서는 매매대금을 반환받는 것이 어렵습니다. 구체적으로 매매계약에 중요사항에 해당하는지 여부, 취소권이나 해제권이 여전히 존속 중이라는 사실을 자세히 입증하여 매매계약의 목적을 달성하기 어렵다는 사정을 상세히 설명할 필요가 있습니다.
2021. 2. 2.
부동산 변호사 문석주
